כמעט 9 שנים, מיליונים בהוצאות ואף פרויקט מגורים בביצוע: מה עושה מינהלת ההתחדשות בבאר שבע?

כמעט תשע שנים חלפו מאז הוקמה המינהלת להתחדשות עירונית בבאר שבע. בשנים האלה פורסמו תוכניות, הוצגו הדמיות, נערכו מפגשי תושבים, נבחרו אדריכלים ויזמים והוכרז שוב ושוב על מתחמים ש״יוצאים לדרך״.
אלא שבחינת התוצאה בשטח מעלה שאלה פשוטה: איפה הבנייה?
נכון ל-31 ביולי 2026, באתר הרשמי של המינהלת מופיעים 15 מתחמי התחדשות עירונית. שלושה מהם מוגדרים כמאושרים, מתחם אורות, מתחם מורדי הגטאות ומתחם יעקב אבינו. יתר המתחמים נמצאים בשלבים שונים של תכנון, קליטה, הפקדה, התנגדויות או גיבוש חלופות.
אף אחד מ-15 המתחמים אינו מוצג באתר כפרויקט שקיבל היתר בנייה, פינה את הדיירים, הרס את בנייני המגורים הישנים או החל בהקמת הדירות החדשות.
כלומר, אחרי כמעט תשע שנות פעילות, יש תוכניות מאושרות ויש אלפי יחידות דיור על הנייר, אבל במאגר הרשמי של המינהלת לא מופיע אפילו פרויקט מגורים אחד שנמצא בביצוע.

15 מתחמים, אפס פרויקטים בביצוע
הפער בין ההכרזות לבין התוצאה בולט במיוחד כאשר בוחנים את רשימת המתחמים.
מתחם אורות, שבו מתוכננת הריסת 112 דירות והקמת 737 דירות חדשות, מוגדר כמאושר, אך השלב הנוכחי הוא עדיין הכנת נספח עיצוב ובינוי.
מתחם יעקב אבינו, שבו מתוכננת הריסת 136 דירות והקמת 822 דירות, מוגדר גם הוא כמאושר, אך באתר המינהלת לא מופיעים היתר בנייה או מועד לפינוי הדיירים.
גם מתחם מורדי הגטאות מוגדר כמאושר. באתר עצמו מצוין כי התוכנית החדשה מחליפה תוכנית ישנה שאושרה בעבר אך לא מומשה.
יתר המתחמים רחוקים עוד יותר משלב הביצוע. בן גוריון וגן סיאטל הומלצו לקידום בוותמ״ל, המשחררים מוגדר כ״לקראת אישור״, הצדיק מירושלים וטוביהו-הצבי לקראת הפקדה, מרכז חן עדיין בשלב עיבוד חלופה ומתחם השלום לקראת דיון בוועדה המקומית.
התמונה המצטברת ברורה: התכנון מתקדם, לפחות בחלק מהמתחמים, אך הדרך מתוכנית והדמיה לטרקטור בשטח עדיין לא הושלמה אפילו פעם אחת בפרויקט מגורים המופיע באתר המינהלת.

כמה עלתה המינהלת?
המינהלת הוקמה בספטמבר 2017 על ידי עיריית באר שבע והרשות הממשלתית להתחדשות עירונית. היא פועלת תחת מינהל ההנדסה, כאשר הפעלתה הכספית מופיעה בדוחות החברה הכלכלית לפיתוח באר שבע.
מהדוח הכספי המבוקר של החברה הכלכלית לשנת 2024 עולה כי עלות הפעלת המינהלת הסתכמה בכ-1.664 מיליון שקל בשנת 2023 ובכ-1.526 מיליון שקל בשנת 2024.
במצטבר, מדובר בכ-3.19 מיליון שקל בשנתיים בלבד.
הדוח אינו מפרט לציבור כיצד חולקה ההוצאה בין שכר עובדים, משרדים, יועצים, אדריכלים, שמאים, פעילות חברתית, כנסים, פרסום, הדמיות והכנת תוכניות. גם העלות המצטברת של המינהלת מאז הקמתה ב-2017 אינה מוצגת בדוח בצורה מרוכזת.
לכן נדרשת עיריית באר שבע לחשוף את התמונה המלאה: כמה עלתה המינהלת בכל אחת משנות פעילותה, כמה עובדים הועסקו בה, כמה שולם ליועצים חיצוניים ומהם מדדי הביצוע שנקבעו לה.

מיליונים גם לפרסום, קריאייטיב ויחסי ציבור
באוקטובר 2025 פרסמה החברה הכלכלית, בשם עיריית באר שבע, מכרז לשירותי פרסום הכוללים מחקר, קריאייטיב, תכנון ורכש מדיה, ניהול סושיאל ויחסי ציבור.
בפתיחת המכרז נכתב כי השירותים מיועדים לפיתוח שכונות חדשות מכוח הסכם הגג ו״או במסגרת פרויקטים של התחדשות עירונית״. היקפם הכספי המשוער של השירותים הועמד על כ-2.5 מיליון שקל, במימון משרד הבינוי והשיכון.
עם זאת, בהמשך המכרז מוגדרת מטרת הקמפיין בעיקר כשיווק מגרשים בשכונות החדשות והוותיקות מכוח הסכם הגג. לכן לא ניתן לקבוע בשלב זה כמה מהתקציב, אם בכלל, הוקצה בפועל לפרסום של מיזמי התחדשות עירונית.
העירייה והחברה הכלכלית נדרשות לחשוף מי זכה במכרז, אילו הזמנות עבודה הוצאו, כמה כסף שולם בפועל ואיזה חלק מהקמפיין נגע להתחדשות העירונית.

הבעיה שכולם מכירים: אין כדאיות כלכלית
החסם המרכזי אינו סוד. בבאר שבע מחירי הקרקע והדירות נמוכים משמעותית מאלה שבמרכז הארץ, בעוד שעלויות הבנייה, המימון, פינוי הדיירים, השכירות החלופית, התכנון והתשתיות גבוהות.
כדי שהפרויקט יהיה רווחי, היזם נדרש להקים מספר גדול מאוד של דירות חדשות על כל דירה שנהרסת. גם באתר המינהלת מוסבר כי ללא מכפיל ציפוף מתאים, פרויקט התחדשות עירונית לא יהיה כדאי ליזם.
הבעיה חמורה עד כדי כך שבנובמבר 2025 אושרה מסגרת ממשלתית של 135 מיליון שקל לשנים 2026–2029, שנועדה לקולות קוראים עבור מתחמי התחדשות בבאר שבע שאין בהם כדאיות כלכלית. חמישה מיליון שקל נוספים יועדו למסמכי מדיניות ו-1.2 מיליון שקל לתוספת כוח אדם ברשות הממשלתית לצורך קידום הפרויקטים בעיר.
עצם הקצאת הסכום אינה מבטיחה שהבנייה תתחיל. נכון לעכשיו לא פורסם אילו מתחמים יקבלו סבסוד, מה יהיה הסכום לכל דירה, מתי יפורסם הקול הקורא ומתי צפוי הפרויקט הראשון להגיע לשלב היתר והריסה.
 

תעשיית ההחתמות ממשיכה לפעול
בזמן שהפרויקטים אינם מגיעים לביצוע, גופים פרטיים, מארגנים ומחתימים ממשיכים לפנות לבעלי דירות בשכונות הוותיקות ולהציע להם להצטרף לפרויקטים עתידיים.
חשוב להבחין בין מארגן הפועל מטעם הדיירים וחב להם חובת נאמנות לבין מחתים הפועל עבור יזם מסוים ודואג לאינטרסים של אותו יזם. מסמך רשמי של הרשות הממשלתית מזהיר במפורש מפני טשטוש ההבדל בין השניים.
חתימה אינה מבטיחה שהפרויקט ייבנה. הסכם ארגון עשוי לכלול התחייבות של בעל הדירה שלא להתקשר עם גורם אחר לתקופה מסוימת. אמנם החוק קובע אבני דרך ומועדי פקיעה, אך בתקופת ההסכם בעל הדירה עלול למצוא את עצמו קשור למיזם שאין לו עדיין תוכנית מאושרת, היתר בנייה או היתכנות כלכלית מוכחת.
גם נושא שכר המארגנים הוא חלק מהמשוואה הכלכלית. מסמך השמאי הממשלתי מפברואר 2026 קובע כי עלויות ארגון הדיירים הן רכיב בתקציב הפרויקט שמשפיע ישירות על העלויות ועל הרווח היזמי. המסמך מציין גם שהתחום עדיין אינו נתון לאסדרה רגולטורית מלאה מבחינת כשירות, כללי אתיקה ותכולת השירות.
בפועל, אחרי שלב ההבטחות וירידי ההחתמות, יש מי שנשארו עם כלום. ''חמתנו לאחד היזמים'', מספר לנו דייר בשכונה ותיקה. ''ניתן היה להבין שמשיגים רוב והפרוייקט יוצא לדרך.  הבטיחו למי שחותם קודם הטבות כמו מכשירי חשמל ואפילו עשו לנו יריד עם ארוחה ואלכוהול. עכשיו כל מה שנשאר מזה זה אנשים בקבוצת וואצאפ ששולחים אחד לשני תשובות מצ'אט GPT על מה אפשר לעשות כדי להציל את המצב. עם היזמים קשה לתקשר ואחרי כמה שנים, שום דבר לא זז''.
''אנחנו באוויר. אין תשובות ואף אחד גם לא יודע להגיד דברים נחרצים: מי שמשתכנע, בעיקר אנשים דלי אמצעים שמוכרים להם חלום של נכס, חותם. אין אמירות ברורות. היה לחץ על מי שלא חתם, אבל עם השגת הרוב היזמים נעלמו. צריכה להיות אמירה ברורה, כי בינתיים השכונה רק מדרדרת. אנשים לחוצים למכור את הבית ולברוח מפה, כי מבינים שפינוי-בינוי כבר לא ייקרה''. 

המינהלת אינה הקבלן, אבל היא חייבת דין וחשבון
המינהלת אינה יזם, אינה קבלן ואינה יכולה לבנות בעצמה. האחריות למצב אינה מוטלת עליה לבדה. מימוש פרויקט תלוי גם במדינה, בעירייה, במוסדות התכנון, ביזמים, בבנקים, בבעלי הדירות ובמצב שוק הדיור.
עם זאת, המינהלת הוקמה כדי לקדם, לתאם, ללוות ולהסיר חסמים. לאחר כמעט תשע שנות פעילות, הציבור רשאי לבחון אותה לא רק לפי מספר הפגישות, ההדמיות והתוכניות, אלא לפי תוצאות מדידות.
כמה בניינים פונו? כמה היתרים ניתנו? כמה דירות ישנות נהרסו? כמה דירות חדשות נבנו? כמה מתחמים נמצאו כלכליים? כמה בעלי דירות הוחתמו בפרויקטים שלא התקדמו? וכמה כסף ציבורי הושקע עד היום?
נכון למועד פרסום הכתבה, הנתונים הגלויים מציגים 15 מתחמים בשלבי תכנון שונים, שלוש תוכניות מאושרות, מיליוני שקלים בהוצאות ותוכניות לעוד אלפי יחידות דיור. מה שהם עדיין אינם מציגים הוא פרויקט מגורים אחד בביצוע.
אנחנו, בחדשות באר שבע והנגב, מלווים את נושא ההתחדשות העירונית שנים רבות. לאורך השנים נעשו ניסיונות לקבל תשובות ישירות, בצורה של ראיון עיתונאי, עם העומדים בראש מנהלת ההתחדשות. הניסיונות האלה סורבו.

תגובת העירייה: ‘’התחדשות עירונית היא תהליך מורכב ורב שנתי''
פנינו - ולא בפעם הראשונה - לעיריית באר שבע עם סדרת שאלות, אשר חלקן עלו מתוך שיחות שטח עם תושבים בשכונות הוותיקות. בעיריית באר שבע הסתפקו בתשובה הבאה:
"מינהלת ההתחדשות העירונית בבאר שבע פועלת ומקדמת שינוי משמעותי בשכונות הוותיקות, לשדרוג איכות החיים ולפיתוח סביבת מגורים מתקדמת. 
​התחדשות עירונית היא תהליך מורכב ורב-שנתי המחייב יצירת תשתית תכנונית, משפטית וכלכלית איתנה. העשייה הענפה בעיר כבר מניבה תוצאות בשטח: כיום מקודמים בבאר שבע כ-28,000 יחידות דיור ביותר מ-17 פרויקטים מתקדמים. חלק מכריע מפעילות המינהלת והתכנון העירוני ממומן באמצעות תקציבים ממשלתיים חיצוניים ייעודיים - המשקפים את אמון המדינה והחשיבות הלאומית בחידוש השכונות הוותיקות בבאר שבע, וכפופים לעמידה ביעדים ובתוכנית עבודה.
​כעת, העשייה עוברת משלב התכנון למימוש עם תוכניות מאושרות המונות כ-3,000 יחידות דיור חדשות. בנוסף, במסגרת התוכנית המגרשית העירונית מקודמים היתרים מואצים לכ-463 יחידות דיור, שחלקן צפויות להתחיל בביצוע כבר בתקופה הקרובה.
​כדי להבטיח את מימוש הפרויקטים ולהתגבר על אתגרי השוק, השיגה העירייה בשיתוף הרשות הממשלתית פתרונות תקציביים וכלכליים משמעותיים: פטור מהיטל השבחה בשכונות הוותיקות, מענקים ממשלתיים ישירים ליזמים והתקדמות לקראת הסכם מסגרת למימון תשתיות תומכות בהיקפים נרחבים.
​לצד התכנון, המינהלת מעניקה לתושבים מעטפת ליווי משפטית, קהילתית והסברתית מורחבת (כולל הנגשה בשפות), מתוך מחויבות לשקיפות, אחריות ושיתוף הציבור. עיריית באר שבע תמשיך לחדש את השכונות הוותיקות כמהלך אסטרטגי לחיזוק העיר ולמען הדורות הבאים."

קראו עוד באותו נושא - כתבות בנושא אי התקדמות תהליכי פינוי בינוי שפרסמנו בעשר השנים האחרונות
הבניין מתפורר, הדיירים זועקים לעזרה, הבירוקרטיה הורגת: המציאות העגומה של הפינוי-בינוי בבאר שבע
פינוי בכוח - בינוי, לא בטוח
''באר שבע עיר חורבות'': מתווך חושף – למה אף אחד כבר לא מאמין להתחדשות העירונית?
האם היוזמה הפרטית היא זו שתציל את שכונה ג'? טל אל על חושב שכן
למה תושבי באר שבע חוששים מפינוי-בינוי?
פינוי-בינוי בבאר שבע: הבלאגן חוגג, תושבי השכונות מבולבלים
תחקיר מיוחד: האם באר שבע נכנסת ל''טרפת'' פינוי-בינוי?