סכנה: עבירות בניה בדירות המפוצלות בבאר שבע - מי עוקב ומי אוכף?

דירה אחת הופכת לשתיים, ולעיתים גם לשלוש יחידות מגורים עצמאיות. בכל יחידה מותקנים מטבח, מקלחת, דוד, מזגן ומכשירי חשמל, אבל הבניין נשאר אותו בניין: עם אותו חיבור חשמל, אותה צנרת, אותה מערכת ביוב ואותו חדר מדרגות שתוכננו לפני עשרות שנים.
התופעה מוכרת היטב בשכונות הוותיקות בבאר שבע. דירות מחולקות מוצעות בגלוי באתרי נדל״ן וברשתות החברתיות, לעיתים תוך פירוט מספר היחידות, ההכנסה מכל שוכר והתשואה הצפויה למשקיע. אלא שבעוד בעלי הנכסים מגדילים את הכנסתם, הציבור אינו יודע כמה מהחלוקות נעשו בהיתר, כמה נבדקו בידי העירייה והאם נבחנה הסכנה הנשקפת לדיירים ולשכנים.

זו כבר אינה רק שאלה של חריגת בנייה. כאשר עבודות מבוצעות ללא תכנון, ללא היתר וללא בדיקה מקצועית, הן עלולות להפוך לסכנה ממשית: עומס על מערכות חשמל, חיבורים מאולתרים, פגיעה בדרכי מילוט, הצפות ביוב, דליפות גז ולעיתים גם שינויים בקירות ובמערכות משותפות.
בדיקה של פרסומי נדל״ן העלתה דירות בבאר שבע המוצגות במפורש כ״מחולקות״. באחת המודעות הוצגה דירת ארבעה חדרים בשטח של 86 מ״ר, שלפי המפרסם חולקה לשלוש יחידות ובהן שלושה חדרי רחצה. במודעה הודגשו גם ההכנסה החודשית והתשואה למשקיע.
פרסומים נוספים מציגים דירות מחולקות בשכונות ג׳, ד׳ ו-ו׳, ולעיתים החלוקה למספר יחידות מוצגת כיתרון המרכזי של הנכס עבור סטודנטים.

חשוב להדגיש: פרסום של נכס כ״דירה מחולקת״ אינו מוכיח שהפיצול נעשה ללא היתר. גם דירה המושכרת למספר שותפים, החולקים מטבח ושירותים, אינה בהכרח דירה שפוצלה ליחידות עצמאיות. את חוקיות החלוקה אפשר לקבוע רק באמצעות השוואת המצב בפועל להיתר הבנייה ולתיק הבניין.
אולם העובדה שהתופעה מוצגת בגלוי מעלה שאלה פשוטה: אם אפשר לאתר את הדירות במודעות הפתוחות לכל אדם, מדוע לא מוצגים לציבור נתונים על בדיקות ואכיפה יזומה של עיריית באר שבע?

לא רק עבירת בנייה, גם סכנה לציבור
הדיון בפיצול דירות מתמקד בדרך כלל בהיתר, בקנס ובשימוש החורג. אלא שהמשמעות הבטיחותית עלולה להיות חמורה הרבה יותר.
דירה שתוכננה עבור משק בית אחד עשויה להפוך לשלוש יחידות שבכל אחת מהן מזגן, מקרר, דוד חשמל, מכונת כביסה, כיריים ומכשירים נוספים. עצם החלוקה אינה גורמת אוטומטית לשריפה, אבל הוספת צרכני חשמל ללא התאמת התשתית, הלוחות, ההגנות והמוליכים עלולה להביא להתחממות, לקצרים ולהתלקחות.
חברת החשמל מזהירה כי עומס יתר עלול לגרום להתחממות של שקעים ולניתוק מפסק הזרם. הסיכון גדל כאשר נעשה שימוש במפצלים ובחיבורים לא מתאימים, או כאשר השינויים מבוצעים ללא חשמלאי מוסמך.

בבניינים ותיקים, שבהם מערכות החשמל לא תמיד הותאמו לצריכה המודרנית, כל תוספת לא מתוכננת עלולה להחריף ליקויים קיימים. הסכנה אינה נשארת בהכרח בתוך הדירה. שריפה בלוח, בארון חשמל או בחדר מדרגות משותף עלולה לחסום את דרך היציאה של בניין שלם.
פיצול דירה עשוי לכלול בניית מחיצות, יצירת מסדרונות צרים, התקנת דלתות נוספות ושינוי מיקומם של פתחים. כאשר העבודות אינן מתוכננות ומבוקרות, הן עלולות להאריך את דרך המילוט, ליצור חללים ללא אוורור או לחסום גישה בטוחה ליציאה.
דרכי מילוט, בטיחות אש, תברואה, בריאות ועומסים הם חלק מהנושאים שנבחנים במסגרת הליך היתר בנייה. גם כבאות והצלה מבהירה כי אישור בטיחות אש ניתן כחלק מהליך ההיתר ועל סמך תוכניות מפורטות של המבנה.
כאשר דירה מפוצלת ללא היתר, אין ודאות שהתכנון החדש עבר בדיקה כזו. במקרה של שריפה, עשן סמיך או הפסקת חשמל, כל דקה וכל מעבר חסום עלולים להיות קריטיים.
 בכל יחידה נוספת מוקמים בדרך כלל מקלחת, שירותים, כיור ומטבח. המשמעות היא יותר חיבורים לקווי מים וניקוז, יותר שימוש בעמודות הביוב ולעיתים עבודות המתחברות לרכוש המשותף.
פתיחת ברזים נוספים אינה גורמת לבדה ל״פיצוץ צינור״, אך שילוב של צנרת ישנה, קורוזיה, חיבורים לא תקניים ושימוש מוגבר עלול לגרום לנזילות, סתימות, הצפות ביוב וחדירת רטיבות לדירות שכנות.
קיימים גם סיכונים הנובעים משינויים בקירות, בפתחים ובמערכות הגז. לא כל הריסת קיר מסכנת את יציבות הבניין, אך שינוי הנעשה בלי לדעת אם מדובר בקיר נושא, או בלי בדיקה של מהנדס, עלול ליצור סכנה שאינה נראית לעין. כך הופכת החלטה פרטית של בעל נכס לסיכון אפשרי עבור כלל דיירי הבניין.

שמונה נפגעים ברחוב אלפסי
ב-31 ביולי פרצה שריפה בחדר מדרגות בבניין ברחוב אלפסי בבאר שבע. שמונה בני אדם נפגעו, בהם זוג כבני 75 שמצבו הוגדר בינוני ושישה נפגעים באורח קל. בזירה נמסר לצוותים הרפואיים כי נשמע רעש פיצוץ לפני פרוץ האש.
נכון למועד כתיבת הכתבה, לא פורסם ממצא רשמי הקובע מה גרם לשריפה. לכן אין בסיס לקבוע שהאירוע נגרם מעומס חשמלי, או לקשור אותו לדירה מחולקת אך שכנים שיצרו קשר עם מערכת האתר סיפרו איך זה נוצר. הדיווח המלא בחדשות באר שבע והנגב.
כשאש ועשן מתפשטים בחדר מדרגות משותף, התקלה אינה מסכנת רק את מי שבדירתו היא החלה. בתוך דקות עלול בניין שלם למצוא את עצמו ללא דרך יציאה בטוחה.
 

איפה האכיפה העירונית?
באתר עיריית באר שבע מופיעים פרטי מחלקת הפיקוח על הבנייה והשירות המאפשר לעיין בתיקי בניין. עם זאת, לא נמצאו באתר העירייה נתונים מרוכזים ונגישים על היקף פיצולי הדירות בעיר.
לא ידוע כמה תלונות התקבלו בשנים האחרונות, כמה ביקורות יזומות בוצעו, כמה דירות מחולקות אותרו, בכמה מקרים נמצא פיצול ללא היתר וכמה קנסות, צווים או כתבי אישום הוגשו.
בהיעדר נתונים, אי אפשר לקבוע שהעירייה אינה מבצעת שום אכיפה. אולם התופעה הגלויה והמתמשכת, לצד היעדר שקיפות על תוצאות האכיפה, מעלים חשש שהטיפול אינו מצליח לעצור אותה, או שהוא מתבצע בעיקר לאחר תלונות שכנים ולא במסגרת איתור יזום.
מבקר המדינה קבע כי פיצול דירות ללא היתר הוא אחת מעבירות הבנייה הנפוצות במרחבי תכנון עירוניים. לפי הדוח, תפקידם של מפקחי התכנון והבנייה כולל פיקוח יזום, איתור עבירות, טיפול בתלונות, ביצוע סקרי בנייה ומעקב אחר הליכי האכיפה והצווים.
כלומר, העירייה אינה אמורה בהכרח להמתין לכך ששכן יתלונן, או לכך שתתרחש שריפה, הצפה או תקלה מסוכנת. כאשר קיימות אינדיקציות פומביות לפיצול דירות, ביכולתה לבצע בדיקה, לעיין בתיק הבניין ולהשוות בין ההיתר לבין המצב בפועל.

החוק החדש אינו מכשיר כל פיצול
תיקון 155 לחוק התכנון והבנייה, שאושר בשנת 2024, מאפשר מסלול מסוים להוספת יחידת דיור באמצעות פיצול, אך הוא מתייחס ליחידות דיור צמודות קרקע העומדות בתנאים שנקבעו בחוק. בין היתר, מדובר ביחידה שאין מעליה או מתחתיה יחידת דיור נוספת.
לכן התיקון אינו מעניק היתר אוטומטי לפיצול דירות בבניינים משותפים בשכונות הוותיקות. גם במסלול שנקבע נדרשת הגשת בקשה וקבלת אישור בהתאם לתנאים. 
פיצול ללא היתר עלול להוביל לקנסות, צווים, הליכים משפטיים והוראה להשיב את הנכס למצבו המאושר. אבל כאשר קיים חשש לחיי אדם, קנס עתידי אינו מספיק. נדרשת בדיקה מיידית של בטיחות החשמל, האש, הגז, דרכי המילוט והתשתיות המשותפות.

הרווח פרטי, הסיכון משותף
בעל דירה שמפצל נכס עשוי להגדיל את הכנסתו במאות או באלפי שקלים בחודש. השכנים, לעומת זאת, אינם נהנים מהתשואה. הם מתמודדים עם יותר דיירים, יותר אשפה, מצוקת חניה, בלאי מואץ ולעיתים גם תקלות בתשתיות המשותפות.
האכיפה אינה צריכה להיות מופנית נגד השוכרים, שרבים מהם מחפשים דיור קטן וזול. האחריות מוטלת בראש ובראשונה על בעל הנכס ועל מי שביצע את העבודות, ובמקביל על הרשות המקומית, שנדרשת לפקח, לאכוף ולפעול כאשר קיים חשש לסכנה. עיריית באר שבע נדרשת כעת לחשוף כמה דירות מחולקות אותרו, אילו פעולות אכיפה בוצעו והאם מתקיים שיתוף פעולה עם כבאות והצלה, חברת החשמל, מי שבע וגורמי הגז בבניינים שבהם קיים חשד לסיכון.
פיצול דירה ללא היתר אינו רק שורה בתיק תכנון ובנייה. כאשר איש אינו בודק את התשתיות ואת דרכי המילוט, הוא עלול להפוך לסכנה המרחפת מעל בניין שלם.

תגובת עיריית באר שבע:
הפננו לעיריית באר שבע שאילתא מפורטת, בה ביקשנו לדעת בין היתר מה היקף התופעה, מה היקף האכיפה כנגד עבריינים וכיצד מטופלים ליקויים ונזקים לתשתיות המשותפות. בעיריית באר שבע הסתפקו בתשובה כללית:
"עיריית באר שבע והוועדה המקומית לתכנון ולבנייה מנהלות מדיניות אכיפה נחושה נגד פיצול דירות בלתי חוקי, ומציבות את הטיפול בנושא בסדר עדיפות גבוה.
האכיפה מתבצעת באופן יזום ושוטף, תוך שימוש בכלל סמכויות האכיפה הקבועות בחוק. 
ככל שעולה חשש למפגע או לסיכון בטיחותי, מעורבים גם גורמי המקצוע הרלוונטיים בעירייה, ובהם המחלקה למבנים מסוכנים, בהתאם לסמכויותיה על פי דין.
העירייה תמשיך לפעול נגד מפרי חוק, במטרה לשמור על בטיחות הציבור ואיכות החיים של תושבי העיר."