משכירים דירה ומעלימים מס? רשות המסים תגיע אליכם בקרוב

רשות המסים בישראל נמצאת בעיצומו של מהלך שקט אך משמעותי, שמטרתו לאתר הכנסות משכר דירה שלא דווחו כחוק. בניגוד לעבר, הפעם לא מדובר בהצהרות או בפעולות אכיפה נקודתיות, אלא בשימוש שיטתי בכלים טכנולוגיים מתקדמים, ובראשם בינה מלאכותית וניתוח מאגרי מידע רחבים שכבר נמצאים בידי המדינה.

במרכז המהלך עומדת השאיפה לצמצם פער גבייה שמוערך ביותר ממיליארד שקלים בשנה, ויש הערכות שלפיהן מדובר אף בסכומים גבוהים בהרבה. 
כ-300 אלף ישראלים מחזיקים בדירה נוספת מעבר לדירת מגוריהם, ורבות מהן משמשות להשקעה. מעל 80 אלף מחזיקים בשלוש עד חמש דירות, ויש גם אלפי בעלי נכסים עם מספר גבוה עוד יותר. במקביל, כשליש ממשקי הבית בישראל מתגוררים בשכירות, נתון שמשקף שוק של יותר מ-600 אלף דירות מושכרות.
אלא שלפי נתוני רשות המסים, רק כרבע מהדירות הללו מדווחות בפועל. המשמעות היא שחלק גדול מהכנסות שכר הדירה כלל לא מגיעות למערכת המס.

לא רק פטור - גם העלמות מכוונות

חלק מהמשכירים אכן פטורים מדיווח בשל הכנסה חודשית נמוכה יחסית, אך לצד זאת קיימים מקרים רבים של אי דיווח שאינו מקרי. דירות ירושה שטרם נרשמו על שם היורשים, נכסים הרשומים על שם ילדים, או שימוש בתכנוני מס שונים שמטרתם אחת - להישאר מתחת לרדאר.

הדבר בולט במיוחד נוכח ההטבות הרחבות מהן נהנים משכירי דירות. הכנסה חודשית של עד 5,650 שקלים פטורה ממס ומדיווח, ומעל לסכום זה ניתן לבחור במסלול מס מופחת של 10% על ההכנסה הגולמית, או במסלול רגיל הכולל ניכוי הוצאות. למרות זאת, יש מי שבוחרים שלא לדווח כלל.

כך המערכת מאתרת את החריגים

המערכת החדשה שמפתחת רשות המסים מבוססת על הצלבת נתונים ממספר מקורות: רישומי טאבו, מידע על מקום מגורים בפועל של האזרח, ונתוני שוק עדכניים לגבי מחירי שכירות לפי אזור, גודל ומאפייני הנכס.
באמצעות אלגוריתמים מתקדמים, ניתן להעריך מהו שכר הדירה הסביר שמתקבל מנכס מסוים, להשוות אותו לרף הפטור ולבדוק האם קיים דיווח מתאים. כאשר מתגלה פער, נשלחת דרישת תשלום, ללא צורך בפעולת חקירה מורכבת.

חלק ממהפכת AI באכיפת מס

המהלך משתלב במגמה רחבה יותר של שימוש בבינה מלאכותית במערכת המס. פרויקט חשבונית ישראל, שפועל כבר מעל שנה, הוביל לצמצום חד של עסקאות פיקטיביות והגדיל משמעותית את הכנסות המדינה. גם מס הרכוש על קרקעות פנויות, שנכלל בתקציב 2026, נשען על מודלים דומים להערכת שווי וחיוב במס.
ברשות המסים מבהירים כי מדובר רק בתחילתו של תהליך. מבחינת המדינה, הנתונים כבר קיימים, הכלים זמינים, והשלב הבא הוא אכיפה רחבה יותר.