Почти 9 лет, миллионы расходов и ни одного строящегося жилого объекта: чем занимается Администрация по обновлению городской среды в Беэр-Шеве?

Почти девять лет прошло с момента основания Администрации по обновлению городской среды в Беэр-Шеве. За эти годы публиковались планы, демонстрировались визуализации, проводились встречи с жителями, выбирались архитекторы и застройщики, а также неоднократно объявлялось о комплексах, которые «выходят на старт».

Однако анализ результатов на местах поднимает простой вопрос: где строительство?

По состоянию на 31 июля 2026 года на официальном сайте Администрации числится 15 комплексов обновления городской среды. Три из них определены как утверждённые: комплекс «Орот», комплекс «Мордей ха-Гетаот» и комплекс «Яаков Авину». Остальные комплексы находятся на различных стадиях проектирования, подачи документов, утверждения, рассмотрения возражений или разработки альтернативных вариантов.

Ни один из 15 комплексов не представлен на сайте как проект, получивший разрешение на строительство, выселивший жильцов, снёсший старые жилые здания или начавший возведение новых квартир.

Иными словами, после почти девяти лет работы есть утверждённые планы и тысячи единиц жилья на бумаге, но в официальной базе данных Администрации не числится ни один жилой проект, находящийся на стадии выполнения.

15 комплексов, ноль проектов в стадии выполнения

Разрыв между заявлениями и фактическим результатом особенно заметен при изучении списка комплексов:

Комплекс «Орот», где планируется снос 112 квартир и строительство 737 новых квартир, числится как утверждённый, но текущий этап — это всё ещё подготовка архитектурно-строительного приложения.

Комплекс «Яаков Авину», где планируется снос 136 квартир и строительство 822 квартир, также числится как утверждённый, но на сайте Администрации не указаны ни разрешение на строительство, ни дата выселения жильцов.

Комплекс «Мордей ха-Гетаот» также числится утверждённым. На самом сайте указано, что новый план заменяет старый план, который был утверждён в прошлом, но не был реализован.

Остальные комплексы находятся ещё дальше от стадии выполнения. Проекты «Бен-Гурион» и «Парк Сиэтл» были рекомендованы к продвижению в Ватмаль (Национальной комиссии по проектированию), комплекс «Ха-Мешахрерим» определён как «накануне утверждения», «Ха-Цадик ми-Иерушалаим» и «Тувьяху-ха-Цви» — накануне подачи, «Центр Хен» всё ещё находится на этапе разработки альтернативного варианта, а комплекс «Ха-Шалом» — накануне обсуждения в местной комиссии.

Общая картина ясна: проектирование продвигается, по крайней мере в части комплексов, но путь от плана и визуализации до трактора на площадке всё ещё не пройден ни разу ни в одном жилом проекте, представленном на сайте Администрации.

Во сколько обошлась Администрация?

Администрация была создана в сентябре 2017 года муниципалитетом Беэр-Шевы и Государственным управлением по обновлению городской среды. Она работает под управлением инженерного отдела, а её финансовая деятельность отображается в отчётах Экономической компании по развитию Беэр-Шевы.

Из аудированного финансового отчёта Экономической компании за 2024 год следует, что стоимость содержания Администрации составила около 1,664 млн шекелей в 2023 году и около 1,526 млн шекелей в 2024 году.

В общей сложности речь идёт о сумме порядка 3,19 млн шекелей всего за два года.

Отчёт не детализирует для общественности, как распределялись расходы между заработной платой сотрудников, офисами, консультантами, архитекторами, оценщиками, социальной деятельностью, конференциями, рекламой, визуализациями и подготовкой планов. Совокупная стоимость Администрации с момента её основания в 2017 году также не представлена в отчёте в обобщённом виде.

Поэтому муниципалитет Беэр-Шевы должен раскрыть полную картину: во сколько обходилась Администрация в каждый из годов её деятельности, сколько сотрудников в ней работало, сколько было выплачено внешним консультантам и какие показатели эффективности были для неё установлены.

Миллионы также на рекламу, креатив и связям с общественностью

В октябре 2025 года Экономическая компания от имени муниципалитета Беэр-Шевы опубликовала тендер на рекламные услуги, включая исследования, креатив, планирование и закупку медиа, управление социальными сетями и связи с общественностью.

В преамбуле тендера было указано, что услуги предназначены для развития новых районов в рамках зонтичного соглашения («эсхем гаг») и/или в рамках проектов обновления городской среды. Предварительный финансовый объём услуг был оценён примерно в 2,5 млн шекелей при финансировании Министерства строительства и жилищного хозяйства.

Однако далее в тендере цель кампании определяется главным образом как маркетинг земельных участков в новых и старых районах в рамках зонтичного соглашения. Поэтому на данном этапе невозможно определить, какая часть бюджета, если таковая вообще имелась, была фактически выделена на рекламу проектов обновления городской среды.

Муниципалитет и Экономическая компания должны раскрыть, кто победил в тендере, какие рабочие заказы были issued (выданы), сколько денег было выплачено фактически и какая часть кампании касалась обновления городской среды.

Проблема, о которой знают все: отсутствие экономической целесообразности

Главный барьер не является секретом. В Беэр-Шеве цены на землю и квартиры значительно ниже, чем в центре страны, тогда как затраты на строительство, финансирование, выселение жильцов, альтернативную аренду, проектирование и инфраструктуру высоки.

Чтобы проект был прибыльным, застройщик обязан построить очень большое количество новых квартир на каждую сносимую квартиру. На сайте Администрации также объясняется, что без соответствующего коэффициента плотности проект обновления городской среды не будет выгоден застройщику.

Проблема настолько серьезна, что в ноябре 2025 года была утверждена государственная программа на сумму 135 млн шекелей на 2026–2029 годы, предназначенная для проведения конкурсов («кольт корим») по комплексам обновления в Беэр-Шеве, не обладающим экономической целесообразностью. Дополнительные пять миллионов шекелей были выделены на концептуальные документы политики и 1,2 миллиона шекелей — на увеличение штата Государственного управления для продвижения проектов в городе.

Само по себе выделение суммы не гарантирует начала строительства. На данный момент не опубликовано, какие именно комплексы получат субсидирование, какова будет сумма на одну квартиру, когда будет опубликован конкурс и когда ожидается, что первый проект дойдёт до стадии получения разрешения и сноса.

Индустрия сбора подписей продолжает работать

Пока проекты не доходят до стадии реализации, частные структуры, организаторы и агенты по сбору подписей продолжают обращаться к владельцам квартир в старых районах с предложениями присоединиться к будущим проектам.

Важно разграничивать организатора, действующего от имени жильцов и несущего перед ними фидуциарную обязанность (обязанность действовать в их интересах), и агента, работающего на конкретного застройщика и отстаивающего его интересы. В официальном документе Государственного управления по обновлению городской среды содержится прямое предупреждение против размывания этой грани.

Подпись под документом не гарантирует, что проект будет построен. Соглашение об организации может включать обязательство владельца квартиры не вступать в договорные отношения с другими сторонами на протяжении определённого срока. Хотя закон и устанавливает контрольные точки и сроки истечения таких договоров, на период действия соглашения собственник квартиры может оказаться привязанным к проекту, у которого нет ни утверждённого плана, ни разрешения на строительство, ни доказанной экономической целесообразности.

Вопрос вознаграждения организаторов также является частью экономического уравнения. В документе Государственного оценщика от февраля 2026 года указано, что затраты на организацию жильцов представляют собой элемент бюджета проекта, который напрямую влияет на расходы и прибыль застройщика. В документе также отмечается, что данная сфера до сих пор не подлежит полному регулированию в отношении квалификации, этических норм и объема оказываемых услуг.

На практике после громких обещаний и ярмарок сбора подписей некоторые жители остаются ни с чем. «Мы подписали договор с одним из застройщиков», — рассказывает нам житель старого района. — «Создавалось впечатление, что большинство уже набрано и проект стартует. Тем, кто подпишет раньше, обещали бонусы — например, бытовую технику, даже устроили для нас ярмарку с угощениями и алкоголем. Теперь всё, что от этого осталось, — это группа в WhatsApp, где люди пересылают друг другу ответы из ChatGPT о том, как можно спасти положение. Связаться с застройщиками сложно, и спустя несколько лет ничего так и не сдвинулось с места».

«Мы зависли в воздухе. Ответов нет, и никто не может сказать ничего определённого: те, поддаётся убеждению — в основном небогатые люди, которым продают мечту о новой недвижимости, — подписывают. Чётких заявлений нет. На тех, кто не подписывал, оказывали давление, но как только большинство было набрано, застройщики исчезли. Должна быть ясность, потому что тем временем район только приходит в упадок. Люди спешат продать жильё и сбежать отсюда, так как понимают, что никакого "Пинуй-Бинуй" (сноса и застройки) уже не будет».

Администрация — не подрядчик, но она должна отчитываться

Администрация не является застройщиком или подрядчиком и не может строить самостоятельно. Ответственность за сложившуюся ситуацию лежит не только на ней. Реализация проекта зависит также от государства, муниципалитета, органов планирования, девелоперов, банков, собственников квартир и общего состояния рынка недвижимости.

Тем не менее Администрация создавалась именно для того, чтобы продвигать, координировать, сопровождать процессы и устранять административные барьеры. После почти девяти лет работы общественность вправе оценивать её деятельность не по количеству встреч, презентаций и планов, а по измеримым результатам.

Сколько зданий было расселено? Сколько разрешений выдано? Сколько старых квартир снесено? Сколько новых квартир построено? Сколько площадок признано экономически целесообразными? Сколько собственников квартир подписали договоры по проектам, которые не продвинулись? И сколько общественных средств было инвестировано на сегодняшний день?

На момент публикации статьи открытые данные показывают 15 комплексов на разных стадиях проектирования, три утверждённых плана, миллионные расходы и планы на тысячи новых квартир. Чего они до сих пор не показывают — так это ни одного жилого проекта в стадии непосредственного строительства.

Мы в редакции «Новостей Беэр-Шевы и Негева» освещаем тему обновления городской среды на протяжении многих лет. За это время неоднократно предпринимались попытки получить прямые ответы в формате журналистского интервью с руководством Администрации по обновлению. В этих запросах нам было отказано.

Ответ муниципалитета: «Обновление городской среды — это сложный и многолетний процесс»

Мы обратились — и уже не в первый раз — в муниципалитет Беэр-Шевы с серией вопросов, часть из которых возникла в ходе общения с жителями старых районов. В муниципалитете Беэр-Шевы ограничились следующим ответом:

«Администрация по обновлению городской среды в Беэр-Шеве работает и продвигает значительные изменения в старых районах с целью повышения качества жизни и создания современной жилой среды.

Обновление городской среды — это сложный и многолетний процесс, требующий создания прочной градостроительной, юридической и экономической базы. Масштабная работа в городе уже приносит результаты на практике: в настоящее время в Беэр-Шеве продвигается порядка 28 000 единиц жилья в более чем 17 перспективных проектах. Решающая часть деятельности Администрации и городского планирования финансируется за счёт целевых внешних государственных бюджетов, что отражает доверие государства и национальную важность обновления старых районов Беэр-Шевы, и подлежит выполнению установленных показателей и рабочего плана.

Сейчас работа переходит от этапа проектирования к реализации: утверждены планы, предусматривающие строительство порядка 3 000 новых квартир. Кроме того, в рамках городской точечной программы ускоренными темпами продвигаются разрешения на строительство порядка 463 квартир, часть из которых, как ожидается, перейдёт к стадии выполнения уже в ближайшее время.

Чтобы гарантировать реализацию проектов и преодолеть рыночные вызовы, муниципалитет совместно с Государственным управлением добился значительных бюджетных и экономических решений: освобождение от налога на улучшение земельного участка («этель шваха») в старых районах, прямые государственные гранты для застройщиков и продвижение к рамочному соглашению для масштабного финансирования сопутствующей инфраструктуры.

Наряду с проектированием Администрация предоставляет жителям расширенную юридическую, общественную и информационную поддержку (включая адаптацию на разные языки), исходя из приверженности принципам прозрачности, ответственности и диалога с общественностью. Муниципалитет Беэр-Шевы продолжит обновлять старые районы как стратегический шаг для укрепления города и на благо будущих поколений».

Читайте также по этой теме — статьи о затягивании процессов «Пинуй-Бинуй», опубликованные нами за последние десять лет:

Здание разрушается, жители кричат о помощи, бюрократия убивает: печальная реальность «Пинуй-Бинуй» в Беэр-Шеве

Принудительное выселение — а будет ли строительство, неизвестно

«Беэр-Шева — город руин»: риелтор раскрывает правду — почему никто больше не верит в обновление городской среды?

Спасут ли частные инициативы район Гимель? Таль Эль-Аль считает, что да

Почему жители Беэр-Шевы боятся проектов «Пинуй-Бинуй»?

«Пинуй-Бинуй» в Беэр-Шеве: полный хаос, жители районов в замешательстве

Специальное расследование: охватила ли Беэр-Шеву лихорадка «Пинуй-Бинуй»?