בבאר שבע זה כבר לא ''שיווק קרקע'' אלא תמרור אזהרה, מכרז הענק ברקפות התרסק בלי הצעה אחת

המספרים שפורסמו אתמול נשמעים כמו עוד טבלה בירוקרטית, אבל בבאר שבע הם מרגישים כמו תמרור. רשות מקרקעי ישראל שיווקה 14 מתחמים לבנייה צמודת קרקע בשכונת הרקפות, בסך כולל של 613 יחידות דיור, 
כשהמגרשים משתרעים על שטחים של 6 עד 39 דונם. התוצאה הייתה חריגה אפילו במונחי שוק זהיר: לא הוגשה אף הצעה, לא ליזם גדול ולא לקבלן מקומי.

זהו לא אירוע חד פעמי אלא דפוס שמעמיק. במכרז הקודם באותה שכונה, שתוצאותיו פורסמו בדצמבר 2024 וכלל 707 יחידות דיור, הוגשו הצעות רק לחלק מהמתחמים. 
כעת, במקום שהשוק יקבל איתות של התאמה למציאות, הנתון שמטריד את הענף יותר מכל הוא דווקא זה שנוגע להוצאות הפיתוח. 
במכרז מסוג זה רמ"י קובעת את הוצאות הפיתוח, והמציעים מתחרים על מחיר הקרקע. ובכל זאת, בחלק מהמתחמים עלויות הפיתוח לא ירדו אלא עלו. 
במתחם 78220, שבו ניתן לבנות 32 יחידות דיור, הוצאות הפיתוח עלו מכ 23 מיליון שקל במכרז 2024 לכ 25.4 מיליון שקל במכרז הנוכחי. בשוק מתרגמים את זה למשפט אחד: אם לא משתלם לבנות, אף אחד לא יגיע לשולחן.

בתוך הסיפור הזה יש גם ניגוד חד שמבליט את הבעיה. בשנים האחרונות היו מכרזים בהרקפות שכן זכו להיענות, בעיקר כאלה שכיוונו לציבור הרחב או תופרו אחרת מבחינת סוג המגרשים והקהל. 
כלומר, השאלה איננה רק האם יש ביקוש לבית פרטי בדרום, אלא האם המוצר שמוגש לשוק בנוי נכון מבחינת סיכון, עלויות ותשואה.

הרקפות היא לא עוד שכונה שולית. היא חלק מתוכנית תמ"ל 1016 שאושרה ב 2016, ומתפרסת על כ 4,500 דונם, עם יעד כולל של כ 4,150 יחידות דיור בתמהיל רחב, כולל אלפי יחידות צמודות קרקע לצד בנייה מדורגת ומבנים בגובה של עד 6 קומות לאורך שדרות רגר. 
זו תוכנית שממותגת כבר שנים כהבטחה לעיר, פתרון למשפרי דיור בבאר שבע וגם מגנט למשפחות מחוץ לנגב. בפועל, כשהמכרזים נתקעים, הפער בין הצהרות לתכלס הופך לבעיה אסטרטגית: אי אפשר לבנות עתיד עירוני על שיווקי קרקע שנשארים על הנייר.

כאן נכנסת הנורה האדומה השנייה, והיא לא מתחילה בשכונת הרקפות. בשכונת פסגת רמות, שבה ניסו לשווק מכרזים מספר פעמים, השוק כבר קיבל הוכחות שהקושי אינו תיאורטי. 
גם שם נרשמו סבבים שבהם מכרזים נסגרו ללא הצעות, וגם כשנרשמו הצלחות הן היו חלקיות, עם פער משמעותי בין מספר יחידות הדיור שהוצעו לבין אלו שנרכשו בפועל. 
בבאר שבע קוראים לזה בשקט את מה שזה: תמרור שמראה שהשיטה לא מספיק מתואמת לכדאיות.

ברקע נמצאת גם הבעיה שאף מכרז לא מצליח לעקוף באמצעות נוסח משפטי או כותרת נוצצת: ענף הבנייה סובל ממחסור בכוח אדם מאז פרוץ המלחמה. 
חלק גדול מהעובדים שהיוו את עמוד השדרה של אתרי הבנייה אינם זמינים באותם היקפים, והתוצאה היא האטה, חוסר ודאות, וקפיצה בעלויות העבודה והביצוע. 
בשוק המקומי מצביעים גם על תופעה נוספת שמורגשת היטב בבנייה צמודת קרקע: קבלני שלד של וילות וקבלנים קטנים ובינוניים מתקשים להחזיק פעילות רציפה בתנאים הנוכחיים, וחלקם זזים לתחומים אחרים. המשמעות בשטח פשוטה. גם אם הקרקע זמינה, לא תמיד יש מי שירים את הפרויקט.

ולצד כל אלה, באר שבע לא פועלת בוואקום. התחרות מיישובי הסביבה חזקה, במיוחד כשהחלופות מציעות מחירי קרקע אטרקטיביים יותר ולעיתים גם הטבות מס. 
בשנה האחרונה נרשם שיווק אינטנסיבי של מגרשים לצמודי קרקע ביישובים סמוכים כמו חירן, מיתר, דימונה, ירוחם, מצפה רמון, אופקים, שדרות ונתיבות. 
כשמשפחה שמחפשת בית פרטי רואה חלופות קרובות, וכשיזם רואה תקרת מחיר בעיר מול רמות עלות שעולה, ההחלטה לא לגשת למכרז הופכת לפעולת הגנה, לא לגחמה.

מכאן גם מגיעה הביקורת המקומית שמתחזקת בשיחות עם גורמים בענף הנדל״ן: המדינה, רמ"י ומשרד השיכון, יחד עם העירייה, מדברים במשך שנים על הבאת אוכלוסייה מהמרכז לבאר שבע, אבל בפועל מנגנון השיווק והמסרים נשען על קהל יעד שמסתכל על הנגב כאל אופציה ולא כבית. 
לטענת גורמים בשוק המקומי, במקום לייצר מודל שמכוון קודם כל לתושבי הדרום ולכוח הביצוע המקומי, המאמץ התדמיתי והפרסומי ממשיך לפזול למרכז. 
כשזה קורה במקביל להוצאות פיתוח גבוהות ולסיכון ביצועי, מתקבלת נוסחה שמרחיקה יזמים במקום למשוך אותם.

שיווק שכונת הרקפות החל לפני כשלוש שנים במקביל לעבודות הפיתוח של תשתיות השכונה, ובמהלך התקופה זכו מאות תושבים במגרשי “בנה ביתך” שאמורים היו לסמן את תחילת תנופת הבנייה. 
אלא שרק החודש החלו בפועל שני תושבים ראשונים להקים את בתיהם, נתון שממחיש עד כמה התהליך תקוע בשטח. 
עבור רבים אחרים, החלום לעצמאות דיורית נעצר עוד לפני יציקת היסודות, בין היתר בשל עלויות הבנייה שזינקו והוסיפו לבית ממוצע כ־800 אלף שקלים לעומת השנים הקודמות, המחסור החמור בפועלי בניין מאז פרוץ המלחמה, ותחושת חוסר ודאות שמלווה כל מי ששוקל כיום להתחיל לבנות.

השורה התחתונה של המכרז שנכשל אינה רק כותרת על אפס הצעות. זה אות אזהרה למדיניות. 
אם רוצים שהרקפות תהיה שכונה שנבנית ולא סיפור שנדחה, צריך להחזיר את הכדאיות לשולחן, להתאים את עלויות הפיתוח למציאות השוק, לייצר ודאות ביצועית, ולפעול במיקוד דרומי אמיתי. אחרת, בבאר שבע ימשיכו לראות עוד “שיווקים” ועוד תוצאות, אבל פחות ופחות בנייה.