המבנים הנטושים בבאר שבע יתחילו לעלות לבעלים כסף?

המהלך שמקודם בכנסת לצמצום הפטור מארנונה למבנים נטושים עשוי להפוך לסיפור מקומי גדול גם בבאר שבע, ובעיקר בעיר העתיקה. מאחורי המונח היבש "נכס שאינו ראוי לשימוש" מסתתרת אחת הבעיות הכואבות של מרכזי הערים הוותיקים בישראל: מבנים סגורים, מוזנחים, מסוכנים או נטושים, שבעליהם יכולים ליהנות במשך שנים מהטבות ארנונה, בזמן שהציבור משלם את המחיר דרך הזנחה, מפגעים, אובדן הכנסות ופגיעה במרקם העירוני.

לפי המצב החוקי הקיים, נכס שנהרס או ניזוק במידה שאי אפשר לשבת בו יכול לקבל פטור מלא מארנונה לשלוש שנים, לאחר מכן לשלם תעריף מזערי למשך חמש שנים, ובהמשך לחזור לפטור מלא ללא הגבלת זמן. מרכז המחקר והמידע של הכנסת הסביר כי המנגנון הזה יצר עיוות תמריצים, ולכן הוצע לקצר את תקופת הפטור הראשונה לשנתיים, לבטל את תקופת הארנונה המזערית, לחייב את הנכס בתעריף רגיל לאחר שנתיים, ולאחר עשר שנים להטיל תעריף מרבי לפי תקנות הארנונה. 

הדיון הארצי קיבל בימים האחרונים כותרות בעיקר סביב חיפה, שם לפי הנתונים שנחשפו בכתבה הארצית, העירייה מפסידה כ-33.4 מיליון שקל בשנה בגלל 564 מבנים נטושים שנהנים מפטור מארנונה. אבל בבאר שבע הזווית שונה: כאן הסיפור אינו רק אובדן הכנסות, אלא גם עתידה של העיר העתיקה, המבנים לשימור, רחובות היסטוריים, מבני מסחר ישנים ובניינים ותיקים שהפכו במשך השנים למוקדי הזנחה.

בעיר העתיקה של באר שבע קיימת שכבה משמעותית של מבנים היסטוריים. בשנת 2008 הזמינה עיריית באר שבע את רשות העתיקות לבצע סקר מבנים לשימור בעיר העתיקה, ובמסגרתו הוכנו כרטיסי סקר ל-331 מבנים. המבנים נבדקו לפי ערכם האדריכלי וההיסטורי, מצבם הפיזי וחשיבותם למרקם העירוני, וסווגו לשלוש דרגות שימור.

זה הנתון שהופך את הרפורמה לרלוונטית במיוחד לבאר שבע. לא כל מבנה לשימור הוא מבנה נטוש, ולא כל מבנה נטוש הוא בהכרח מבנה לשימור. אבל בעיר העתיקה יש חפיפה אפשרית בין שני העולמות: מבנים היסטוריים ישנים, חלקם במצב פיזי מורכב, חלקם דורשים השקעה גבוהה בשיקום, וחלקם עלולים להישאר שנים ללא שימוש בגלל מחלוקות בעלות, עלויות שימור, חוסר כדאיות כלכלית או היעדר תמריץ אמיתי לפעולה.

התוכנית החדשה להתחדשות העיר העתיקה בבאר שבע מחדדת את התמונה. לפי פרסום על אישור התוכנית להפקדה, מדובר בתוכנית רחבה על שטח של כ-760 דונם, שמאפשרת תוספת של יותר מ-5,000 יחידות דיור בתחום העיר העתיקה. התוכנית מגדירה 58 מבנים בדרגת שימור א', שבהם לא תתאפשר תוספת זכויות בנייה, ובמקביל מציעה מנגנונים של תמריצי שימור וניוד זכויות כדי לעודד את שימורם. 

כאן נמצאת הנקודה המקומית החשובה: אם הרפורמה תעבור, בעלי מבנים ישנים שאינם ראויים לשימוש לא יוכלו להמשיך ליהנות מאותו מודל שבו הנכס עומד מוזנח והחיוב העירוני כמעט נעלם. במקום זאת, הם עשויים להידרש לבחור: להשמיש את המבנה, לקדם היתר, לשפץ, למכור, להכניס שוכר, או להתמודד עם חיוב ארנונה כבד יותר.

עבור באר שבע, זה יכול להיות כלי משמעותי להחייאת העיר העתיקה. במשך שנים העיר העתיקה מנסה לחזור להיות מוקד עירוני פעיל של מסחר, תרבות, תיירות, בילוי ומגורים. נעשו בה השקעות, נפתחו מוסדות תרבות, שופצו רחובות ונבנו תוכניות התחדשות. ועדיין, לצד ההתקדמות, יש אזורים שבהם מבנים סגורים, חצרות מוזנחות וחזיתות מתפוררות ממשיכים לשדר תחושה של נטישה.

במצב הקיים, בעל נכס מוזנח יכול לעיתים להמתין. אין לו הכנסה מהנכס, אבל גם אין לו חיוב ארנונה משמעותי. העירייה, לעומת זאת, מפסידה פעמיים: היא לא גובה ארנונה, וגם נאלצת להתמודד עם מפגעים, תלונות, ניקיון, סכנות בטיחות, אכיפה ולעיתים גם הליכים משפטיים. התושב והעסק הסמוך משלמים את המחיר בתחושת הביטחון, באיכות הרחוב וביכולת של האזור למשוך קהל.

הנתונים הארציים ממחישים את גודל התופעה. לפי מרכז המחקר והמידע של הכנסת, בשנת 2020 דווחו ברשויות המקומיות כ-19,500 נכסים שפטורים מארנונה בשל נזק או הרס, והיקף הפטור הוערך בכ-190 מיליון שקל בשנה. באותו מסמך צוין כי בשנת 2022 היו לפי נתוני הלמ״ס כ-12,910 נכסים פטורים בשל אי שמישות, בשטח כולל של כ-2.49 מיליון מ"ר. 

במחוז הדרום לבדו, לפי אותו מסמך, נמצאו בשנת 2022 כ-7% ממספר הנכסים הפטורים בשל אי שמישות, אך כ-15% משטחי הנכסים הפטורים. זה נתון מעניין מאוד: בדרום מספר הנכסים אינו הגבוה ביותר, אבל השטח שלהם משמעותי יותר. בנוסף, שיעור שטחי המגורים מתוך כלל השטחים הפטורים במחוז הדרום עמד על כ-11% בלבד, כלומר חלק גדול מהשטחים הפטורים בדרום הוא ככל הנראה מסחרי, תעסוקתי, תעשייתי או שימושים שאינם מגורים. 

בבאר שבע, ובמיוחד בעיר העתיקה, הנתון הזה חשוב. העיר העתיקה אינה רק אזור מגורים. היא כוללת מבני מסחר, חנויות, משרדים, מחסנים, מבנים היסטוריים, מתחמי ציבור ומגרשים בעלי פוטנציאל כלכלי. אם חלק מהמבנים האלה מוגדרים כלא ראויים לשימוש וזוכים לפטור, המשמעות אינה רק הפסד ארנונה למגורים, אלא גם פגיעה בפוטנציאל המסחרי והעירוני של אחד האזורים החשובים בעיר.

אין כיום נתון ציבורי זמין וברור שמציג כמה מבנים בבאר שבע מקבלים בפועל פטור מארנונה לפי סעיף 330, כמה מהם נמצאים בעיר העתיקה, וכמה מהם הם מבנים לשימור. זה בדיוק חלק מהבעיה הארצית שעליה הצביע מרכז המחקר והמידע של הכנסת: הנתונים אינם אחידים, לא כל הרשויות מדווחות באותה צורה, ולעיתים קשה להבחין בין מבנים נטושים, מבנים בשיפוץ, מבנים לא ראויים לשימוש ומבנים ריקים. 

אבל גם בלי הנתון המדויק, אפשר להבין את גודל הפוטנציאל. אם בעיר העתיקה נסקרו 331 מבנים לשימור, ואם התוכנית החדשה מגדירה עשרות מבנים בדרגת שימור גבוהה, כל מנגנון שידחוף בעלים להשמיש נכסים ישנים יכול להיות משמעותי. לא מדובר רק בעוד כמה שקלים לקופת העירייה, אלא ביכולת לשבור מעגל של הזנחה.

השאלה המורכבת היא מה יקרה למבנים לשימור. מצד אחד, לא נכון לתת פרס כלכלי לבעל נכס שמשאיר מבנה היסטורי מוזנח במשך שנים. מצד שני, שימור הוא עסק יקר. מבנה לשימור דורש תכנון מיוחד, תיק תיעוד, אישורים, שימוש בחומרים מתאימים ולעיתים מגבלות על תוספות בנייה. לפי הנחיות השימור בעיר העתיקה, יש לשמר מבנים מהתקופה התורכית או הבריטית, לשמור על חלקות היסטוריות, קו בניין אפס, חצרות פנימיות, שערים, גדרות וצמחייה. 

לכן, אם הרפורמה תיושם בבאר שבע, היא תצטרך להיות חכמה. מצד אחד, לחייב בעלי נכסים שלא עושים דבר. מצד שני, לא לחנוק כלכלית בעלי מבנים לשימור שבאמת מנסים לקדם שיקום, אבל נתקלים בעלויות גבוהות ובתהליכים מורכבים. הפתרון צריך להיות שילוב של מקל וגזר: חיוב ארנונה מוגבר למי שמחזיק נכס מוזנח ללא פעולה, לצד מסלול מהיר, תמריצי שימור, ניוד זכויות וסיוע תכנוני למי שמקדם השמשה אמיתית.

מבנה נטוש בעיר העתיקה לא יכול להישאר בעיה של כולם חוץ מבעל הנכס. אם בעלים מחזיק נכס ברחוב מרכזי, לא משפץ אותו, לא משכיר אותו, לא מוכר אותו ולא מקדם תוכנית, אין סיבה שהציבור יממן את ההזנחה דרך פטור מארנונה ואובדן הכנסות עירוניות.

עבור העירייה, רפורמה כזו יכולה להפוך לכלי עבודה. במקום להסתפק בצווי מבנים מסוכנים, טיפול נקודתי במפגעים או ניסיונות שכנוע, העירייה תוכל להשתמש גם בתמריץ כלכלי ברור. ככל שהנכס עומד מוזנח יותר זמן, כך יגדל הלחץ על הבעלים לקבל החלטה. להשמיש או למכור. לשפץ או להכניס יזם. לקדם תכנון או לשלם.

אבל הסיכון קיים גם בכיוון השני. אם הרפורמה תוחל בצורה לא רגישה, היא עלולה לפגוע דווקא בבעלי נכסים קטנים בעיר העתיקה, שלא מחזיקים הון גדול אבל ירשו מבנה ישן, מסובך או יקר לשיקום. לכן באר שבע צריכה לדרוש מהמדינה מנגנון מותאם לערים היסטוריות: לא אותו דין למבנה נטוש שמוחזק כהשקעה פסיבית, ולמבנה לשימור שבעליו נמצא בהליך תכנוני אמיתי.

העיר העתיקה של באר שבע נמצאת היום בצומת משמעותי. מצד אחד, יש תוכנית התחדשות גדולה, פוטנציאל של אלפי יחידות דיור, תרבות, תיירות, מסחר וחיים עירוניים חדשים. מצד שני, יש עדיין מבנים ישנים מאוד, חלקם מוזנחים, שחוסמים את ההתחדשות ברחובות שלמים. הרפורמה בפטור מארנונה יכולה להיות אחד הכלים שידחפו את המתחם קדימה, בתנאי שהיא תופעל לצד מדיניות עירונית ברורה.

הסיפור המקומי של באר שבע אינו רק "האם העירייה תגבה עוד ארנונה". השאלה הגדולה היא האם אפשר להפוך מבנים שהיום נתפסים כמפגע להזדמנות. דירה מעל חנות בעיר העתיקה. מבנה היסטורי שהופך לגלריה. חצר פנימית שחוזרת לפעול. בניין מסחרי ישן שנפתח מחדש. רחוב שמפסיק להיות חשוך ונטוש ומתחיל למשוך אליו אנשים.

אם הכנסת אכן תקדם את התיקון, עיריית באר שבע תצטרך למפות מחדש את התופעה: כמה נכסים מקבלים פטור, איפה הם נמצאים, כמה מהם בעיר העתיקה, כמה מהם לשימור, כמה נמצאים בהליכי היתר, וכמה פשוט עומדים סגורים ללא כל התקדמות. בלי מיפוי כזה, אי אפשר לדעת אם מדובר באובדן של מאות אלפי שקלים בשנה, מיליונים, או מעבר לכך.

בבאר שבע, הרפורמה הזו יכולה להיות הרבה יותר מתיקון חוק יבש. היא יכולה להפוך למבחן אמיתי של העיר העתיקה: האם המבנים הישנים ימשיכו לעמוד כעדות להזנחה, או שיהפכו לחלק מהחיים החדשים שהעיר מנסה לבנות סביבם.

קראו עוד באותו נושא:
150 עסקים נטושים בעיר העתיקה
https://br7news.co.il/he/news/news-1544038877

חשיפה: כך ננטשת העיר העתיקה של באר שבע
https://br7news.co.il/he/news/news-1479721523