תופעת 'מצמצמי הדיור' מתרחבת: באר שבע בין הערים מובילות את המגמה

שוק הנדל"ן בבאר שבע ממשיך לספק אינדיקציה ברורה למציאות הכלכלית החדשה בישראל: יותר ויותר משפחות בוחרות לצמצם את היקף הדיור שלהן, ולעבור לדירות קטנות וזולות יותר - לא מתוך בחירה, אלא מתוך צורך.
על פי הנתונים העדכניים לחודשים מרץ-אפריל 2026, של סקירת הכלכלן הראשי באוצרו והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, באר שבע נותרת אחת הערים המובילות בארץ בתופעת "מצמצמי הדיור", עם שיעור של למעלה מ-30% מהמוכרים שעוברים לדירה זולה יותר. מדובר בנתון גבוה משמעותית לעומת אזורי הביקוש במרכז, שם שיעור המצמצמים עומד סביב 20% בלבד. את המגמה מובילות טבריה ונצרת. בתחתית הטבלה מוז המרכז והעיר תל אביב.

התופעה, שהחלה כבר באמצע 2022 עם העלאות הריבית של בנק ישראל, משקפת שינוי עומק בהרגלי הדיור. בניגוד למשפרי דיור שמתקדמים לנכסים יקרים יותר, כאן מדובר במגמה הפוכה: מעבר לדירה קטנה יותר, זולה יותר, ולעיתים גם בפריפריה - במטרה להקטין את ההחזר החודשי ולהפחית את הלחץ הכלכלי.
בבאר שבע, המחיר הממוצע לדירה עומד כיום על כ-1.23 מיליון שקל - רמה שנחשבת נגישה יחסית, ולכן מושכת אליה לא רק רוכשי דירה ראשונה אלא גם משקי בית שמבקשים "להוריד הילוך" מבחינה פיננסית.

אך הנתון המטריד ביותר מגיע דווקא מכיוון המשקיעים: כ-31% מהדירות שנמכרו בעיר על ידי משקיעים נמכרו בהפסד ריאלי. כלומר, לאחר התאמה לאינפלציה - מחיר המכירה נמוך ממחיר הרכישה. מדובר באחד השיעורים הגבוהים בארץ, שמעיד על שינוי מגמה ועל ירידה בכדאיות ההשקעה בשוק המקומי.

בהשוואה לערים אחרות, התמונה ברורה: בעוד שבירושלים נרשמה עליית מחירים חדה של כ-5.4% בשנת 2025, ובתל אביב נרשמה ירידה קלה לצד מלאי דירות לא מכורות בשיא, באר שבע מתאפיינת ביציבות יחסית במחירים - אך עם לחץ גובר מצד בעלי הנכסים.
גם בערים נוספות מחוץ למרכז, כמו טבריה וחיפה, נרשמים שיעורים גבוהים של מצמצמי דיור, אך באר שבע בולטת במיוחד בשילוב בין מחירים נגישים לבין שיעור גבוה של משקיעים שממהרים לממש נכסים.

המשכנתא הופכת לנטל
מאחורי המספרים עומדת מציאות מורכבת: העלייה החדה בריבית בשנים האחרונות, לצד השלכות המלחמה על שוק העבודה, הובילו משפחות רבות למצבים בהם הן מתקשות לעמוד בהחזרי המשכנתא. דווקא אלו שלקחו הלוואות "סולידיות" יחסית, מוצאים עצמם כעת תחת לחץ.

במקרים רבים, המעבר לדירה זולה יותר אינו בהכרח משתלם באופן מיידי. עלויות נלוות כמו מסים, תיווך ושיפוץ עשויות לצמצם את הפער בין המכירה לרכישה. עם זאת, עבור רבים מדובר בצעד הכרחי כדי לייצב את המצב הכלכלי.
‘’התלבטנו הרבה, אבל אין ברירה'', מספרת לאה, שמתכוונת למכור את הבית שלה בשכונה ו' ולעבור לבית קטן יותר בשכונה ותיקה. ‘’כשקנינו את הבית, לפני 15 שנה, הילדים היו ביסודי, השתדרגנו מבית בשכונה ג', לקחנו משכנתא כדי שיהיה לנו נכס משלנו. אני ובעלי עובדים וחשבנו שההשקעה תשתלם. בינתיים, המשכנתא מאוד התייקרה והילדים כבר אחרי צבא, עזבו את הבית. זה אני ובעלי, לא צריכים דירה כל כך גדולה, שזה אומר גם ארנונה גבוהה. החדרים של הילדים ריקים בגדול אנחנו משתמשים בסלון ובחדר שינה. קשה לעמוד במשכנתא כל כך גבוהה, ויתרנו על רכב אחד. אין ברירה, אחרת נקרוס כלכלית''.

בבאר שבע היו גם ימים אחרים
הקבלנים הוותיקים זוכרים היטב את ימי העדנה של חוקי הנגב בבאר שבע, אז העיר גדלה משמעותית בזכות הטבות המס ומשכה אליה תושבים ועולים חדשים כאחד. הטבות המס המכונות "חוקי הנגב" חלו בבאר שבע באופן מלא בעיקר בין השנים 2001 ל-2003. מאז ועד היום, העיר אינה נכללת ברשימת היישובים המוטבים בגלל גודל אוכלוסייתה, אם כי לאורך השנים נעשו ניסיונות חוזרים להשיב לה את ההטבות.  בחודש יולי 2001 הטבות המס נכנסו לתוקף בבאר שבע כחלק מ"חוק הנגב" (תיקון 125 לפקודת מס הכנסה), במטרה לחזק את מטרופולין הדרום. בעדנה לא נמשכה זמן רב: ביולי 2003, במסגרת תוכנית הקיצוצים הכלכלית של הממשלה, בוטלו הטבות המס בבאר שבע וביישובים גדולים נוספים בנגב.

נתניהו ביטל את חוקי הנגב לבאר שבע - בשביל לחסוך 350 מיליון שקל
מי שביטל את הטבות המס לבאר שבע ("חוקי הנגב") היה שר האוצר דאז, בנימין נתניהו, במסגרת "התוכנית להבראת כלכלת ישראל" בשנת 2003. 
 ביוני 2003 העביר שר האוצר בנימין נתניהו, בממשלת אריאל שרון, את תיקון 134 לפקודת מס הכנסה. התיקון ביטל את הזיכויים ליישובים עירוניים גדולים, ובהם באר שבע ואילת. המהלך בוצע כחלק מתוכנית קיצוצים רחבה שנועדה להתמודד עם המשבר הכלכלי העמוק שבו הייתה מצויה המדינה (בעקבות האינתיפאדה השנייה ומשבר ההייטק). לפי נתוני האוצר מאותה תקופה, ביטול ההטבות בבאר שבע לבדה נועד לחסוך לקופת המדינה כ-350 מיליון ש"ח בשנה. נגד הביטול הוגשו עתירות לבג"ץ על ידי עיריית באר שבע  אך הן נדחו באוגוסט 2003. מזה 23 שנה מנסים להחזיר את ההטבות לעיר ולבלום בכך את ההגירה השלילית מבאר שבע, ללא הצלחה.