בלי הטבות מס ובלי משקיעים: באר שבע מתייבשת

באר שבע, שבמשך שנים נחשבה יעד “טבעי” למשקיעי נדל"ן בזכות האוניברסיטה, הסטודנטים, בסיסי צה"ל והביקוש לשכירות, נכנסה בחודשים האחרונים למצב קיפאון שמורגש היטב בשטח. בשוק המקומי מדווחים על היעלמות כמעט מוחלטת של המשקיעים, על צניחה חדה בהיקף העסקאות - גם בדירות חדשות וגם ביד שנייה - ועל זהירות גוברת של קבלנים ויזמים שמעדיפים להמתין ולא לגשת למכרזים חדשים, בעיקר כשמסביב אי הוודאות רק גדלה.

הנסיגה הזו לא נולדה ביום אחד. היא התחילה עם העלאת מס הרכישה למשקיעים, המשיכה עם סביבת ריבית גבוהה שהפכה את התשואה על שכירות לפחות אטרקטיבית, והוחרפה בתקופות של חוסר יציבות ביטחונית וכלכלית שמקשות על קבלת החלטות ארוכות טווח. בבאר שבע, שבה משקיעים רבים הסתמכו על שכירות יציבה יחסית, מספיק שינוי קטן במאזן בין דמי שכירות, עלויות מימון וסיכונים כדי לגרום לכסף “לעבור מקום”.

הפער שהפך לבעיה אסטרטגית: באר שבע בלי הטבות מס, השכנות עם זיכוי של אלפי שקלים בשנה

אלא שבאר שבע סוחבת על גבה בעיה נוספת, עמוקה יותר, שמתחילה לחלחל גם לשוק הדיור: פער הטבות המס. בעוד יישובים סמוכים בנגב מוגדרים כיישובים מוטבי מס ומעניקים לתושביהם זיכוי מס משמעותי, באר שבע עצמה לא נהנית מאותה מעטפת - מצב שיוצר תמריץ כלכלי ישיר למשפחות צעירות “להצביע ברגליים”.

לפי רשימת היישובים המזכים בזיכוי ממס הכנסה:

• אופקים מזכה בזיכוי של 16% עד תקרת הכנסה שנתית של 187,080 שקל.
• נתיבות מזכה בזיכוי של 16% עד תקרה של 193,080 שקל.
• ירוחם מזכה בזיכוי של 18% עד תקרה של 226,200 שקל.

כשמדובר במשפחה עובדת, זה יכול להיות ההבדל בין “לסגור חודש” לבין להגדיל חיסכון, לשלם משכנתה, או פשוט לשפר רמת חיים. בשוק הנדל"ן המשמעות ברורה: יותר ביקוש למגורים ביישובים שמעניקים יתרון נטו, ופחות לחץ חיובי על מחירים בבאר שבע עצמה.

גם מסמך של מרכז המחקר והמידע של הכנסת שהתמקד בהטבת מס לתושבי באר שבע הצביע על כך שהעיר מתמודדת עם מאזן הגירה פנימית שלילי בשנים האחרונות, והציג את תפיסת המדיניות שלפיה הטבות מס נתפסות ככלי לעידוד הגירה פנימית חיובית וחיזוק ערים.

למה זה פוגע גם ביזמים וגם בעיר: כשאנשים עוברים החוצה, המשקיעים נעלמים

המעבר של אוכלוסייה מבאר שבע ליישובים סמוכים לא נשאר ברמת “סיפור חברתי” - הוא מכה ישירות בשוק. כשמשפחה שעוזבת את באר שבע קונה באופקים או בנתיבות, היא לא רק יוצרת ביקוש שם; היא גם מפחיתה ביקוש כאן. המשקיע, שמחפש איפה הכסף עובד יותר טוב ובסיכון נמוך יותר, מזהה את המגמה: אם הביקוש לשכירות בעיר פחות יציב, ואם רמת ההכנסה הפנויה של משקי הבית מושפעת לרעה לעומת השכנים שמקבלים זיכוי מס, התשואה נעשית פחות אטרקטיבית.

והחשש שמדברים עליו בענף הוא שהמגמה הזו עוד תתחזק: ככל שהבנייה בשכנות, ובעיקר באופקים, תתקדם ותציע מלאי חדש עם “יתרון מס” מובנה - התחרות על האוכלוסייה היציבה תגבר.

חוסר ביטחון ופשיעה - עוד משקולת על הביקוש בבאר שבע

מעבר לריבית, המיסוי והיעלמות המשקיעים, בבאר שבע מצטבר עוד גורם שמכריע החלטות קנייה והשכרה - תחושת הביטחון האישי. לפי נתוני המשטרה, שכונה ד' בבאר שבע נשארה במקום השני בארץ במספר העבירות הכולל בתשעת החודשים הראשונים של 2025, ושכונה ג' הופיעה גם היא בין מוקדי הפשיעה הבולטים. באותה בדיקה צוין כי שכונה ד' מובילה גם בעבירות תקיפה, ובתחום עבירות המין הופיעו שלוש שכונות בעיר (ד', ו' ו-ג') ברשימת השכונות עם שיעורים גבוהים.

בשוק הנדל"ן המקומי זה מתורגם מהר מאוד לכסף: כששכונות מקבלות "תדמית מסוכנת", שוכרים חזקים מעדיפים אזורים אחרים, משפחות שוקלות מעבר ליישובים שכנים, ומשקיעים דורשים תשואה גבוהה יותר כדי לפצות על הסיכון הנתפס - או פשוט יוצאים מהעיר. לתוך הוואקום הזה נכנסות אוכלוסיות חדשות שמחפשות דיור זול ונגיש, מה שמייצר לעיתים חיכוך חברתי ופערי תרבות בשטח - תהליך שמחייב שילוב של אכיפה, טיפול שורש בעבריינות, והשקעה קהילתית כדי לעצור את הסחף.

והכסף החכם? לא תמיד נשאר בישראל - דובאי קורצת

בתוך הוואקום הזה נכנסת תופעה נוספת: חלק מהמשקיעים בוחנים השקעות מעבר לים, כשהשם שחוזר שוב ושוב בשיחות הוא דובאי. בשנים האחרונות שוק הנדל"ן בדובאי נהנה מרצף עליות ארוך מאוד: לפי דיווח ב-Financial Times, מחירי הנדל"ן שם עלו בכ-75% מאז תחילת 2021 והגיעו לרמות שמתקרבות לשיאים שלפני 2008.אבל גם כאן חשוב להגיד את האמת המקצועית: דובאי היא לא רק “כסף קל”. 

המשקיעים נעלמים מבאר שבע לא בגלל סיבה אחת, אלא בגלל שילוב שמייצר “כדור שלג”: מימון יקר, אי ודאות, ירידה בביקושים, ותחרות אזורית שמקבלת רוח גבית מהטבות מס שהעיר עצמה לא מקבלת.

אם המדינה רוצה שבאר שבע תמשיך להיות המטרופולין של הדרום ולא “תחנת מעבר” בדרך לאופקים, נתיבות וירוחם, יהיה צורך במדיניות שמסתכלת על התמונה השלמה: תמריצים כלכליים, ביטחון אישי, ודאות תכנונית והאצה של פיתוח איכותי - אחרת, שוק הדיור ימשיך לשדר למשקיעים ולתושבים את אותו מסר: הכסף והמשפחות מחפשים מקום עם יתרון ברור, ובאר שבע כרגע נשארת בלי התשובה.