110 מיליון שקל על הפרק בבאר שבע. מה קרה להצעה ל-4,800 דירות במכתשים?

מתחם מפעל מכתשים ברחוב סעדיה מלל, באזור התעשייה המזרחי של באר שבע, עומד במרכזה של עסקת נדל״ן אפשרית. ארי נדל״ן, שבשליטת צחי אבו, דיווחה לבורסה ב-10 בנובמבר 2026 כי חתמה יומיים קודם לכן על מזכר עקרונות עם אדמה פתרונות לחקלאות וליקורד. התמורה שנקבעה במזכר עומדת על 110 מיליון שקל בתוספת מע״מ. ביצוע העסקה תלוי בהשלמת בדיקת נאותות, בחתימה על הסכם מפורט והסכמי שכירות ובאישור הגורמים המוסמכים בחברות.

המזכר עוסק ברכישת הזכויות של שתי המוכרות במתחם. בדוחות קודמים תיארה אדמה את קרקע מפעל מכתשים בבאר שבע כקרקע החכורה ממינהל מקרקעי ישראל, וציינה שליקורד רכשה ממכתשים את השטח שעליו פועל המתקן שלה. הדיווח הנוכחי אינו מפרט את הגושים והחלקות הכלולים בעסקה.

המפעלים יוכלו להמשיך לפעול כשוכרים
לפי מזכר העקרונות, אם העסקה תושלם, ליקורד תשכור בחזרה את שטח המפעל שלה לחמש שנים, עם שתי אפשרויות הארכה של חמש שנים כל אחת. אדמה תשכור את שטח מפעלה לשנתיים, עם אפשרות להארכה בשנה ולסיום השכירות בחלק מהשטח אחרי השנה הראשונה. דמי השכירות לשתי החברות יחד נקבעו במזכר על 7.7 מיליון שקל בשנה, בתוספת מע״מ.
העסקה נבחנת על רקע העברת פעילות הייצור של אדמה מבאר שבע לנאות חובב. ביולי 2023 דיווח גלובס כי אדמה ביקשה כ-300 מיליון שקל עבור המתחם. בין המחיר המבוקש שדווח אז לבין התמורה במזכר הנוכחי יש פער של כ-190 מיליון שקל. כדי לדעת מה עומד מאחוריו דרושים פירוט הזכויות שנכללו בכל הצעה, תנאי העסקאות ואומדן עלות הטיפול בזיהום.

כשנבחנה הקמת 4,800 דירות
ב-2019 הציגה חברת הייעוץ צ׳מנסקי בן שחר חלופה לפיתוח מתחם מכתשים, ששילבה 4,800 דירות עם משרדים ומסחר. רעיון המגורים הופיע גם בנספח הסביבתי שהוכן ב-2021 לתוכנית במתחם אלתא הסמוך. הנספח הזכיר שכונת מגורים במכתשים בתיאור התכנון בסביבת אלתא.
תוכנית המתאר הכוללנית של באר שבע, שאושרה ב-2022, מתווה שילוב של מגורים, תעסוקה ומסחר בחלק מאזור דרך חברון. היא דורשת חוות דעת סביבתית ותנאים למתן היתרים במסגרת תכנון מפורט בשטח החשוד כמזוהם. בבדיקת המסמכים הפומביים לא אותרה תוכנית מפורטת מאושרת להקמת דירות בשטח העסקה.

מי יטפל בקרקע ומה עדיין צריך לברר
זיהום הקרקע באזור תועד כבר לפני שנים. דוח של מרכז המחקר והמידע של הכנסת מ-2009 תיאר ממצאי זיהום בחלק משטח מפעלי מכתשים ותרכובות ברום, שנבדק בראשית שנות ה-90. בנספח סביבתי שעודכן ב-2022 לתוכנית תעסוקה סמוכה נכתב כי בדיקות קודמות מצאו זיהום במתחם מכתשים-אדמה.
לפי הדיווח של ארי נדל״ן, ההסכם המחייב, אם ייחתם, יכלול הוראות לטיפול הרוכשת בזיהום. בדיווח לא פורטו גבולות הזיהום, היקף השיקום, עלותו או חלוקת העלויות בין הצדדים.
אם תקודם במתחם תוכנית למגורים, הבדיקה הסביבתית תצטרך לבחון מה נמצא בקרקע, באילו ריכוזים ועומקים ובאילו דרכים עלולים אנשים להיחשף למזהמים בשימוש העתידי. הנחיות מינהל התכנון קובעות שממצאי הבדיקות יכולים להשפיע על מיקום השימושים, עומק עבודות הפיתוח וסדר הביצוע. סקר עדכני, הגדרת יעדי שיקום והחלטה תכנונית לשטח המדויק יקבעו אילו שימושים אפשר יהיה לקדם במתחם.