Столица инвесторов или столица «лохов»?
В последние полтора десятилетия город Беэр-Шева считалась столицей инвесторов в недвижимость Израиля, и по праву. Доходность в городе была хорошей, цены на квартиры были выгодными и доступными, был стабильный спрос, особенно связанный с рынком аренды для студентов. В городе, где 35-37 градусов летом - не редкость, близость к университету имеет большое значение. И действительно, так и было: спрос на аренду в старых районах вокруг университета был высоким, цены на недвижимость росли, тысячи молодых людей начали жить в старых районах, и новый дух вошел в город во многих смыслах.
По оценкам, в Беэр-Шеве учится 25 000 студентов - это огромная покупательская способность для местного бизнеса. Начиная от районного супермаркета и киоска и заканчивая кафе, барами и развлекательными заведениями, которые появились для студенческой аудитории. Кто хорошо помнит, еще 10-15 лет назад на улице Рингельблюм почти не было бизнесов, а сегодня она заполнена ресторанами, кафе и развлекательными заведениями для студентов.
Многие инвесторы устремились в город, так как это было идеальное место, где они могли позволить себе купить квартиры для инвестиций. Однако лишь меньшинство инвесторов пришли в город подготовленными, потратили время на изучение рынка, знали цены, понимали тенденции и знали разницу между различными улицами - лучшими, менее хорошими и теми, где, вероятно, никто не захочет гулять после заката.
Но есть и другой тип инвесторов. С одной стороны, они понимали важность и преимущества инвестиций в недвижимость, но с другой стороны, не видели себя тратящими время на изучение рынка, знакомство с ценами на квартиры и понимание различий между разными районами.
С ростом спроса со стороны инвесторов, наряду с риелторами, «родилась» новая профессия в сфере недвижимости – «сопровождающие инвесторов». Сопровождающие инвесторов поняли вакуум на рынке. Они поняли, что есть целая аудитория, которой не хватает знаний и опыта в поиске и оценке соответствующих объектов. В начале пути сопровождающими инвесторов были фактически инвесторы, владеющие недвижимостью, которые накопили опыт, знания и связи в городе. Сопровождающий инвесторов был фактически правой рукой инвестора, он получал свою плату только от инвестора и представлял его интересы, будь то в поиске и оценке недвижимости или в проведении переговоров для получения лучшей цены.
Понимание разницы между риелтором и сопровождающим инвесторов:
Механизм оплаты - в то время как риелтор получает свою плату только если сделка закрыта (фактически, интерес риелтора в том, чтобы сделка была закрыта независимо от ее качества, так как его оплата основана только на «успехе»), сопровождающий инвесторов получает плату за свою работу. Фактически, инвестор активно покупает его услуги, поэтому часть гонорара выплачивается уже в начале.
Разница в этом механизме оплаты фактически привязывает интересы сопровождающего к интересам инвестора. Сопровождающий может позволить себе отфильтровывать сделки, которые не релевантны и не оптимальны для инвестора, даже если бюджет подходит.
Представление интересов - риелтор может представлять обе стороны в сделке, продавца и покупателя, и фактически здесь существует встроенный конфликт интересов в управлении переговорами на протяжении всей сделки.
Сопровождающий инвесторов представляет только сторону покупателя и фактически «борется» за него при проведении переговоров.
Оценка качества сделки - риелтор не высказывает мнения о сделке, фактически решение остается только за инвестором. Лучше сделка или хуже - не интересует риелтора, так как он получает свою плату на основе успеха.
Сопровождающий инвесторов изначально не приведет инвестора смотреть объект, который вообще не релевантен для бизнес-плана. Фактически, он делает все проверки за инвестора, проверяет объект, убеждается в его качестве на основе своего опыта и проводит первичную проверку документации (реестр недвижимости, чертежи, имущество в совместном пользовании и т.д.).
Оплата: риелтор обычно взимает 2% + НДС за сделку в качестве комиссионных за посредничество (с покупателя и продавца, если представляет обоих).
Сопровождающий инвесторов - обычно взимает больше, чем риелтор взял бы за сделку, так как он фактически является своего рода «личным консультантом» инвестора, он вкладывает свое время, опыт и связи и действует исключительно в интересах инвестора-покупателя.
Со временем все больше и больше агентств недвижимости поняли потенциал и начали также предоставлять услуги сопровождения. Можно увидеть множество компаний сопровождения, которые появились, когда фактически заголовок был «сопровождение», в то время как за кулисами дела велись иначе.
Столица «лохов»:
По мере того, как все больше агентств недвижимости начали предоставлять услуги сопровождения, некоторые из них, к сожалению, начали злоупотреблять доверием, которое эти инвесторы оказали им как сопровождающим инвесторов. И сегодня, несколько лет спустя, мы видим результаты.
Многие инвесторы сегодня понимают, что они фактически купили в свое время объекты, отремонтированные до блеска, когда внешний вид их воодушевил, но, как говорится, не все то золото, что блестит. Это объекты, которые были куплены заинтересованными лицами по низким ценам в очень слабых районах и проданы инвесторам по цене выше стоимости объектов - только потому, что они были в восторге от их внешнего вида.
Многие инвесторы обнаружили, что после первого года-двух они сталкиваются с большими трудностями в сдаче объектов в аренду, просто потому что это районы без спроса или районы, которые не подходят для студенческой аудитории, на которую они нацеливались. По мере того, как объект немного стареет и перестает быть новым, трудно сдать этот продукт в аренду.
В некоторых случаях, с которыми я столкнулся, помогая инвесторам, я обнаружил, что объект ранее купил владелец агентства, отремонтировал его и продал с разницей более чем в 200 000 шекелей выше реальной стоимости объекта инвестору, который купил сопровождение через одного из агентов в том же агентстве. Суть в том, что инвестор фактически заплатил за сопровождение, когда вместо того, чтобы заботиться о его экономических интересах как клиента, сопровождающий заботился об экономических интересах владельца агентства, и в результате этому инвестору продали объект, который даже сегодня, два года спустя, не стоит той цены, по которой инвестор его купил.
Со временем мы встречаем все больше и больше инвесторов, которые доверились профессионалам, которые злоупотребили этим доверием. В результате, и по мере того, как случаев становилось все больше, Беэр-Шева вместо того, чтобы сохранить титул столицы инвесторов Израиля, начинает заслуживать титул столицы «лохов» Израиля.
Хорошо сделают эти профессионалы, если будут больше заботиться о своем будущем и помнить, что довольные инвесторы продвигают бизнес, в то время как инвесторы, которые чувствуют себя использованными и обманутыми, вредят бизнесу в долгосрочной перспективе.
Насколько серьезна ситуация?
Ситуация настолько серьезна, что часть этих бизнесов и агентств, которые позиционировали себя как компании по сопровождению инвесторов, фактически закрылись и открыли компании под новым именем.
Почему?
Потому что, видимо, бренд был скомпрометирован в результате большого количества разочарованных и пострадавших инвесторов, и в основном потому, что гораздо легче закрыть «проблемную» компанию/бренд и открыть новую компанию, чем восстановить доверие клиентов, что является более сложной и трудной задачей.
Совет в заключение:
Несмотря на то, что очень легко и заманчиво обвинять только риелторов/сопровождающих инвесторов, важно, чтобы каждый инвестор, особенно инвестор, который сэкономил и тяжело работал, чтобы собрать собственный капитал, который он хочет инвестировать, взял полную ответственность за результат. Тот, кто ленится и не хочет приложить минимальные усилия и понять, как работает система, чтобы не встретиться с разочарованием в инвестициях, хорошо сделает, если:
Изучить, каковы правильные принципы инвестирования.
Научится, как оценивать объект для инвестиций и какую документацию нужно читать и проверять.
Научится задавать правильные вопросы и выявлять проблемы и слабые места.
Все это поможет ему, даже если его время ограничено и он все же нанимает услуги сопровождающего инвесторов, он все равно будет знать, с одной стороны, как оценить их, а с другой стороны, как задавать трудные вопросы и анализировать предлагаемые ему сделки - вместо того, чтобы идти как овца на убой.
Ссылка на интересный канал TikTok доктора Магидовича
Об авторе:
Доктор Эльханан Магидович начал свою инвестиционную деятельность в недвижимость совершенно случайно, будучи студентом в университете Бен-Гурион. После многочисленных сделок в Беэр-Шеве, Хайфе, центре страны и за рубежом он приобрел опыт и, благодаря своей уникальной программе обучения инвесторов, помог многим инвесторам войти в увлекательный мир инвестиций в недвижимость, самостоятельно применяя свои знания и инвестируя для лучшего финансового будущего своей семьи.
Присоеденяйтесь к группе в WhatsApp и получайте свежие новости: ссылка
Сообщить новости ответственному редактору Дэнни Беллеру по телефону 052-2394026
Или по электронной почте : daniel.beller@gmail.com
Согласно "справедливым использованию", указанному разделе 19 Закона об авторском праве, 2007. «Система " Beer Sheva News и Negev 24/7" уважает авторские права и прилагает все усилия, чтобы найти владельцев прав на фотоснимки, передаваемые во время появления новостей. Если вы обнаружили в статьях или новостях принадлежащие вам фотографии, вы можете связаться с нами по электронной почте: office@br7news.co.il
