תחקיר: אין היתכנות כלכלית לפינוי-בינוי בבאר שבע
''זה לא שמחר בבוקר תראה את הטרקטורים עולים על הקרקע: מדובר בתהליכים שאורכים שנים ותלויים ברווחיות הפרויקט'', אומר לחדשות באר שבע והנגב יועץ הנדל''ן איציק דואיב, הבעלים של חברת ‘’בראשית נדל״ן'', אליו פנינו במסגרת הכנת הכתבה. בדיקה באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מעלה כי בבאר שבע 8 אתרים, 7 מהם לא במצב ביצוע ואחד מהם, מתחם גוש עציון בשכונה ג', נמצא מה-7 במרץ 2016 בשלב הפרסום להפקדה ברשומות.
חתימות שוות כסף, אבל בסופו של דבר, יש פרק זמן סביר למימוש הפרויקט, לאחריו הכל מבוטל. את הסיבוב על הדירות להשקעה בבאר שבע עשו לפני כמה שנים. אלה שבאו ראשונים הרוויחו: קנו בזול, השכירו במחיר טוב. היום המצב שונה
הרעיון מבורך: לוקחים מתחם בניינים ישנים, שנבנו לפני ארבעים וחמישים שנה, בונים במקומם בניינים חדשים, העומדים בתקנים בכל הנוגע לרעידות אדמה, אשר להם ממ''ד ותשתיות מודרניות. הסביבה כולה עוברת פיתוח – קווי מים, ביוב ותקשורת, שטחי ציבור ומסחר. הדיירים עוברים לתקופת ביניים לבתים מושכרים על חשבון הקבלן, חוזרים בתום תקופת הבנייה לבית חדש, גדול יותר, ששוויו גבוה מהבית בו התגוררו. הקבלן, בתמורה, מקבל זכויות בניה ליחידות דיור נוספות, אשר מניבות לו את הרווח.
''לפני כעשר שנים חתמנו, אבל שום דבר לא זז'', מספר לנו חי, תושב בשכונה ב' באר שבע. ''הקבלן רצה לקחת את הבניין שלנו, בן 4 קומות, להפוך אותו למגדל, בתמורה לתת לדיירים דירות גדולות יותר עם מרפסת וממ''ד. רובנו חתמנו. הקבלן אמין והתכנית הייתה מבטיחה. אבל השנים עברו ולא קרה עם זה כלום. בסופו של דבר הקבלן הסביר שזה לא משתלם לו''.
לפני כארבע שנים, באר שבע נכנסה לטרפת של פינוי בינוי: יזמים הגיעו לבניינים, החתימו את הדיירים אחרי שעשו להם פרזנטציה ונוצר במצב שבאותו בניין דיירים חתמו לשלושה יזמים שונים: ''הבטיחו לנו הרים וגבעות, זה נראה מפתה, אבל שום דבר לא זז. בינתיים היינו תקועים עם הדירה, אי אפשר למכור אותה. הבנו שזה ניסיון לצוד חתימות ושהחתימות שוות כסף. זה לא שמחר בבוקר הורסים ותוך שנה וחצי יש דירה חדשה'', מספר יוחאי, כיום בן 60, שהחליט לעבור לבניין חדש יותר. בחלק מהמקרים אף הוצג מידע לכאורה מטעה, במיוחד בפני קהל דוברי רוסית. למרבה המזל, הדיירים טרחו לבדוק את העניינים מול המחלקה הרלוונטית בעיריית באר שבע - ולא חתמו.
שבעה אתרים לא בשלבי ביצוע, באחד הפעילות האחרונה הייתה לפני 7 שנים
נכון להיום, על פי מידע הנגיש לציבור באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבאר שבע יש שמונה מתחמי התחדשות עירונית: אורות, אורן, העיר העתיקה, הצדיק מירושלים, וינגייט, מרכז גילת, מרכז ח"ן – במסלול רשויות ולא בביצוע. בשכונה ג', במסלול מיסוי, אשר נמצא כאמור מה-7 במרץ 2016 בשלב הפרסום להפקדה ברשומות.
"מסלול רשויות מקומיות" הינו המסלול המרכזי במסגרתו יכולות רשויות מקומיות להגיש בקשה להכרזה על מתחם פינוי בינוי הכוללים קבלת מימון לתכנון תכנית מפורטת (תב"ע), ופעילות חברתית במתחם (בניית נציגויות דיירים, שיתוף ציבורי וכדומה) וכן הטבות מס. במסגרת זו האחריות לקידום התכנית מוטלת על הרשות המקומית.
מסלול מיסוי, לעומתו, מסלול זה פועל מתוקף חוק הרשות להתחדשות עירונית ומטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים באמצעות השוק הפרטי בלבד.
הכרזת מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקנה הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה. הטבות המס יוקנו לאחר הכרזת המתחם כמתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי, אם יעמדו בכללים שנקבעו בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תנאים להמלצה על הכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי), תשס"ד-2004.
שאלת הכדאיות הכלכלית בבאר שבע
ותיקים בענף הנדל''ן עימם שוחחנו מברכים, מצד אחד, על כל יוזמה של התחדשות עירונית, אך מטילים ספק ביכולת לממש אותה בתנאים הקיימים בבאר שבע: ''זה רעיון נהדר לקחת שכונה ותיקה ולחדש אותה. זה עושה טוב לדיירים הוותיקים ומביא למקום אוכלוסיה חדשה. אתה מחדש תשתיות, בונה בתכנון נכון שטחים ציבוריים ושטחי מסחר ובילוי. אבל זה משתלם רק אם מדובר בנדל''ן יחסית יקר. בבאר שבע אנחנו מדברים על דירות בין 50 ל-70 מ''ר, בעלויות של 600,000 עד 800,000 שקל, אתה צריך להכפיל אולי פי 10, כדאי שישתלם לעשות במקום פינוי בינוי''.
על מנת להפוך את ההתחדשות העירונית בבאר שבע למשתלמת, המדינה צריכה לתת הטבות לקבלנים או להכניס את היד לכיס. עלויות המלחמה לצד הקיצוצים החדים בתקציב המדינה לשנת 2024 מרחיקים כל סיכוי שזה יקרה בקרוב.
מטיוטות חוזים שהגיעו לידי המערכת עולה, כי לא אחת החתימה על ההסכם תסתיים בבנייה בפועל: אם הבניין לא יהיה רווחי עבור הקבלן – הפרויקט לא ייצא לפועל. זאת ועוד: בבאר שבע קמות שכונות חדשות, הנבנות מן הייסוד בתכנון עירוני מוקפד וחדיש: אם זו שכונת פארק הנחל והשכונות כלניות, רקפות וסיגליות. קבלן יעדיף לבנות על קרקע בתולה, מאשר להתחיל להתעסק בכאב הראש של השגת הסכמות מהדיירים, להתעסק עם דיירים סרבנים ולהתמודד עם איחורים בגין מלחמות ומבצעים צבאיים.
''המלחמה עצרה הכל'', מספר איציק דואיב. ''גם בענף הנדל''ן רואים פחות פעילות. אנשים פחות יוצאים לראות בתים''. העובדה שסטודנטים רבים במילואים ופתיחת שנת הלימודים האקדמית נדחתה ל-31 בדצמבר, גם הביאה להאטה בשוק ההשכרה בבאר שבע ונכסים רבים להשקעה עומדים מיותמים.
יועץ הנדל''ן איציק דואיב, בעלי ‘’בראשית נדל''ן'' מספר שלמרות שרעיון ההתחדשות העירונית בבסיסו מבורך, הוא עתיר בירוקרטיה. לדבריו, תהליכים יכולים לארוך שנים ארוכות. ''יש בבאר שבע שטחים נהדרים לביצוע התחדשות עירונית, אך תהליכים לא ייקרו מהיום למחר. יכול להיות מצב שדברים ייצאו אל הפועל עוד 15 שנה או כשבעלי הנכסים יתייאשו מהבתים הישנים''. דואיב מכיר את השטח היטב. הוא היה בעברו זכיין של חברת אנגלו-סכסון ומתמחה גם בנדל''ן מסחרי.
‘’החישובים על פיהם ניתן לדעת האם תהליך פינוי-בינוי ישים במתחם מסויים קצת מורכבים. מסתכלים על מתחם דירות ולא על בלוק מסויים, הדיירים מקבלים דירה חדשה עם תוספות של מרפסת, ממ''ד, יחידת אחסון וחניה, על פי גודל הדירה ממנה התפנו, שתהווה את הבסיס לחישוב. כשמסתכלים על מתחם, מדברים גם התשתיות שלו: מה שהתאים לבלוק עם 32 דירות, לא יתאים למגדל מגורים: יש צורך בחידוש של תשתיות המים, של כבישים, של חשמל, שטחי ציבור, מוסדות ציבור ועוד. רואים כרגע הרבה פעילות של חתימות, אבל מדובר בחתימה על בלעדיות ליזם. כדי שפרויקט ייצא לפועל, צריכה להיות רווחיות. אם היזם לא מרוויח, הוא לא בונה''.
דואיב מציין אתרים בבאר שבע שהם נהדרים לביצוע של פינוי בינוי, בהם מתחם אורות, בלב שכונה ג' הוותיקה: ‘’אתה בונה לגובה, מעביר את המסחר למתחם בקרקע, אתה מחדש את השטח. יש שם בניין ארוך שאינו מנצל את השטח כמו שצריך. במתחם אורות אפשר לעשות פרויקט נהדר. השאלה, שוב, היא רווחיות''.
תעשיית החתימות
גורם בענף הנדל''ן מספר, כי יזמים מחתימים דיירים, מתוך כוונה לקדם פרויקטים: ‘’חתימות שוות כסף, אבל בסופו של דבר, יש פרק זמן סביר למימוש הפרויקט, לאחריו הכל מבוטל. את הסיבוב על הדירות להשקעה בבאר שבע עשו לפני כמה שנים. אלה שבאו ראשונים הרוויחו: קנו בזול, השכירו במחיר טוב. היום המצב שונה''. ישנה, כמובן, גם חלופה אחרת – והיא לקחת בניין קיים ולבצע בו חיזוק והתחדשות. בבאר שבע, שוב, שוויים של הבתים אינו כלכלי עבור הקבלנים והמדינה לא תמהר להוציא כסף על משהו שבסופו של דבר לא יתוחזק על ידי הדיירים, במיוחד באותם מבנים בהם דירות להשקעה ודיירים מתחלפים.
בינתיים, כך עולה מסקירת הכלכלן הראשי במשרד האוצר, ענף הנדל''ן בקפאון בשל המלחמה: אין מכירות, הבניה נעצרה מאחר ואין עובדים - אחרי שנאסרה כניסת פלסטינים ועובדים זרים לא ששים להגיע לארץ מתוך חשש לבטחונם. הענף יתעורר אחרי המלחמה, כך מקווים, אך איש אינו יודע כמה זמן תימשך הלחימה או האם תתפשט לזירות נוספות מצפון ומדרום (חיזבאללה וחות'ים).
הצטרפו אל קבוצת הווצאפ וקבלו עדכונים שוטפים: להצטרפות הקליקו כאן
ניתן לדווח על חדשות אל העורך האחראי דני בלר בטלפון 052-2394026
או במייל office@br7news.co.il
על פי ''שימוש הוגן'' המעוגן בסעיף 19 לחוק זכויות יוצרים, התשס"ח-2007. מערכת ‘’חדשות באר שבע והנגב 24/7" מכבדת זכויות יוצרים ועושה כל מאמץ לאתר את בעלי הזכויות בצילומים המועברים אלינו, לעיתים תוך כדי התרחשות חדשותית. אם זיהיתם בכתבות או הידיעות צילום שיש לכם זכויות בו, אתם רשאים לפנות למערכת ולבקש לחדול מהשימוש באמצעות כתובת המייל: office@br7news.co.il
עקבו אחרינו: וואטסאפ • טוויטר • טלגרם • פייסבוק • טיקטוק • גוגל • אינסטגרם •
