שכונת מצוקה - לגובה

סכסוכים בין שכנים בשל אי יכולת לטפל בנזק לרכוש המשותף, כתוצאה מתקלה, במיוחד בבניינים ישנים, הם הכאב ראש הכי גדול של דיירים בבתים משותפים. זה יכול להתחיל מנזילה, שתפגע בדרה שמתחת ובתכולתה ויכול להתפתח למשבר, שיותיר את הדיירים ימים שלמים בלי מים, כפי שקורה לא אחת בבתים משותפים בבאר שבע. תקלה נרחבת בצנרת המים או הביוב, תקלה הנדסית בבניין, גרימת לכלוך או רעש, השתלטות על השטח המשותף ועוד, עלולים לגרור את הצדדים למאבקים מרים. הדברים האלה קורים בבניינים בני 3 או 4 קומות, בדרך כלל במבנים ישנים. עכשיו תכפילו את זה פי 10 או 20, ותקבלו את הפוטנציאל לתסבוכת במגדלי מגורים.

על פי בדיקה שערכה פרופ' רחל אלתרמן, בליווי צוות משפטי, במסגרת מחקר שבחן את הבנייה לגובה בישראל, מתברר שאין חוק המסדיר את התחזוקה של בניין המגורים. לכל היותר, ניתן מענה בתחזוקה שוטפת וקלה, אך אין חוק המחייב את הדיירים להתאגד על מנת לטפל בבעיות הצצות ככל שהבניינים האלה מזדקנים. תחזוקה מגדל מגורים שונה מזו של בניין בן 3 או 4 קומות, נקבע במחקר, שפורסם בספר "מגדלים כושלים''. עלולות לצוץ בעיות שידרשו השקעה מסיבית מצד כלל הדיירים. במקרה כזה, מדובר בבניין בו בעלים רבים ושונים על הנכסים – ללא הסדר חוקי מחייב. בתום התקופה הראשונה, בה חברת הבניין מלווה את הדיירים, אחרי חמש או עשר שנים, כשמתחילות לצוץ בעיות של עייפות התשתיות, אין מסגרת חוקית שתחייב את הדיירים לתקן או להשתתף בהוצאות.



האם המגדלים יהיו הסלאמס של 2040?

העיר באר שבע עוברת תהליך של ''מגדליזציה''. על אף ששטחה המוניציפלי כמעט כפול מזה של תל אביב (117,320 דונם לעומת 51,830 בתל אביב), תוכנית המתאר של באר שבע מדברת על ציפוף העיר כמנוף להתפתחותה – כאשר בשטח קטן יותר מצטופפים יותר אנשים שעובדים, גרים, מבלים ומפרנסים עסקים במתחם. אחת הדרכים לצופף את התושבים היא להקים מגדלי מגורים במקום בניה נמוכה. המגדלים נבנים במפרט משופר והאזור בו הם נמצאים עשוי לכאורה להשתדרג.

עשוי להשתדרג, כי הכל תלוי בדיירים. בשכונות בהן בוצע פרויקט שיקום בשנות השמונים, ההשקעה פשוט לא החזיקה והמצב שב לקדמותו אחרי שנים מעטות. שיקום פיזי חייב להיות מלווה בשיקום חברתי וזה לא קרה.

הבניה מהיסוד מאפשרת להקים מגדלים במפרט יוקרתי. הכל חדש. גם הסביבה של הבניין אמורה להשתדרג בהתאם ואיזור שפעם נחשב כאיזור מצוקה, יהפוך להיות שכונה מבוקשת. גם הארנונה עשויה להשתנות בהתאם להגדרת האיזור. דמי הניהול של הבניין יהיו בין עשרות לכמה מאות שקלים לחודש, לדייר.

במקרה של משפחה אמידה, אשר לה נכסים פיננסיים ואין לה בעיית מימון, ההוצאות האלה נלקחות בחשבון בתכנון התקציב המשפחתי במעבר לדירה החדשה. מי שנמצאים בבעיה הם אותם משפרי דיור, שנטלו על עצמם הלוואות שונות והתחייבויות כספיות רבות כדי לעמוד בעלותו של הנכס ואומרים ש"יהיה בסדר''.

המילכוד: קונים דירה במגדל יוקרה ומתחייבים להלוואות ענק

שורה ארוכה של מחקרים ושיחות עם אנשי אקדמיה שתחום עיסוקם הוא תכנון עירוני, מצביעות על הבעיה שהולכת ומתהווה, בהליך הפיכת באר שבע – ולצורך העניין, כל עיר אחרת, לעיר של מגדלים. פרופ' רחל אלתרמן מהטכניון פרסמה, כאמור, מחקר מקיף בנושא – ''מגדלים קורסים''. המחקר מתריע מפני הבעיות בהם יתקלו מגדלי המגורים, בני יותר מ-9 קומות, בעוד חמש עד עשר שנים. המחקר, פרי בחינה מדוקדקת של כלל הנתונים – מוכר, אבל משום מה, בוחרים להתעלם ממנו.

כיום, על פי נתונים שמפרסמים בנק ישראל וחברות האשראי, ישראלים רבים, בעיקר בשכבות הסוציו-אקונומיות הנמוכות, חיות הרבה מעבר ליכולתן, תוך נטילת התחייבויות כבדות. הר האשראי, כך מזהירים בבנק ישראל, תופח לממדים מבהילים. הסיבה: הריבית בשפל של כל הזמנים וגם האבטלה, במרכז הארץ, היא הנמוכה אי פעם. המצב יכול להשתנות מהר – וללא הודעה מוקדמת. נגידת בנק ישראל מתריעה על כך פעם אחר פעם ואילו משרד האוצר מעדיף לראות את הבחירות הבאות ולא מעבר להן.



אוכלוסייה מוחלשת מתקשה להתמודד מול כרישי נלד''ן ודיירים אלימים

במצב כיום, אמנם קיימת הסדרה חוקית שיכולה לחייב דייר לשלם מסי וועד בית או להשתתף בהוצאות גדולות או אפילו בהוצאות בסיסיות, כגון חשמל במדרגות או ניקיון סביבת הבניין, אך ההתארגנויות הן וולונטריות, במסגרת האגודה לתרבות הדיור. הדרך היחידה לטפל בדייר סורר הוא בהגשת מכתב התרעה. חוק המקרקעין קובע כי עניינים הקשורים לחיוב בעל דירה בתשלומי ועד בית ואחזקתו התקינה של הבניין, ידונו בפני המפקח על המקרקעין בלבד. מכאן, שפורום התביעה הבלעדי בנסיבות העניין הוא המפקח - ולא בית משפט אזרחי.

לפיכך נותר מצב שבו בשכונה מוחלשת כלכלית וחברתית, דיירים יכולים להיות שבויים של משקיעי נדל''ן, שעושים בבניין כבשלהם. לאוכלוסיה זו אין יכולת משפטית או כלכלית להתמודד מול "כרישים'' או מול דיירים אלימים.

''לפעמים אנשים לא מוכנים לשלם את ה-10 שקלים של החשמל במדרגות. אני אוסף ומי שלא משלם, אני משלם במקומו'', אומר לברנז'ה NEWS דייר בבניין ברחוב הצבי. ''אם אני תולה רשימה וכותב מי לא שילם, זה נקרא שיימינג, אז לנו דייר שנתפס על הדברים האלה ולא משלם ולי אין כוח להתמודד איתו. הייתה לנו סתימה בביוב, הוא לא שילם וככה המצב בכל הבתים פה באיזור. אבל ברגע שאתה מגלה את השם של הבן אדם – הוא עוד יכול לעשות לך נזקים, לטעון שעשית לו שם רע''.

האגודה לתרבות הדיור יכולה לעזור, אך כמחצית מהבניינים בעיר אינם מאוגדים

מנהל מחוז הדרום באגודה לתרבות הדיור, יחזקאל יגנה, סבור כי במקרים כאלה יש מה לעשות. ''בבאר שבע לבדה מאוגדים כ-2000 בניינים, להערכתי כמחצית הבניינים בעיר, באגודה לתרבות הדיור ובעניין סרבנות התשלום, החוק ברור: סעיף 58 לחוק המקרקעין מסדיר את חובת התשלום לוועד הבית ולתחזוקת הבניין".

יגנה אומר, כי בבתים המאוגדים בתרבות הדיור הטיפול בסרבני תשלום נעשה בהליך מסודר, הכולל משלוח מכתב התרעה על ידי עורך דין מטעם האגודה ובמקרים של מחלוקת, העניינים מובאים בפני מעמד של בוררות. הגוף הדן בסוגיות הוא הוא המפקח על המקרקעין.לדברי גינה, מדי שנה מוגשות בפני האגודה כ-800 עד 1000 מחלוקות בעניים בתים משותפים בבאר שבע, מהן כ-100 מגיעות לדיון אצל המפקח על המקרקעין, שהוא הסכמות הפוסקת.

''בדרך כלל, אנשים מעדיפים שלא להגיע למצב של תביעה, שכן מדובר בהליך שעלול להיות יקר, במקרה ויפסידו. לרוב, נעשה הליך של בירור ובוררות''.

אלא שכאמור, לא כל הבתים מאוגדים בבאר שבע. ''חברות בתרבות הדיור עולה רק 30 שקלים בשנה, לדייר והיתרונות גדולים'', אומר יגנה. ''אפשר להתאגד בתרבות הדיור בהחלטה של אסיפת דיירים, בהחלטת רוב של הנוכחים בישיבה". לדבריו, האגודה מסייעת גם אל מול מחלוקות מול חברות ניהול: ''דמי החבר למעשה מעניקים שורה גדולה של שירותים, שאם פונים אליהם באופן פרטי, עלולים להיות יקרים. בין היתר, אנחנו גם מסייעים לחברי האגודה בתקופה של זמן בדק הבית".

(*הבניינים המצולמים בכתבה להמחשה בלבד ואין להם קשר לאמור בכתבה)