Заброшенные здания в Беэр-Шеве начнут обходиться владельцам дороже?

Продвигаемая в Кнессете реформа, направленная на сокращение льгот по муниципальному налогу (арноне) для заброшенных зданий, может стать важной местной темой и для Беэр-Шевы, особенно для Старого города. За сухим юридическим термином «объект, непригодный для использования» скрывается одна из самых болезненных проблем старых городских центров Израиля: закрытые, заброшенные, аварийные или опасные здания, владельцы которых годами пользуются налоговыми льготами, тогда как общество расплачивается за это упадком городской среды, снижением доходов муниципалитета и ухудшением качества жизни.

Согласно действующему законодательству, объект недвижимости, который был разрушен или повреждён до такой степени, что в нём невозможно находиться, может получить полное освобождение от арноны на три года. Затем на протяжении пяти лет применяется минимальная ставка налога, после чего объект вновь может получить полное освобождение без ограничения по времени. Исследовательский и информационный центр Кнессета отметил, что такой механизм создаёт искажённую систему стимулов. Поэтому предлагается сократить первоначальный период освобождения до двух лет, отменить льготную минимальную ставку, обязать владельцев платить полный налог после двух лет, а спустя десять лет применять максимальную ставку, предусмотренную нормативами арноны.

В последние дни основное внимание на национальном уровне было сосредоточено на Хайфе. Согласно опубликованным данным, городской бюджет ежегодно теряет около 33,4 миллиона шекелей из-за 564 заброшенных объектов, освобождённых от арноны. Однако для Беэр-Шевы ситуация выглядит иначе. Здесь речь идёт не только о потерянных доходах, но и о будущем Старого города, исторических зданий, объектов культурного наследия, старых торговых улиц и построек, которые за годы превратились в очаги запустения.

В Старом городе Беэр-Шевы сосредоточено значительное количество исторических зданий. В 2008 году муниципалитет заказал Управлению древностей Израиля проведение обследования объектов культурного наследия. В рамках исследования были подготовлены паспорта для 331 здания. Объекты оценивались по архитектурной и исторической ценности, техническому состоянию и значению для городской среды, после чего были распределены по трём категориям сохранения.

Именно этот факт делает реформу особенно актуальной для Беэр-Шевы. Не каждое здание, подлежащее сохранению, является заброшенным, и не каждое заброшенное здание относится к объектам наследия. Однако в Старом городе существует пересечение этих категорий. Здесь находятся старые исторические здания, многие из которых требуют дорогостоящей реконструкции, сталкиваются с проблемами собственности или отсутствием экономической целесообразности восстановления. В результате некоторые объекты остаются без использования на протяжении многих лет.

Новая программа обновления Старого города лишь подчёркивает масштаб проблемы. Согласно утверждённому для депонирования проекту, программа охватывает территорию около 760 дунамов и предусматривает строительство более 5 000 единиц жилья в пределах Старого города. В документе определены 58 зданий высшей категории сохранения, где не допускается увеличение строительных прав. Вместе с тем предлагаются различные механизмы стимулирования реставрации и переноса строительных прав для поощрения сохранения исторического наследия.

Именно здесь находится важнейший местный аспект реформы. Если она будет принята, владельцы старых зданий, признанных непригодными для использования, больше не смогут пользоваться моделью, при которой объект стоит заброшенным, а муниципальные платежи практически отсутствуют. Им придётся сделать выбор: восстановить здание, получить разрешение на работы, провести реконструкцию, продать объект, найти арендатора или платить значительно более высокий налог.

Для Беэр-Шевы это может стать важным инструментом оживления Старого города. На протяжении многих лет предпринимаются попытки вернуть историческому центру статус активного района торговли, культуры, туризма, развлечений и проживания. В Старый город вкладываются средства, открываются культурные учреждения, реконструируются улицы и реализуются проекты обновления. Однако, несмотря на прогресс, здесь всё ещё остаются кварталы с закрытыми зданиями, заброшенными дворами и разрушающимися фасадами, создающими ощущение запустения.

В нынешней ситуации владелец такого объекта зачастую может просто ждать. Доходов от недвижимости нет, но и серьёзных налоговых обязательств тоже нет. Муниципалитет же теряет дважды: не получает налоговые поступления и одновременно вынужден бороться с жалобами, мусором, угрозами безопасности, нарушениями благоустройства и судебными процедурами. А жители и предприниматели по соседству расплачиваются снижением качества городской среды и привлекательности района.

Общенациональная статистика демонстрирует масштабы явления. По данным Исследовательского и информационного центра Кнессета, в 2020 году местные органы власти сообщили примерно о 19 500 объектах, освобождённых от арноны из-за разрушения или серьёзных повреждений. Общий объём предоставленных льгот оценивался примерно в 190 миллионов шекелей ежегодно. Согласно данным Центрального статистического бюро за 2022 год, в Израиле насчитывалось 12 910 объектов, освобождённых от налога по причине непригодности к эксплуатации, общей площадью около 2,49 миллиона квадратных метров.

Только в Южном округе в 2022 году находилось около 7% таких объектов от общего числа по стране, однако на них приходилось около 15% всей площади освобождённой недвижимости. Это особенно интересно: количество объектов на юге относительно невелико, но их площадь значительно выше средней. Кроме того, жилые помещения составляли лишь около 11% освобождённых площадей, что указывает на преобладание коммерческих, производственных и иных нежилых объектов.

Для Беэр-Шевы и особенно Старого города этот показатель имеет особое значение. Исторический центр включает не только жилые дома, но и торговые помещения, офисы, склады, общественные здания и объекты культурного наследия с высоким экономическим потенциалом. Если часть этих объектов получает освобождение от арноны, это означает не только потерю налоговых поступлений, но и снижение коммерческого потенциала одного из важнейших районов города.

В настоящее время нет открытых и доступных данных о том, сколько объектов в Беэр-Шеве фактически пользуются освобождением от арноны по соответствующей статье закона, сколько из них находятся в Старом городе и сколько относятся к объектам сохранения. Именно на эту проблему обращал внимание Исследовательский и информационный центр Кнессета: данные муниципалитетов не унифицированы, а различия между заброшенными объектами, строящимися зданиями, пустующими помещениями и непригодной недвижимостью зачастую размыты.

Тем не менее даже без точных цифр можно оценить масштаб потенциала. Если в Старом городе было обследовано 331 здание, подлежащее сохранению, а новая программа определяет десятки объектов высшей категории охраны, то любой механизм, который будет стимулировать владельцев возвращать недвижимость в эксплуатацию, может оказать существенное влияние. Речь идёт не только о дополнительных доходах муниципалитета, но и о возможности разорвать замкнутый круг запустения.

В то же время остаётся сложный вопрос: как реформа повлияет на владельцев исторических зданий. С одной стороны, неправильно поощрять собственников, которые годами оставляют объекты культурного наследия в запущенном состоянии. С другой стороны, реставрация стоит дорого. Такие здания требуют специального проектирования, подготовки документации, согласований, использования особых материалов и соблюдения многочисленных ограничений. Согласно действующим требованиям по сохранению Старого города, необходимо сохранять здания османского и британского периодов, исторические земельные участки, традиционную застройку, внутренние дворы, ворота, ограждения и даже элементы озеленения.

Поэтому, если реформа будет реализована в Беэр-Шеве, она должна быть сбалансированной. С одной стороны, необходимо создать давление на владельцев, которые ничего не делают со своей недвижимостью. С другой стороны, нельзя ставить в тяжёлое финансовое положение тех, кто действительно пытается восстановить исторический объект, но сталкивается с высокими расходами и сложными процедурами. Решением может стать сочетание жёстких и стимулирующих мер: повышенная арнона для владельцев бездействующих объектов наряду с ускоренными процедурами согласования, программами поддержки реставрации, механизмами переноса строительных прав и профессиональной помощью тем, кто реально занимается восстановлением зданий.

Заброшенное здание в Старом городе не должно оставаться проблемой всех, кроме его владельца. Если собственник удерживает объект на центральной улице, не ремонтирует его, не сдаёт в аренду, не продаёт и не продвигает проект реконструкции, нет причин, по которым общество должно финансировать такое бездействие через налоговые льготы и потерю муниципальных доходов.

Для муниципалитета такая реформа может стать эффективным инструментом управления. Вместо того чтобы ограничиваться предписаниями по аварийным зданиям, точечным устранением опасностей и попытками убеждения владельцев, город сможет использовать и экономический механизм воздействия. Чем дольше объект остаётся заброшенным, тем сильнее будет давление на собственника принять решение: восстановить или продать, реконструировать или привлечь инвестора, продвигать проект или платить.

Однако существуют и риски. Если реформа будет реализована без учёта местной специфики, она может ударить по небольшим собственникам в Старом городе, которые не обладают значительным капиталом, но получили в наследство старое, дорогостоящее и сложное в восстановлении здание. Поэтому Беэр-Шева должна добиваться от государства создания особого механизма для исторических городских районов, который будет различать пассивное владение заброшенной недвижимостью и реальные попытки её восстановления.

Сегодня Старый город Беэр-Шевы находится на важном перекрёстке развития. С одной стороны - масштабная программа обновления, потенциал тысяч новых квартир, развитие культуры, туризма, торговли и городской жизни. С другой - старые и заброшенные здания, которые продолжают тормозить развитие целых улиц. Реформа арноны может стать одним из инструментов продвижения этих процессов вперёд при условии её сочетания с чёткой городской политикой.

Для Беэр-Шевы вопрос заключается не только в том, получит ли муниципалитет дополнительные налоговые поступления. Главный вопрос заключается в том, удастся ли превратить объекты, которые сегодня воспринимаются как проблема, в новые возможности. Квартиру над магазином в Старом городе. Историческое здание, ставшее галереей. Внутренний двор, который снова наполняется жизнью. Старый коммерческий объект, открывающийся заново. Улицу, которая перестаёт быть тёмной и заброшенной и снова начинает привлекать людей.

Если Кнессет действительно примет соответствующие поправки, муниципалитету Беэр-Шевы придётся заново провести картографирование проблемы: определить количество объектов, пользующихся льготами, их расположение, долю объектов в Старом городе, количество зданий под охраной, объекты в процессе получения разрешений и недвижимость, которая просто стоит закрытой без каких-либо действий со стороны владельцев. Без такого анализа невозможно понять, идёт ли речь о потерях в сотни тысяч шекелей, миллионы или значительно больше.

Для Беэр-Шевы эта реформа может оказаться гораздо большим, чем просто изменение законодательства. Она может стать настоящей проверкой будущего Старого города: останутся ли старые здания символом многолетнего запустения или станут частью новой городской жизни, которую город пытается построить вокруг них.