В Беэр-Шеве это уже не просто «маркетинг земли», а тревожный знак. Крупный тендер в районе Ракафот провалился без единой заявки

Опубликованные накануне цифры могут выглядеть как очередная бюрократическая таблица, но в Беэр-Шеве их воспринимают как предупреждающий знак. Управление земель Израиля выставило на торги 14 участков под индивидуальную застройку в районе Ракафот, всего 613 жилых единиц.
Площади участков варьировались от 6 до 39 дунамов. Результат оказался исключительным даже по меркам осторожного рынка: не было подано ни одной заявки - ни от крупного девелопера, ни от местного подрядчика.

Это не разовый случай, а углубляющаяся тенденция. В предыдущем тендере в том же районе, результаты которого были опубликованы в декабре 2024 года и который включал 707 жилых единиц, заявки были поданы лишь на часть участков.
Теперь же, вместо сигнала адаптации к рыночной реальности, отрасль больше всего тревожит показатель затрат на развитие инфраструктуры.

В тендерах такого типа именно государство устанавливает инфраструктурные расходы, а участники конкурируют по цене земли. Тем не менее, на ряде участков эти расходы не снизились, а выросли.
Так, на участке 78220, где можно построить 32 жилые единицы, затраты на развитие увеличились примерно с 23 миллионов шекелей в тендере 2024 года до около 25,4 миллиона шекелей в текущем. Рынок формулирует это просто: если строительство экономически невыгодно, за стол переговоров никто не сядет.

На этом фоне особенно заметен контраст. В последние годы в районе Ракафот были тендеры, которые все же получили отклик, в основном ориентированные на широкую аудиторию или иначе сформированные с точки зрения типа участков и целевой группы.
Иными словами, вопрос не только в том, существует ли спрос на частные дома на юге, а в том, правильно ли сам продукт сформирован с точки зрения рисков, затрат и доходности.

Ракафот - не периферийный район. Он является частью плана ТАМАЛ 1016, утвержденного в 2016 году, и охватывает около 4 500 дунамов с общей целью примерно 4 150 жилых единиц в разнообразной застройке.
План включает тысячи домов индивидуальной застройки наряду с террасной застройкой и зданиями высотой до шести этажей вдоль проспекта Рагер. На протяжении лет этот проект позиционировался как обещание для города, решение для улучшения жилищных условий жителей Беэр-Шевы и магнит для семей извне Негева.
На практике, когда тендеры застревают, разрыв между заявлениями и реальностью превращается в стратегическую проблему: невозможно строить городское будущее на земельных продажах, которые остаются лишь на бумаге.

Здесь загорается и вторая красная лампа, и она не начинается с района Ракафот. В районе Псагат Рамот, где предпринимались неоднократные попытки проведения тендеров, рынок уже получил доказательства того, что трудности носят не теоретический характер.
Там также были раунды, завершившиеся без заявок, а даже успешные случаи были частичными, с существенным разрывом между количеством предложенных и фактически приобретенных жилых единиц.
В Беэр-Шеве это называют просто: знак того, что существующая модель недостаточно согласована с экономической целесообразностью.

На заднем плане остается проблема, которую не способен обойти ни один тендер, независимо от формулировок и громких заголовков. Строительная отрасль страдает от острой нехватки рабочей силы с начала войны.
Значительная часть работников, составлявших основу строительных площадок, больше недоступна в прежних объемах, что приводит к замедлению темпов, росту неопределенности и скачку затрат на труд и выполнение работ.
На местном рынке также указывают на дополнительное явление, особенно ощутимое в индивидуальном строительстве: подрядчики, занимающиеся возведением каркасов вилл, а также малые и средние строительные компании, с трудом поддерживают непрерывную деятельность в нынешних условиях, и часть из них уходит в другие сферы.
Практический итог прост: даже если земля доступна, не всегда находится тот, кто готов реализовать проект.

Кроме того, Беэр-Шева действует не в вакууме. Конкуренция со стороны соседних населенных пунктов усиливается, особенно когда альтернативы предлагают более привлекательные цены на землю и, в ряде случаев, налоговые льготы.
За последний год было зафиксировано активное продвижение участков под индивидуальную застройку в близлежащих населенных пунктах, таких как Хиран, Мейтар, Димона, Йерухам, Мицпе-Рамон, Офаким, Сдерот и Нетивот.
Когда семья, ищущая частный дом, видит близкие альтернативы, а застройщик сталкивается с ценовым потолком в городе при растущих издержках, решение не участвовать в тендере становится защитной мерой, а не прихотью.

Отсюда усиливающаяся местная критика в разговорах с представителями рынка недвижимости. Государство, Управление земель и Министерство строительства совместно с муниципалитетом годами говорят о привлечении населения из центра страны в Беэр-Шеву, но на практике механизм маркетинга и месседжи ориентированы на аудиторию, которая рассматривает Негев как вариант, а не как дом.
По словам участников рынка, вместо модели, нацеленной прежде всего на жителей юга и местные строительные силы, имиджевые и рекламные усилия продолжают быть обращены к центру страны.
В сочетании с высокими инфраструктурными расходами и строительными рисками это формирует формулу, которая отталкивает застройщиков, а не привлекает их.

Маркетинг района Ракафот начался около трех лет назад параллельно с инфраструктурными работами. За этот период сотни жителей выиграли участки по программе «построй свой дом», которые должны были ознаменовать начало строительного подъема.
Однако лишь в этом месяце два первых жителя фактически приступили к строительству своих домов - показатель, наглядно демонстрирующий, насколько процесс застрял на практике.
Для многих других мечта о жилищной независимости остановилась еще до заливки фундамента, в том числе из-за резкого роста стоимости строительства, который добавил к среднему дому около 800 тысяч шекелей по сравнению с предыдущими годами, острой нехватки строительных рабочих с начала войны и общей атмосферы неопределенности, сопровождающей каждого, кто сегодня задумывается о начале строительства.

Итог провалившегося тендера - это не просто заголовок об отсутствии заявок. Это сигнал тревоги для политики.
Если есть желание, чтобы район Ракафот стал застраиваемым кварталом, а не отложенной историей, необходимо вернуть экономическую целесообразность, привести инфраструктурные расходы в соответствие с рыночной реальностью, обеспечить строительную определенность и действовать с подлинным южным фокусом.
В противном случае Беэр-Шева продолжит видеть новые «продажи», новые результаты, но все меньше реального строительства.