''מעט מאוד עסקאות נסגרות'': מה קורה לשוק הנדל''ן בבאר שבע?

שוק הנדל״ן בישראל נכנס לאחת התקופות הרגישות שלו בשנים האחרונות. אחרי תקופה ארוכה של מבצעי מימון אגרסיביים מצד קבלנים, עסקאות 10/90 ודחיית תשלומים למועד המסירה, במשרד האוצר מזהירים כי מבחן הלחץ האמיתי עדיין לפנינו: חלק גדול מהרוכשים עוד לא הגיעו לשלב שבו הם נדרשים להשלים את רוב מחיר הדירה.
באוצר מעריכים כי אף שכבר בוטלו אלפי עסקאות בשנים האחרונות, גל הביטולים הבא עלול להתברר רק כאשר רוכשים יגיעו למועד המסירה ויידרשו להביא את יתרת התשלום לקבלן. החשש המרכזי הוא מרוכשים שנכנסו לעסקאות עם הון עצמי נמוך יחסית, מתוך הנחה שיוכלו למכור דירה קיימת, לקבל משכנתה גבוהה או להשלים מימון בתנאים נוחים יותר. 

ההאטה אינה רק תחושה. סקירת הכלכלן הראשי לחודש אפריל 2026 הצביעה על 5,081 עסקאות בלבד בדירות חדשות ויד שנייה, ירידה של 19% לעומת אפריל אשתקד וירידה של 31% לעומת החודש הקודם. בשוק החופשי, ללא דירות בסבסוד ממשלתי, נרכשו 4,340 דירות בלבד, ירידה של 20% לעומת אפריל 2025  ו-36% לעומת מרץ. בגלובס צוין כי מדובר ברמה נמוכה במיוחד גם בהשוואה היסטורית. 
בבאר שבע התמונה בשטח מורכבת לא פחות. מצד אחד, המחירים עדיין נחשבים נגישים יותר בהשוואה למרכז, ויש ביקוש בסיסי למגורים, להשקעה ולשיפור דיור. מצד שני, בפועל השוק כבד מאוד: הרבה מודעות, הרבה שיחות, הרבה סיורים, אבל מעט מאוד עסקאות שנסגרות בפועל.

שוק הדיור חי, אבל המשקיעים זהירים יותר
למרות הקיפאון שמורגש בחלק מהענף, חשוב להבהיר כי שוק הדיור בבאר שבע עדיין חי. זוגות צעירים, משפרי דיור ורוכשים המחפשים דירה למגורים ממשיכים להתעניין ולבצע עסקאות. החולשה המשמעותית מורגשת בעיקר בשוק דירות היד השנייה המיועדות למשקיעים ובעסקאות המבוססות בעיקר על תשואה משכירות.
משקיעים רבים אינם מזהים כיום בבאר שבע את פוטנציאל עליית הערך שלו ציפו בעבר. לכן, הכדאיות מבחינתם נשענת בעיקר על התשואה השוטפת מהנכס. כאשר מביאים בחשבון את עלויות המימון, הריבית, התחזוקה והמיסוי, לא כל דירה שנראית אטרקטיבית על הנייר אכן מצדיקה את ההשקעה.
אנשי מקצוע בענף מספרים כי במקביל לירידה ברכישות להשקעה, בעלי דירות רבים החליטו לממש את הנכסים ולהעביר חלק מהכסף לשוק ההון, בחיפוש אחר נזילות גבוהה יותר ואפיקי השקעה חלופיים. התוצאה היא היצע של דירות למכירה, לצד משקיעים שבודקים היטב כל עסקה ומתקשים למצוא את התשואה שתצדיק את הרכישה.

שגב כהן, מתווך פעיל באזור באר שבע והדרום, מתאר את המצב באופן חד: ״כמעט ואין עבודה אמיתית במכירות דירות יד שנייה בקרב משקיעים. יש הרבה בדיקות, הרבה מתעניינים והרבה אנשים שמסתכלים, אבל מעט מאוד עסקאות שנסגרות. מוכר שצריך למכור צריך להקשיב לשוק הקונים ופה בא הערך הגדול של מתווך. יחד עם זאת מתווך שרוצה להישאר על הגלגל היום חייב להיות יצירתי, לייצר פעילויות שיווק אחרות, להיכנס גם לענפים נוספים של הנדל״ן ולא להסתמך רק על מכירת דירה רגילה מיד שנייה״.
לדבריו, השוק מחייב את המתווכים לעבוד אחרת: יותר שיווק דיגיטלי, יותר קשר עם משקיעים, יותר ליווי מוכרים בתמחור נכון ויותר פעילות בשכירויות, מסחר, קרקעות, נכסים מניבים ופרויקטים חדשים. ״מי שמחכה שהטלפון יצלצל כמו פעם, יישאר בלי עבודה״, הוא אומר.
גם בגזרת הדירות החדשות המצב רחוק מלהיות מזהיר. הקבלנים ממשיכים לשווק, אבל הרוכשים בוחנים היום כל סעיף: מחיר, הצמדה, מועד מסירה, תנאי מימון, גובה ההחזר העתידי והסיכון שלא יצליחו למכור נכס קיים בזמן. מבצעי 10/90 או תנאים דומים אולי הקלו על החתימה הראשונית, אבל הם דוחים את הבעיה לרגע שבו צריך להביא את רוב הכסף.
באר שבע, שנהנתה לאורך השנים ממשקיעים, סטודנטים, משפרי דיור ומשפחות צעירות, מתמודדת כעת עם שינוי מצב רוח. המשקיעים כבר לא נכנסים באותה קלות, התשואה נשחקת מול הריבית, וחלק מהרוכשים מעדיפים לשבת על הגדר ולחכות לראות אם המחירים יירדו או אם הריבית תשתנה.
הסכנה הגדולה היא שהשוק ייתקע בין שני צדדים שלא מוכנים לזוז: מוכרים שלא מוכנים להפחית מחיר, ורוכשים שלא מוכנים לקחת סיכון. במצב כזה גם דירות טובות נשארות זמן רב יותר על המדף, מתווכים נאלצים לעבוד קשה יותר על כל ליד, והקבלנים צריכים להציע תנאים יצירתיים יותר כדי להביא את הרוכשים לחתימה.
המשמעות רחבה יותר מעוד עסקת נדל״ן שהתבטלה. ענף הנדל״ן משפיע על מתווכים, קבלנים, עורכי דין, יועצי משכנתאות, שמאים, אנשי שיווק, שיפוצניקים וספקים רבים. כשמספר העסקאות יורד, כל המעגל הזה מרגיש את זה.
לא מספר המודעות יקבע את מצב השוק, וגם לא ההבטחות של הקבלנים. המדד האמיתי יהיה פשוט בהרבה: כמה עסקאות נסגרות בפועל, באיזה מחיר, וכמה רוכשים יצליחו להגיע לרגע המסירה בלי לבטל את העסקה.