Без налоговых льгот и без инвесторов: Беэр-Шева теряет импульс

Беэр-Шева, которая на протяжении многих лет считалась «естественным» направлением для инвестиций в недвижимость благодаря университету, студенческому населению, базам ЦАХАЛа и устойчивому спросу на аренду, в последние месяцы вошла в состояние застоя, отчетливо ощущаемого на рынке. Участники рынка сообщают о почти полном исчезновении инвесторов, резком сокращении числа сделок - как с новыми квартирами, так и на вторичном рынке - и о растущей осторожности подрядчиков и девелоперов, предпочитающих выжидать и не участвовать в новых тендерах, особенно на фоне усиливающейся неопределенности.

Этот откат не возник внезапно. Он начался с повышения налога на покупку для инвесторов, продолжился в условиях высокой процентной ставки, сделавшей доходность аренды менее привлекательной, и усугубился периодами безопасности и экономической нестабильности, затрудняющими принятие долгосрочных решений. В Беэр-Шеве, где многие инвесторы полагались на относительно стабильный арендный доход, даже небольшое изменение баланса между арендной платой, стоимостью финансирования и рисками достаточно, чтобы капитал «сменил место».

Разрыв, ставший стратегической проблемой: Беэр-Шева без налоговых льгот, соседи с ежегодным налоговым вычетом в тысячи шекелей
Однако Беэр-Шева несет на себе еще одну, более глубокую проблему, которая постепенно проникает и на рынок жилья: разрыв в налоговых льготах. В то время как соседние населенные пункты в Негеве определены как льготные и предоставляют своим жителям существенный налоговый вычет, сама Беэр-Шева не пользуется такой поддержкой - что создает прямой экономический стимул для молодых семей «голосовать ногами».

Согласно перечню населенных пунктов, дающих право на налоговый вычет:

Офаким предоставляет вычет в размере 16% до годового дохода 187 080 шекелей.

Нетивот предоставляет вычет в размере 16% до потолка 193 080 шекелей.

Йерухам предоставляет вычет в размере 18% до потолка 226 200 шекелей.

Для работающей семьи это может означать разницу между «свести концы с концами» и возможностью увеличить сбережения, выплачивать ипотеку или просто повысить уровень жизни. Для рынка недвижимости вывод очевиден: больший спрос на жилье в населенных пунктах с чистым финансовым преимуществом и меньшее положительное давление на цены в самой Беэр-Шеве.

Даже документ Исследовательского и информационного центра Кнессета, посвященный налоговым льготам для жителей Беэр-Шевы, указывает на отрицательный баланс внутренней миграции города в последние годы и отражает политику, согласно которой налоговые льготы рассматриваются как инструмент стимулирования положительной внутренней миграции и укрепления городов.

Почему это бьет и по девелоперам, и по городу: когда люди уезжают, инвесторы исчезают
Переезд населения из Беэр-Шевы в соседние населенные пункты не остается на уровне «социальной истории» - он напрямую бьет по рынку. Когда семья, покидающая Беэр-Шеву, покупает жилье в Офакиме или Нетивоте, она не только создает спрос там, но и снижает спрос здесь. Инвестор, ищущий, где капитал работает эффективнее и с меньшим риском, видит тенденцию: если спрос на аренду в городе менее устойчив, а располагаемые доходы домохозяйств оказываются ниже по сравнению с соседями, получающими налоговый вычет, доходность становится менее привлекательной.

Опасения в отрасли заключаются в том, что эта тенденция будет усиливаться: по мере развития строительства у соседей, прежде всего в Офакиме, и появления нового предложения с встроенным «налоговым преимуществом», конкуренция за стабильное население возрастет.

Небезопасность и преступность - еще один груз для спроса в Беэр-Шеве
Помимо процентных ставок, налогообложения и исчезновения инвесторов, в Беэр-Шеве накапливается еще один фактор, влияющий на решения о покупке и аренде - ощущение личной безопасности. По данным полиции, район Далет в Беэр-Шеве занял второе место в стране по общему числу правонарушений за первые девять месяцев 2025 года, а район Гимель также вошел в число очагов преступности. В том же анализе отмечено, что район Далет лидирует по числу нападений, а по преступлениям сексуального характера в список районов с высокими показателями вошли три района города (Далет, Вав и Гимель).

На местном рынке недвижимости это быстро переводится в деньги: когда районы получают «опасную репутацию», платежеспособные арендаторы выбирают другие зоны, семьи рассматривают переезд в соседние населенные пункты, а инвесторы требуют более высокой доходности для компенсации воспринимаемого риска - или просто покидают город. В образовавшийся вакуум приходят новые группы населения, ищущие доступное и недорогое жилье, что порой создает социальное напряжение и культурные разрывы на местах - процесс, требующий сочетания правоприменения, глубинной борьбы с преступностью и инвестиций в сообщества, чтобы остановить сползание.

А «умные деньги»? Не всегда остаются в Израиле - Дубай манит
В этот вакуум входит еще одно явление: часть инвесторов рассматривает вложения за рубежом, и название, которое снова и снова звучит в разговорах, - Дубай. В последние годы рынок недвижимости Дубая демонстрирует длительный рост: по данным Financial Times, цены на недвижимость там выросли примерно на 75% с начала 2021 года и приблизились к уровням, близким к пикам 2008 года. Но важно честно сказать и профессиональную правду: Дубай - это не только «легкие деньги».

Инвесторы уходят из Беэр-Шевы не по одной причине, а из-за сочетания факторов, формирующих «снежный ком»: дорогое финансирование, неопределенность, снижение спроса и региональная конкуренция, получающая дополнительный импульс за счет налоговых льгот, которых сам город не имеет.

Если государство хочет, чтобы Беэр-Шева оставалась метрополией юга, а не «пересадочной станцией» по пути в Офаким, Нетивот и Йерухам, потребуется политика, рассматривающая картину в целом: экономические стимулы, личную безопасность, плановую определенность и ускорение качественного развития. В противном случае рынок жилья продолжит транслировать инвесторам и жителям один и тот же сигнал: деньги и семьи ищут место с очевидным преимуществом, а у Беэр-Шевы сейчас нет четкого ответа.