הבניין מתפורר, הדיירים זועקים לעזרה, הבירוקרטיה הורגת: המציאות העגומה של הפינוי-בינוי בבאר שבע
חלום הדירה החדשה בבאר שבע, בדרך של פינוי-בינוי, לא קרוב למימוש - וגם לא קל. שכונת ג' בבאר שבע ממשיכה לסבול מהזנחה ובניינים מתפוררים, אך נראה שגם הפרויקטים שאמורים להציל את האזור נתקלים בקשיי מימוש משמעותיים. דיירי בניין ברחוב המעפילים 15 זועקים לעזרה, לאחר חודשים של ניסיונות כושלים לקדם פרויקט פינוי-בינוי, מספרים לנו דיירים.
וידאו: מצב הבניין ברחוב המעפילים (ללא קרדיט / על פי סעיף 27 א', פסקול: Keys To Unravel - The Soundlings - מתוך ספריית יוטיוב / CC0)
הבניין, בן שלוש קומות ובעל 12 דירות, נמצא במצב פיזי חמור. סדקים בקירות, רטיבות מתמשכת, חולדות ומפגעים תברואתיים הם רק חלק קטן מהבעיות שמהן סובלים הדיירים. "הבניין שלנו במצב מסוכן, אנחנו חיים בפחד יומיומי", מספר לחדשות באר שבע והנגב אלירז בלקר, דייר. "אנחנו מבצעים תיקונים זמניים בעלות של אלפי שקלים כל כמה חודשים, אבל זה כמו פלסטר על פצע פתוח".
במציאות בישראל, משך הזמן למימוש פרויקט פינוי-בינוי עשוי להימתח בין 8 ל-15 שנים ואף יותר, כתלות במורכבות הפרויקט, היקפו והמכשולים השונים לאורך הדרך. זאת, כשיש לפרויקט כדאיות כלכלית נאותה. אם אין כדאיות כזו, הסיכוי שיעבור משלב ההצהרות ואיסוף החתימות למימוש, קלוש ביותר
לכאורה, ניתן היה לצאת לדרך בפרויקט של פינוי-בינוי נהדר, שהיה משדרג את חיי הדיירים ואת סביבת הבניין. הרי שכונה ג' הוכרזה כ''רובע החדשות'', כ''אקוסיסטם היי טקי'', כ''יהלום לפני ליטוש'' ועוד מעט עולים הטרקטורים על הקרקע ומקימים מתחם אורבני תוסס וצעיר לדוגמא. המציאות בשטח אחרת.
במציאות בישראל, משך הזמן למימוש פרויקט פינוי-בינוי עשוי להימתח בין 8 ל-15 שנים ואף יותר, כתלות במורכבות הפרויקט, היקפו והמכשולים השונים לאורך הדרך. זאת, כשיש לפרויקט כדאיות כלכלית נאותה. אם אין כדאיות כזו, הסיכוי שיעבור משלב ההצהרות ואיסוף החתימות למימוש, קלוש ביותר.
אף קבלן לא יבנה בהפסד, והרי המדינה לא בונה מזה שנים רבות דיור ציבורי. הבנייה המסיבית של דיור ציבורי בישראל הופסקה באופן משמעותי בשנות ה-90, בעקבות החלטות מדיניות ממשלות ישראל בתקופת ההפרטות והמעבר לכלכלה חופשית יותר.
.png)
חוסר כדאיות כלכלית בבאר שבע תוקעת פרויקטים רבים
ברחוב המעפילים אושרה בניה של 7 קומות בלבד, מספר לנו בלקר, שגם מנהל תכתובת ענפה עם היזמים. "איך יכול להיות שבמרחק של 100 מטרים מאיתנו, במתחם אורות ובז'בוטינסקי, מאשרים פרויקטים בני 9-14 קומות, ואצלנו מונעים את זה?", הוטא תוהה. היזמים מצדם, שערים למצוקת הדיירים, מוכנים ללכת לקראתם, אך מהתכתובת עולה, כי פרויקט של 7 קומות בלבד על בניין קיים בן 12 דירות אינו רווחי, בניגוד לפרויקטים אחרים שאושרו לאחרונה בעיר. הליך פינוי-בינוי לא קל, כי הרי היזם חייב למצוא פתרונות דיור זמניים עבור הדיירים ולהשלים את הפרויקט בזמן קצר ביותר, משימה המלווה בחוסר וודאות רב במדינה כמו ישראל - מלחמות, חרם סחורות, היעדר פועלים וגם הפרוטקשן בנגב, כל אלה הופכים את ענף הבניין לעתיר סיכונים.
מה קורה בבאר שבע?
ניסינו לדבר עם מנהלת ההתחדשות העירונית בבאר שבע לפני מספר שבועות, כי דיון חופשי ופתוח דווקא יכול היה לקדם את הנושא בעיר ולהפיג חששות דיירים, אך במנהלת לא מדברים ללא אישורים מלמעלה. נכנסנו לאתר התחדשות עירונית לבדוק האם באחד מהמתחמים שהוכרזו חגיגית בשנים האחרונות יש כבר טרקטורים על הקרקע. באופן לא מפתיע, הכל ‘’בתהליכים''.
גורמי מקצוע אומרים לנו כי בבאר שבע אין בהירות ולא קיימת שקיפות לגבי מה ניתן לבנות במקרה של פינוי בינוי: ‘’איך קבלן ייכנס לפרויקט אם הוא לא יודע סדרי גודל?'', אומר לנו גורם מקצועי ותיק.
על פי אתר המנהלת , בבאר שבע 11 מתחמי התחדשות עירונית: בן גוריון, גן סיאטל, המשחררים, הצדיק מירושלים, טוביהו הצבי, שז''ר, אורן, אורות, וינגייט, מורדי הגטאות ויעקב אבינו.
היחידי שאושר הוא מתחם אורות וזה קרה לפני כמעט ארבע שנים, ב-24/03/2021, בישיבה של וועדת המשנה לתכנון ובנייה. בשאר הפרויקטים, הכל בדיונים בשלבים כאלה ואחרים, מהגשות מסמכים ראשוניים ועד לשלבי התנגדויות. אין טרקטורים בשטח. גם אם אלה יעלו מחר על הקרקע, מדובר בשנים רבות של הנחת תשתיות, עיכובי בניה, אישורים ואישורי אכלוס.
‘’למה לקבלן להתעסק עם ה-ווג'ראס (כאב הראש) של פינוי-בינוי בבאר שבע?'', אומר לנו מתווך. ‘’לא חסר פה קרקע לבניה חדשה וגם כשמשווקים, בקושי יש הצעות? סובבו פה לאנשים את הראש עם הפינוי-בינוי, כל מי שיש לו דירה קטנה בשכונות הישנות מדבר איתי על ‘’הנכס'' וחושב שהוא הולך לדפוק קופה. מחתימים אנשים, אבל המבחן האמיתי מבחינתי - זה חתימה על משהו וודאי, שכולל לוחות זמנים. אני יודע שיכעסו עליי, אבל לחתום על אוויר? הולכים להקים גושי בטון צמודים אחד לשני, זה איכות חיים?''.
‘’באו להחתים אותי על מסמכים'', אומר לנו יזם ותיק, אשר לו דירה בבאר שבע שאמורה להיות חלק ממתחם פינוי-בינוי. ‘’עיינתי במסמכים וחזרתי אל היזם עם מאות הערות. אנשים לא קוראים את החוזה, מסתנוורים ממילים יפות. המסמכים דיברו על דירה לא מוגדרת, כאשר המסר העיקרי בו היה ‘’אם'': אם תהיה כדאיות, אם יהיו אישורים, אני חייב הכל והיזם לא מחוייב כלפיי בכלום. כשחזרתי אליו, עם מאות ההערות, הוא ירד ממני. בניתי דבר אחד או שניים בבאר שבע, אני מכיר את הענף, אני יודע לקרוא חוזה''.
שלבי פינוי-בינוי בישראל: אם יתחילו מחר בבוקר, תקבלו את הדירה ב-2040…
במציאות בישראל, משך הזמן למימוש פרויקט פינוי-בינוי עשוי להימתח בין 8 ל-15 שנים ואף יותר, כתלות במורכבות הפרויקט, היקפו והמכשולים השונים לאורך הדרך.
אלה השלבים - והמשך הממוצע שלהם בישראל:
שלב התכנון והיוזמה (2-4 שנים):
איתור יזם וגיבוש הסכמה עם הדיירים (נדרש רוב של 66%-80% בהתאם לסוג הפרויקט).
הכנת תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה או עדכון תוכנית קיימת.
אישורים מול ועדות תכנון עירוניות ומחוזיות.
שלב האישורים (3-5 שנים):
הפקדת התוכנית לאישור בוועדות המקומיות והמחוזיות.
התנגדויות מצד תושבים/גורמים אחרים.
אישור התוכנית וקבלת היתרי בנייה – הליך ביורוקרטי ממושך.
שלב פינוי הדיירים והריסת המבנים (1-3 שנים):
חתימה על הסכמים פרטניים עם הדיירים.
איתור דיור חלופי זמני ופיצוי לדיירים.
הריסת המבנים ופינוי שטח.
שלב הבנייה והאכלוס (2-4 שנים)
בניית הפרויקט בפועל עד לקבלת טופס 4 ואישור אכלוס (טופס אכלוס).
מסירת הדירות לדיירים הוותיקים ושיווק דירות חדשות.
עיכובים נפוצים:
ביורוקרטיה תכנונית – תכנון הפרויקט מצריך אישורים מגופים שונים ולעיתים נתקע בשל מחסור בכוח אדם או חוסר תיאום בין הרשויות.
התנגדות דיירים – קיים קושי להגיע להסכמה עם כלל הדיירים, במיוחד כאשר חלקם מסרבים להתפנות.
קשיים כלכליים – פרויקטים רבים אינם כלכליים עבור היזמים, במיוחד בפריפריה, מה שמוביל לנטישה של פרויקטים בשלב מתקדם.
שינוי מדיניות עירונית – שינוי במדיניות התכנון של הרשות המקומית עלול לעכב אישורים או להוביל לדרישות נוספות.
מקרים מהשטח:
פרויקטים בתל אביב, רמת גן והרצליה עשויים להתקדם מהר יותר (כ-8-10 שנים) בשל כדאיות כלכלית גבוהה. בפריפריה (כמו באר שבע או קריית שמונה) משך הזמן לרוב ארוך יותר (12-15 שנים) ולעיתים הפרויקט אינו יוצא לפועל בשל חוסר כלכליות.
פינוי-בינוי בישראל הוא תהליך ממושך הדורש סבלנות והתמדה מצד היזמים והדיירים, והוא נתקל באתגרים רבים, אך בסופו של דבר, כאשר הוא יוצא לפועל, הוא מייצר התחדשות עירונית משמעותית ומשפר את איכות החיים של התושבים.
הצטרפו אל קבוצת הווצאפ וקבלו עדכונים שוטפים: להצטרפות הקליקו כאן
ניתן לדווח על חדשות אל העורך האחראי דני בלר בטלפון 052-2394026 או במייל [email protected]
על פי ''שימוש הוגן'' המעוגן בסעיף 19 לחוק זכויות יוצרים, התשס"ח-2007. מערכת ‘’חדשות באר שבע והנגב 24/7" מכבדת זכויות יוצרים ועושה כל מאמץ לאתר את בעלי הזכויות בצילומים המועברים אלינו, לעיתים תוך כדי התרחשות חדשותית. אם זיהיתם בכתבות או הידיעות צילום שיש לכם זכויות בו, אתם רשאים לפנות למערכת ולבקש לחדול מהשימוש באמצעות כתובת המייל: [email protected]
