הריבית ירדה: מה זה אומר לרוכשי דירות בבאר שבע ובאופקים?

החלטת בנק ישראל להפחית את הריבית ברבע אחוז צפויה להגיע כבר בימים הקרובים לכיס של חלק מנוטלי המשכנתאות, בעיקר אלה שהמשכנתא שלהם כוללת רכיב משמעותי במסלול הפריים. בנק ישראל הוריד את הריבית מ-3.75% ל-3.5%, ובתחזית המעודכנת שלו צופה ריבית ממוצעת של כ-3% במהלך השנה הקרובה, לצד אינפלציה מתונה יחסית. 

עבור רוכשי דירות בבאר שבע ובאופקים, מדובר בבשורה חיובית - אבל חשוב לשים אותה בפרופורציה. משכנתא של כ-1.5 מיליון שקל, שהפכה בשנים האחרונות לתרחיש נפוץ גם בדירות משפחתיות בנגב, עדיין מייצרת החזר חודשי כבד. ההפחתה בריבית תורגש בעיקר במסלולים משתנים, ולא בהכרח בכל חלקי המשכנתא.

המשמעות המעשית: מי שלקח משכנתא של 1.5 מיליון שקל ל-25 שנה, ורק שליש ממנה נמצא במסלול פריים, צפוי לראות בעקבות הפחתה של רבע אחוז חיסכון של כ-73 שקל בחודש בלבד. זה נשמע מעט, אבל בחישוב שנתי מדובר בכ-880 שקל. אם לוקחים בחשבון שלוש הפחתות ריבית מצטברות של 0.75%, החיסכון כבר עשוי להגיע לכ-223 שקל בחודש, או כ-2,670 שקל בשנה.

במשכנתאות שבהן רכיב הפריים גבוה יותר, ההשפעה גדלה. במשכנתא של 1.5 מיליון שקל, אם כ-40% מההלוואה צמודים לפריים, ההפחתה הנוכחית עשויה להוזיל את ההחזר בכ-88 שקל בחודש. אם חצי מהמשכנתא מושפע מהפריים, ההוזלה תהיה סביב 110 שקל בחודש. אם שני שלישים מהמשכנתא נמצאים בפריים, ההוזלה יכולה להגיע לכ-147 שקל בחודש מההפחתה הנוכחית בלבד.

במבט מצטבר, לאחר שלוש הפחתות ריבית של רבע אחוז כל אחת, משפחה עם משכנתא של 1.5 מיליון שקל ורכיב פריים של חצי מההלוואה יכולה לראות חיסכון של כ-334 שקל בחודש. אם שני שלישים מההלוואה מושפעים מהפריים, החיסכון עשוי להגיע לכ-445 שקל בחודש. אלה כבר סכומים שמורגשים בתקציב של משפחה צעירה, במיוחד כשמדובר בהוצאות קבועות כמו חשמל, ארנונה, חינוך, ביטוחים ודלק.

עם זאת, צריך לזכור: לא כל המשכנתא יורדת אוטומטית. מסלולים קבועים אינם משתנים בעקבות החלטת הריבית, ומסלולים צמודי מדד מושפעים גם מהאינפלציה. לכן שתי משפחות בבאר שבע או באופקים, שלשתיהן משכנתא של 1.5 מיליון שקל, עשויות להרגיש את ההפחתה בצורה שונה לגמרי.

בבאר שבע, שבה חלק מהרוכשים הם זוגות צעירים, משפרי דיור, עובדי מערכת הבריאות, הייטק, ביטחון, חינוך ושירותים, ההקלה בריבית יכולה לשפר מעט את יכולת ההחזר, אך לא לפתור את בעיית יוקר הדיור. גם באופקים, הנהנית מהטבות מס לתושבים במסגרת חוקי הנגב, הפחתת הריבית משפרת את התמונה למשפחות עובדות, משום שהיא מצטרפת ליתרון של הכנסה נטו גבוהה יותר למי שזכאי להטבה.

מבחינת רוכשים חדשים, הורדת הריבית עשויה לסייע בקבלת אישור עקרוני מהבנק, משום שההחזר החודשי המחושב יורד מעט. אבל היא גם עלולה לעודד ביקושים ולמתן פחות את מחירי הדירות, במיוחד בערים שבהן יש ביקוש מצד משפחות צעירות שמחפשות דירה במחיר נמוך יותר מאזור המרכז.

הסיכון המרכזי הוא שההקלה במשכנתא תישחק מול התייקרויות אחרות. בנק ישראל עצמו מציין כי סביבת האינפלציה מושפעת בין היתר מהמצב הגיאופוליטי, שער החליפין, מחירי האנרגיה, הביקושים במשק וההתפתחויות התקציביות.  השקל נחלש בכ-3.1% מאז החלטת הריבית הקודמת, ושער החליפין נותר גורם שעשוי להשפיע על מחירי יבוא ועל האינפלציה. 

לכן עבור משפחות בבאר שבע ובאופקים, השאלה אינה רק כמה ירד ההחזר החודשי, אלא האם ההקלה הזו נשארת בכיס או נבלעת בהתייקרויות אחרות. מי שכבר מחזיק משכנתא צריך לבדוק בדוח השנתי או באפליקציית הבנק כמה מההלוואה שלו נמצאת במסלול פריים. מי שעומד לפני רכישה צריך לבחון לא רק את ההחזר ביום החתימה, אלא גם תרחיש שבו הריבית שוב עולה בעתיד.

המסר לרוכשי דירות בנגב ברור: ירידת הריבית היא חדשות טובות, בעיקר למי שמחזיק רכיב פריים משמעותי, אבל היא אינה סיבה לקחת משכנתא גדולה מדי בלי מרווח ביטחון. במשכנתא של 1.5 מיליון שקל, גם אחרי ההוזלה, ההחזר החודשי נותר אחד הסעיפים הכבדים ביותר בתקציב המשפחתי.

טבלת חישוב מהירה למשכנתא של 1.5 מיליון שקל ל-25 שנה (הערכה)

(החישוב הוא אומדן בלבד, לפי הלוואה ל-25 שנה והפחתת ריבית במסלול המושפע מהפריים. בפועל הסכום תלוי בתמהיל, בתקופת ההלוואה, במרווח מהבנק, במדד ובתנאים האישיים של כל לווה).