ליקויי בנייה - כיצד להתנהל מול הקבלן?

send whatsapp messsage send FB messsage

רבים מרוכשי הדירות החדשות מקבלן, וגם לא מעט אנשים שרכשו דירות יד 2, מכירים את הסיטואציה שבה מגלים ליקויי בנייה בנכס. ליקויי בנייה הם בפועל מושג רחב הכולל תקלות ופגמים שונים שנגרמו במהלך השנייה, אי התאמות בין הבנייה לבין התחייבות הקבלן, סטייה בשטח הדירה, כשלים בתפקוד מערכות המבנה ועוד. כדי להגן על הרוכשים במקרה של ליקויי בנייה המחוקק הישראלי קבע את חוק המכר (דירות), התשל"ג-1973, ובכל תקלה בדירה או הפרה של הקבלן חשוב לפנות לעורך דין מנוסה בתחום הנדל"ן.

מהם ליקויי בניה?

כאמור, ליקויי בנייה הם פגמים שונים ותקלות שנגרמו במהלך הבנייה, וכן אי התאמות בין התחייבות הקבלן לבנייה בפועל. חוק המכר מפרט מגוון סוגים של ליקויי בנייה ובהם ליקויים בריצוף ובחיפויי הקירות, כשלים בתשתיות האינסטלציה, סדקים בקירות ובתקרה ברוחב מעל 1.5 מ"מ, התנקות והתקלפות של חיפויי חוץ, תקלות חשמל, חלודה בחומרי הבניין, כשלים וליקויים במערכות הבידוד התרמי, ליקויים במוצרי מסגרות ונגרות ועוד.

בתוך כך, ליקויי בנייה בדירה חדשה מקבלן כוללים גם אי התאמות בין התחייבות הקבלן בהסכם המכר לבין הבנייה בפועל, אי התאמות לתקני הבנייה המחייבים, סטיות בשטח הדירה, חוסרים מהמפרט הכני שהובטח, אי התקנה של מערכות הגנה בממ"ד ועוד.

השלכותיהם לטווח הקצר והארוך של ליקויי בניה

במעמד מסירת הנכס נהוג לעבור יחד עם הקבלן על פגמים וליקויי בנייה שקיימים בנכס, ובסיום הבדיקה הקבלן מחתים את הרוכשים על מסמך פרוטוקול מסירה. המסמך כולל את הליקויים שהרוכשים זיהו, אך בדרך כלל אלו ליקויי בנייה קוסמטיים בלבד שקל לראות בעין, למשל בלטות שבורות, חיפויי קיר מתרופפים, סדקים גדולים בקירות, גימורים לא תקינים וכדומה. יחד עם זאת, יש ליקויי בנייה חמורים העשויים להתגלות רק לאחר זמן, לכן מומלץ להימנע מחתימה על פרוטוקול מסירה הכולל סעיף ויתור על הזכות של הרוכשים לתבוע את הקבלן על ליקויי בנייה שלא התגלו בבדיקה שנעשתה בשלב המסירה.

אין לוותר על חברת בדק בית שתבצע בדיקה יסודית לאיתור ליקויי בנייה בדירה חדשה מקבלן או בדירה יד 2 הנרכשת בשוק החופשי. בדיקה יסודית ומקצועית מבוצעת על ידי מהנדס בנייה מוסמך ומנוסה, ועל פי חוק מכר הדירות הקבלן חייב לתקן את הליקויים שהתגלו.

חשוב להדגיש כי ליקויי הבנייה יכולים להשפיע על בטיחות הדיירים, תפקוד המבנה ושווי הדירה. חוק המכר מתייחס לאחריות הקבלן ומחייב אותו לתקן את הליקויים ולפצות את הרוכשים בגלל נזק כלכלי שנגרם להם כמו ירידת ערך של הדירה, הוצאות דיור חלופי, עוגמת נפש ועוד.

אבחון ותיקון ליקויי בניה

מומלץ לבחור חברה מקצועית לבדק בית, זו בדיקה מקיפה ומעמיקה המבוצעת על ידי אנשי מקצוע מיומנים, ובראשם עומד מהנדס בניין מנוסה. במהלך הבדיקה אנשי המקצוע משתמשים במכשור טכנולוגי מתקדם לאיתור ליקויי בנייה נסתרים מהעין, לדוגמה פיצוצי צנרת.

חברת בדק בית בוחנת את תשתיות המבנה, איכות הבנייה והחומרים, רמת הגימור, תפקוד מערכות, איטום, בידוד, אינסטלציה, חשמל, ריצוף, חיפויים, צבע ועוד. כמו כן, החברה מבצעת בדיקה מקצועית האם הקבלן עומד בהתחייבויותיו, האם המבנה מתאים לתוכניות והאם המפרט הטכני עומד בתקני התכנון והבנייה המחייבים.

מה אומר החוק בדבר מסירת נכס עם ליקויי בניה?

חוק המכר מבחין בין שני סוגים עיקריים של ליקויי בנייה:

  • ליקויים המתגלים במסירה הראשונית במהלך פרוטוקול מסירה.
  • ליקויים שלא ניתן לגלות בבדיקה סבירה בעת מסירת הדירה לקונה.

הקבלנים מנוסים במעמד זה והם מנסים להחתים את הרוכשים על פרוטוקול מסירה הכולל סעיף השולל את אחריותם לתיקון ליקויים המתגלים בשלב מאוחר יותר. לכן חשוב לדעת כי החוק מטיל אחריות על הקבלן, גם אם חותמים בתום לב על פרוטוקול מסירה, ובכל מקרה של בעיה עם הקבלן או המוכר חשוב לפנות אל עורך דין נדל"ן על מנת לממש את הזכויות המגיעות לפי חוק לרוכשי הנכס.