בירת המשקיעים או בירת הפראיירים?
התשואה בעיר טובה, מחירי הדירות היו טובים ונוחים, היה ביקוש קשיח בעיקר סביב כל מה שקשור לשוק השכירויות של הסטודנטים, בעיר בה 35-37 מעלות בקיץ זו לא מילה גסה, יש חשיבות לקרבה לאוניברסיטה- ואכן כך היה, הביקושים לשכירות בשכונות הוותיקות שמסביב לאוניברסיטה עשו טוב, מחירי הנכסים עלו, אלפים של צעירים החלו להתגורר בשכונות הוותיקות ורוח חדשה נכנסה לעיר בכמה מובנים.
בעיר באר שבע בהערכה יש 25,000 סטודנטים, זה כח קניה אדיר לעסקים המקומיים. החל מהסופר והפיצוציה השכונתית ועד לבתי הקפה והברים ומקומות הבילוי שצצו לטובת קהל הסטודנטים. מי שזוכר היטב, עד לפני 10-15 שנים רחוב רינגלבלום כמעט ולא הכיל בתי עסק והיום, הוא מאכלס זו לצד זו מסעדות ובתי קפה ובילוי לקהל הסטודנטים.
משקיעים רבים נהרו לעיר מאחר וזה היה מקום אידיאלי בו ידם היתה משגת לרכוש דירות להשקעה, עם זאת, רק מיעוט המשקיעים הגיעו מוכנים לעיר, השקיעו זמן בחקר שוק, הכירו את המחירים, בהבנת המגמות, וידעו את ההבדל בין הרחובות השונים, הטובים יותר, הטובים פחות ואלו שכנראה אף אחד לא ירצה להסתובב שם אחרי השקיעה.
אך יש סוג אחר של משקיעים, מצד אחד הם הבינו את החשיבות והיתרונות בהשקעות נדל"ן אך מצד שני לא ראו את עצמם משקיעים זמן בהכרת השוק, היכרות של מחירי הדירות והבנת ההבדלים בין האזורים השונים.
עם הביקושים מצד המשקיעים, לצד המתווכים "נולד" לו מקצוע חדש בתחום הנדל"ן והוא 'מלווי המשקיעים', מלווי המשקיעים הבינו את הוואקום שיש בשוק. הם הבינו שיש קהל שלם שחסר את הידע והניסיון באיתור ובחינה של נכסים רלוונטים. בתחילת הדרך מלווי המשקיעים היו למעשה משקיעים בעלי נכסים שצברו ניסיון ידע וקשרים בעיר. מלווה המשקיעים היה למעשה יד ימינו של המשקיע, הוא קיבל את שכרו אך ורק מהמשקיע וייצג את האינטרס שלו, בין אם באיתור ובחינת הנכסים ובין אם בביצוע המו"מ להשגת המחיר הטוב ביותר.
הבנת ההבדל בין מתווך למלווה המשקיעים:
1. מנגנון התשלום- בעוד והמתווך מקבל את שכרו רק אם נסגרה עסקה. למעשה האינטרס של המתווך שתסגר עסקה ללא קשר לטיבה, מאחר ושכרו הינו רק על בסיס "הצלחה".
מלווה המשקיעים מקבל את שכרו על עבודתו, למעשה המשקיע באופן יזום שוכר את שרותיו ולכן חלק מהשכר טרחה משולם כבר בהתחלה.
ההבדל בין מנגנון התשלום הזה למעשה רותם את האינטרס של המלווה לצד המשקיע, המלווה יכול להרשות לעצמו לסנן עסקאות שאינן רלונטיות ואינן מיטביות למשקיע אף אם התקציב מתאים.
2. ייצוג האינטרס- המתווך יכול לייצג את שני הצדדים בעסקה, צד מוכר וצד קונה ולמעשה קיים כאן ניגוד אינטרסים מובנה בניהול המו"מ לאורך כל העסקה.
מלווה המשקיעים- מייצג אך ורק את צד הקונה ולמעשה "נלחם" עבורו בעת ביצוע המו"מ
3. בחינת טיב העסקה- המתווך אינו חווה דעה על העסקה, למעשה שיקול הדעת הינו רק של המשקיע, אם העסקה טובה יותר או טובה פחות אינה מעניינו של המתווך, מאחר והוא מקבל את שכרו על בסיס הצלחה.
מלווה המשקיעים מראש לא יביא את המשקיע לראות נכס שכלל אינו רלוונטי לתוכנית העסקית, למעשה הוא עושה את כל הבדיקות עבור המשקיע, בודק את הנכס, מוודא את איכותו עפ"י ניסיונו ועושה בדיקה ראשונית של הניירת (טאבו, תשריטים, תיק בית משותף וכיו"ב).
4. התשלום: מתווך לרוב יגבה 2% + מע"מ על העסקה כדמי תיווך (מהקונה והמוכר במידה ומייצג את שניהם).
מלווה משקיעים- לרוב יגבה יותר מממה שמתווך היה גובה על העסקה, מאחר והוא למעשה סוג של 'יועץ אישי' של המשקיע הוא רותם את זמנו, ניסיונו וקשריו ופועל אך ורק לטובת המשקיע הקונה.
בחלוף הזמן, יותר ויותר משרדי תיווך הבינו את הפוטנציאל והחלו גם הם נותנים שרותי ליווי, ניתן לראות חברות ליווי רבות שקמו כשלמעשה הכותרת הינה ליווי כאשר מאחורי הקלעים הדברים התנהלו אחרת.
בירת הפראיירים:
ככל שיותר משרדי תיווך החלו נותנים שרותי ליווי, חלקם לצערי הרב החלו לנצל את האמון שאותם המשקיעים נתנו בהם כמלווי משקיעים. והיום כמה שנים אחרי אנו רואים את התוצאות.
הרבה מאוד משקיעים מבינים היום, שהם למעשה רכשו בזמנו נכסים משופצים לעילא ולעילא, כאשר הנראות הלהיבה אותם, אך כמאמר המשפט לא כל הנוצץ זהב, אלו נכסים שנרכשו ע"י בעלי אינטרס במחירים נמוכים בשכונות מאוד חלשות ונמכרו למשקיעים במחיר גבוהה משווי הנכסים- רק בגלל שהם התלהבו מהנראות שלהם.
הרבה מאוד משקיעים גילו כי כעבור השנה-שנתיים הראשונות הם נתקלים בקשיים גדולים בהשכרת הנכסים, פשוט כי אלו אזורים ללא ביקוש או אזורים שאינם מתאימים לקהל הסטודנטים אליו כיוונו. ככל שהנכס מתיישן קצת ואינו חדש, קשה להשכיר את המוצר הזה.
בחלק מהמקרים שנתקלתי בבואי לסייע למשקיעים, גיליתי כי את הנכס רכש בעבר בעל המשרד, שיפץ אותו, ומכר אותו בפער של מעל 200,000 ש"ח מעל לשווי האמיתי של הנכס, למשקיע שרכש ליווי דרך אחת מהסוכנות באותו המשרד. התוצאה היא שהמשקיע למעשה שילם על ליווי, כאשר במקום לדאוג לאינטרס הכלכלי שלו כלקוח, המלווה דאגה לאינטרס הכלכלי של בעל המשרד והתוצאה שמכרו לאותו משקיע נכס, שגם היום שנתיים אחרי שוויו לא מגיע למחיר בו המשקיע רכש אותו.
ככל שעובר הזמן אנו פוגשים יותר ויותר משקיעים שנתנו אמונם באנשי המקצוע שמעלו באמון זה. כתוצאה מכך וככל שהתרבו המקרים, באר שבע במקום לשמור על התואר כבירת המשקיעים של ישראל מתחילה להיות זכאית לתואר בירת הפראיירים של ישראל.
טוב יעשו אותם אנשי מקצוע, אם ידאגו יותר לעתידם ויזכרו שמשקיעים מרוצים, מביאים עסקים, בעוד ומשקיעים שמרגישים מנוצלים ומרומים, פוגעים בעסקים בטווח הארוך.
עד כמה חמור המצב?
המצב כה חמור, שחלק מאותם עסקים ומשרדים שמיתגו עצמם כחברות ליווי משקיעים, למעשה סגרו את החברות ופתחו חברות בשם חדש.
מדוע?
כי כנראה ששם המותג של נפגע, כתוצאה מהרבה משקיעים מאוכזבים ונפגעים, ובעיקר מכיוון שהרבה יותר קל לסגור את החברה/מותג "הבעייתי" ולפתוח חברה חדשה, במקום לשקם את אמון הלקוחות שזו משימה יותר מורכבת וקשה.
טיפ לסיום:
למרות שנורא קל ומפתה להאשים אך ורק את המתווכים/מלווי המשקיעים, חשוב שכל משקיע באשר הוא, בעיקר משקיע שחסך, ועבד קשה כדי לגייס את ההון העצמי אותו הוא רוצה להשקיע, שיקח אחריות מלאה על התוצאה, כמי שמתעצל ואינו רוצה להשקיע את המאמץ המינימאלי ויבין כיצד דברים עובדים כדי לא לפגוש את האכזבה בהשקעה, טוב יעשה אם:
ילמד מהם עקרונות ההשקעה הנכונים.
ילמד כיצד בוחנים נכס להשקעה ומה הניירת שצריכה להקרא ולהבדק.
שילמד לשאול את השאלות הנכונות ולזהות בעיות ונקודות תורפה.
כל אלו יעזרו לו גם אם זמנו דוחק ובכל זאת ישכור שרות של מלווה משקיעים, עדין ידע מצד אחד לעמוד על קנקנם ומצד שני לשאול את השאלות הקשות ולבחון את העסקאות שמציעים לו- במקום ללכת כדרכן של הכבשים- כצאן לטבח.
מעניין אתכם לרכוש ידע ולדעת כיצד לנהל השקעת נדל"ן מתחילתה ועד סופה? תהליך הכשרת המשקיעים יכולה להיות דלת כניסה טובה לעולם ההשקעות בנדל"ן.
קישור לערוץ הטיק-טוק המרתק של ד''ר מגידוביץ'
על הכותב:
ד"ר אלחנן מגידוביץ', החל את דרכו בהשקעות נדל"ן ממש במקרה בזמן שהיה סטודנט באב"ג, לאחר עסקאות רבות בב"ש, חיפה, מרכז הארץ וחו"ל צבר מומחיות ודרך תהליך הכשרת המשקיעים הייחודי שלו סייע למשקיעות ומשקיעים רבים להיכנס לעולם המרתק של השקעות בנדל"ן, תוך שהם מיישמים ומשקיעים בזכות עצמם למטרת עתיד פיננסי נכון יותר למשפחתם.
הצטרפו אל קבוצת הווצאפ וקבלו עדכונים שוטפים: להצטרפות הקליקו כאן
ניתן לדווח על חדשות אל העורך האחראי דני בלר בטלפון 052-2394026
או במייל [email protected]
על פי ''שימוש הוגן'' המעוגן בסעיף 19 לחוק זכויות יוצרים, התשס"ח-2007. מערכת ‘’חדשות באר שבע והנגב 24/7" מכבדת זכויות יוצרים ועושה כל מאמץ לאתר את בעלי הזכויות בצילומים המועברים אלינו, לעיתים תוך כדי התרחשות חדשותית. אם זיהיתם בכתבות או הידיעות צילום שיש לכם זכויות בו, אתם רשאים לפנות למערכת ולבקש לחדול מהשימוש באמצעות כתובת המייל: [email protected]
עקבו אחרינו: וואטסאפ • טוויטר • טלגרם • פייסבוק • טיקטוק • גוגל • אינסטגרם •
