משקיעי הנדל''ן בורחים מבאר שבע: עלייה במכירות בהפסד של דירות יד שניה

דו''ח הרבעון הראשון של 2025 שפרסם אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מצביע על מגמות מטרידות במיוחד בבאר שבע ובנגב. בעוד שבמרכז הארץ נרשמו ירידות מתונות יחסית במספר העסקאות, באזור הדרום ובפרט בבאר שבע ניכרת ירידה חדה בפעילות, לצד סימנים של חולשה פיננסית בקרב משקי הבית.
מספר רכישות הדירה הראשונה בשוק החופשי ירד לראשונה מאז 2023 אל מתחת לרף של 10,000 דירות. בבאר שבע נרשמה ירידה של כ-3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד, והיקף העסקאות עמד על כ-1,700 בלבד. מדובר בהמשך ישיר לירידה שחלה לאחר פרוץ מלחמת חרבות ברזל, אז נפגעה פעילות שוק הנדל''ן בפריפריה באופן חד.

בפילוח גיאוגרפי נמצא כי הירידה התרכזה בעיקר ברכישת דירות חדשות, בעוד שעסקאות יד שנייה שמרו על יציבות יחסית. נתון זה משקף קושי גובר של זוגות צעירים וצעירים רווקים באזור הדרום להתמודד עם מחירים גם אם הם נמוכים יחסית לארצי, בשל תנאי מימון והכנסות נמוכות מהממוצע.
באר שבע ממשיכה להוביל את טבלת הערים עם שיעור גבוה במיוחד של מכירות דירות בהפסד הון ריאלי. למעלה מ-20% מהדירות שמכרו משקיעים בעיר ברבעון הראשון של 2025 הניבו הפסד כלכלי - שיעור כפול מהממוצע הארצי (10.5%) וגבוה בהרבה מתל אביב, שם עמד השיעור על כ-7% בלבד. המשמעות היא שמשקיעים רבים בבאר שבע נאלצו למכור במחיר נמוך מזה שרכשו בו, לאחר התאמות למדד המחירים לצרכן.
הנתונים אף מצביעים על כך שבבאר שבע חלה החמרה לעומת השנה שעברה: ברבעון הראשון של 2024 עמד שיעור המכירות בהפסד בעיר על כ-15%, וכעת הוא טיפס ליותר מ-31%. מדובר באינדיקציה לחולשה מתמשכת בשוק המקומי, העלולה להרתיע משקיעים נוספים מלהיכנס לאזור.

מחירי הדירות – בפער עמוק מול איזורי הביקוש

לצד הירידה בהיקפי העסקאות והמכירות בהפסד, נותרו מחירי הדירות בבאר שבע בין הנמוכים בישראל. מחיר ממוצע לדירה חדשה בעיר עמד ברבעון הראשון של 2025 על כ-1.8 מיליון שקל בלבד – נמוך בכ-39% מהממוצע הארצי. גם בשוק היד השנייה נרשם פער דומה, עם מחירים שנמוכים בכ-39% מהממוצע הארצי. בכך נשמרת מעמדה של באר שבע כעיר הגדולה בישראל שבה מחירי הנדל''ן הם מהנמוכים יחסית.
דו''ח האוצר מצביע גם על מגמה רחבה יותר: משקל הפריפריה – ובכללה באר שבע והנגב – בסך העסקאות בשוק החופשי הגיע ברבעון הראשון ל-49% מסך העסקאות הארצי, הרמה הגבוהה ביותר לפחות מאז תחילת שנות ה-2000. המשמעות היא שהשוק מתרכז יותר ויותר בפריפריה, אך לאו דווקא מתוך חוסן אלא לעיתים מתוך אילוץ – בשל המחירים הגבוהים במרכז.
באר שבע והנגב מציגים מציאות מורכבת: מצד אחד, מחירי דירות נמוכים בהרבה מהמרכז מהווים הזדמנות עבור רוכשים. מצד שני, היקף עסקאות נמוך, קושי של רוכשי דירה ראשונה ומספר חריג של מכירות בהפסד מצביעים על שוק פגיע ובלתי יציב. המשך מגמות אלו עשוי להשפיע על הדימוי של הנגב כיעד השקעה ולהעמיק את הפער הכלכלי בין הדרום לבין אזורי הביקוש במרכז.