Явление «сокращающих жилье» расширяется: Беэр-Шева входит в число городов, лидирующих по этой тенденции

Рынок недвижимости в Беэр-Шеве продолжает служить наглядным индикатором новой экономической реальности в Израиле: все больше семей предпочитают сокращать объем своего жилья и переезжать в более маленькие и дешевые квартиры, не по собственному желанию, а по необходимости.

Согласно актуальным данным за март-апрель 2026 года из обзора главного экономиста Министерства финансов Израиля и Центрального статистического бюро, Беэр-Шева остается одним из ведущих городов страны по числу «сокращающих жилье». Более 30% продавцов в городе переходят в более дешевую квартиру. Это существенно выше, чем в районах высокого спроса в центре страны, где доля таких продавцов составляет около 20%. Лидерами этой тенденции являются Тверия и Нацерет. В нижней части списка находятся районы центра страны и Тель-Авив.

Явление, начавшееся еще в середине 2022 года после повышения процентной ставки Банком Израиля, отражает глубокие изменения в жилищных привычках. В отличие от тех, кто улучшает жилищные условия и переходит к более дорогой недвижимости, здесь речь идет об обратной тенденции: переезде в более маленькую, более дешевую квартиру, а иногда и на периферию, чтобы сократить ежемесячные выплаты и уменьшить экономическое давление.

В Беэр-Шеве средняя цена квартиры сегодня составляет около 1,23 миллиона шекелей. Этот уровень по-прежнему считается сравнительно доступным, поэтому город привлекает не только покупателей первого жилья, но и семьи, которые хотят «сбавить финансовый темп».

Однако наиболее тревожный показатель связан именно с инвесторами: около 31% квартир, проданных в городе инвесторами, были реализованы с реальным убытком. Иными словами, после поправки на инфляцию цена продажи оказалась ниже цены покупки. Это один из самых высоких показателей в стране, свидетельствующий о смене тенденции и снижении привлекательности инвестиций на местном рынке.

По сравнению с другими городами картина выглядит очевидной: если в Иерусалиме в 2025 году был зафиксирован рост цен примерно на 5,4%, а в Тель-Авиве отмечалось незначительное снижение цен на фоне рекордного объема непроданных квартир, то Беэр-Шева характеризуется относительной стабильностью цен, но при этом усиливающимся давлением на владельцев недвижимости.

В других городах вне центра страны, таких как Тверия и Хайфа, также фиксируется высокая доля тех, кто сокращает жилье, однако Беэр-Шева особенно выделяется сочетанием сравнительно доступных цен и высокого процента инвесторов, спешащих реализовать свои активы.

Ипотека превращается в бремя

За этими цифрами стоит сложная реальность: резкий рост процентной ставки в последние годы, а также последствия войны для рынка труда привели многие семьи к ситуации, в которой им все труднее справляться с ипотечными выплатами. Даже те, кто в свое время брал относительно «солидные» кредиты, сегодня оказались под серьезным давлением.

Во многих случаях переезд в более дешевую квартиру не обязательно оказывается выгодным сразу. Сопутствующие расходы, такие как налоги, комиссия посредников и ремонт, могут существенно сократить разницу между продажей и новой покупкой. Тем не менее для многих это вынужденный шаг, необходимый для стабилизации финансового положения.

«Мы долго сомневались, но выхода нет», рассказывает Лея, которая собирается продать свой дом в районе Алеф-5 и переехать в более маленький дом в старом районе. «Когда мы покупали этот дом 15 лет назад, дети еще учились в начальной школе, мы улучшили условия после дома в районе Гимель, взяли ипотеку, чтобы у нас была собственная недвижимость. Мы с мужем работаем и думали, что это вложение оправдает себя. Но со временем ипотека сильно подорожала, дети уже после армии и уехали из дома. Остались только я и муж, нам не нужна такая большая квартира, а это еще и высокий арнона. Комнаты детей по сути пустуют, в основном мы пользуемся салоном и спальней. Очень тяжело тянуть такую большую ипотеку, мы уже отказались от одной машины. Выхода нет, иначе мы просто рухнем экономически».

У Беэр-Шевы были и другие времена

Старожилы строительного рынка хорошо помнят годы расцвета «Хукей ха-Негев» в Беэр-Шеве, когда город заметно рос благодаря налоговым льготам и привлекал как новых жителей, так и репатриантов. Налоговые льготы, известные как «Хукей ха-Негев», в полной мере действовали в Беэр-Шеве главным образом в период с 2001 по 2003 год. С тех пор и до сегодняшнего дня город не включается в список населенных пунктов, имеющих право на льготы, из-за своей численности населения, хотя на протяжении многих лет предпринимались повторные попытки вернуть эти преференции.

В июле 2001 года налоговые льготы вступили в силу в Беэр-Шеве в рамках «Хок ха-Негев» - поправки 125 к Налоговому указу, целью которой было усиление южной метрополии. Однако этот период расцвета продолжался недолго: в июле 2003 года в рамках правительственной программы экономических сокращений налоговые льготы для Беэр-Шевы и других крупных населенных пунктов Негева были отменены.

Нетаньяху отменил «Хукей ха-Негев» для Беэр-Шевы, чтобы сэкономить 350 миллионов шекелей

Тот, кто отменил налоговые льготы для Беэр-Шевы, известные как «Хукей ха-Негев», был тогдашний министр финансов Биньямин Нетаньяху в рамках «программы оздоровления экономики Израиля» в 2003 году.

В июне 2003 года министр финансов Биньямин Нетаньяху в правительстве Ариэля Шарона провел поправку 134 к Налоговому указу. Эта поправка отменила налоговые льготы для крупных городских населенных пунктов, включая Беэр-Шеву и Эйлат. Шаг был осуществлен как часть широкой программы сокращений, призванной справиться с глубоким экономическим кризисом, в котором находилось государство после второй интифады и кризиса в сфере хай-тека. По данным Министерства финансов Израиля того периода, отмена льгот только для Беэр-Шевы должна была сэкономить государственной казне около 350 миллионов шекелей в год. Против отмены были поданы петиции в БАГАЦ со стороны муниципалитета Беэр-Шевы, однако в августе 2003 года они были отклонены. Уже 23 года предпринимаются попытки вернуть эти льготы городу и тем самым остановить отрицательную миграцию из Беэр-Шевы, но безуспешно.