מהלך שקט של בנק ישראל: ההגבלות החדשות שמטלטלות את שוק המשכנתאות

הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל משרטט מחדש את גבולות המשחק של שוק המשכנתאות, הפעם דרך מסמך רגולטורי יבש לכאורה שמסתיר בתוכו שינויי עומק. מצד אחד הוא מקשיח את התמריצים שמאפשרים לבנקים ולקבלנים לדחוף עסקאות במבצעי מימון אגרסיביים. מצד שני הוא משאיר פתחי הקלה נקודתיים ללווים מסוימים, בעיקר סביב דירות במחיר מופחת והלוואות לכל מטרה בשעבוד דירה.

בליבת העדכון עומדת הגבלת היקף המשכנתאות מסוג "בולט" ו"בלון" בסבסוד קבלן. לפי ההוראה, שיעור הביצועים של הלוואות כאלה לא יעלה על 10% מסך הביצועים הרבעוניים בהלוואות לדיור בכל בנק. אלה ההלוואות שבהן היזם משלם את הריבית, כולה או חלקה, והן הפכו בשנים האחרונות לכלי שיווקי נפוץ בפריסות תשלום שמדמות "דחיית תשלום" או "מימון קל" עד המסירה. ההוראה הזאת מוגדרת כהוראת שעה שתקפה עד סוף 2026.

המסמך לא מסתפק בהגבלת כמות. הוא מחזק גם את שכבת ההון שהבנקים צריכים לשים בצד. המשמעות היא דרישה להגדלת יעד ההון העצמי רובד 1 בשיעור שמבטא 1% מיתרת ההלוואות לדיור שניתנו למימון זכויות במקרקעין. במילים פשוטות, על כל תיק המשכנתאות הבנקים נדרשים להחזיק כרית הון גבוהה יותר, מהלך שמייקר להם את האשראי ומקרר תיאבון לסיכונים.

השינוי הרגיש ביותר עבור משקי הבית נוגע לאופן שבו מחשבים את יחס ההחזר מההכנסה כשמבקשים הלוואת דיור נוספת על נכס קיים. לפי הבהרת הפיקוח, "החזר חודשי" כבר לא נבחן רק על בסיס ההלוואה החדשה, אלא כולל את סך התשלומים החודשיים על הלוואות לדיור שכבר הועמדו ללווה בעבר, אם הן מובטחות בשעבוד אותו נכס, גם אם ההלוואות נלקחו בגוף אחר, כל עוד מועד פירעונן עולה על 18 חודשים. כך נסגרת פרצה שמאפשרת בפועל "שכבות" מימון על אותה דירה, דרך גופים שונים, בלי שהמערכת תסתכל על התמונה המלאה באותה נקודת החלטה.

בנק ישראל משאיר בתוקף את מגבלת העל של יחס ההחזר, עד 50% מההכנסה החודשית הפנויה, אבל מגדיר קו שממנו ההלוואה נחשבת מסוכנת יותר מבחינת הבנק. אם שיעור ההחזר עולה על 40%, הבנק מחויב להקצות לה משקל סיכון של 100%. זה לא איסור אוטומטי על הלוואה, אבל זה משנה את העלות הפנימית לבנק ועלול להשפיע על התמחור ללווים שההחזר שלהם מתקרב לאזור הזה.

לצד ההידוק, ההוראה כוללת גם קיבוע של הקלה שנולדה בתקופת "חרבות ברזל": אפשרות לקבל הלוואה בשעבוד דירה שלא לצורך רכישת זכות במקרקעין בשיעור מימון עד 70%, בתנאי שהחריגה מעל 50% לא תעלה על 200 אלף שקל. במילים אחרות, מי שמבקש הלוואה "לכל מטרה" על דירה קיימת מקבל מרחב גדול יותר מאשר בעבר, אבל עד גבול קשיח וברור.

עוד שינוי שמורגש בשטח דווקא מגיע מהצד שמקל על חלק מהרוכשים. תקרת שווי הדירה לצורך חישוב שווי הנכס בדירות במחיר מופחת עודכנה מ-1.8 מיליון שקל ל-2.1 מיליון שקל. בפועל, המשמעות היא שכאשר הדירה נרכשת בפרויקט במחיר מופחת, הבנק יכול להתבסס על הערכת שמאי עד התקרה החדשה, במקום להיתקע בתקרה הישנה, מה שעשוי להפחית את ההון העצמי שנדרש להביא. בתוך אותה מעטפת, נקבע גם רף מינימלי למקורות עצמיים של הרוכש: 60 אלף שקל לדירה שבגינה ניתן מענק לפי הקריטריונים הרלוונטיים, ו-100 אלף שקל לדירה אחרת.

הסיפור כאן אינו "מכה" או "בשורה" במובן הפשוט. מדובר בתיקון מסילות שמכוון בעיקר לתחום שבו השוק למד לעקוף סיכונים באמצעות מוצרי מימון יצירתיים, מבצעי קבלנים והלוואות משלימות. השאלה המעשית שתיבחן בחודשים הקרובים היא עד כמה הבנקים יתרגמו את הדרישות האלה להקשחה בפועל ללווים, ועד כמה הם ינסו לשמור על קצב עסקאות באמצעות תמחור חדש ומוצרים חלופיים שיעמדו בתוך הגבולות.