טרפת הנדל''ן: באר שבע שוברת שיא במכירת דירות חדשות, אך יש גם אזהרה לרוכשים

שוק הנדל"ן הישראלי רשם בדצמבר 2024 קפיצה מרשימה של 111% במכירת דירות חדשות בהשוואה לדצמבר 2023, עם 11,261 עסקאות בסך הכול – הרמה הגבוהה ביותר מאז מרץ 2022. העיר באר שבע הובילה את המגמה עם מכירת 1,106 דירות חדשות, שיא שלא נרשם מאז תחילת שנות ה-2000.

המומחים מייחסים את העלייה המשמעותית לציפיות להעלאת המע"מ בינואר 2025, שהובילו רוכשים רבים להקדים רכישותיהם. גם מבצעי ההנחות והטבות המימון מצד הקבלנים, שכללו דחיית תשלומים והלוואות נוחות, תרמו לזינוק. בבאר שבע ניכרת נהירה של משקיעים גם לשכונות הוותיקות, מתוך מחשבה שיש שם מציאות שיניבו להם תשואה נאה.

68% מהעסקאות בדצמבר היו רכישות "על הנייר" – דירות שטרם נבנו, מה שמעיד על אמון גבוה של הרוכשים בשוק. בסך הכול נמכרו 5,881 דירות חדשות, מתוכן 4,492 בשוק החופשי, לצד 5,380 דירות בשוק היד השנייה.

באר שבע בלטה במיוחד עם שיא מכירות, בעוד אזורי המרכז ורחובות רשמו אף הם עליות ניכרות. לעומת זאת, אזורים כמו טבריה ונצרת הציגו גידול מתון בלבד.

גם המשקיעים חזרו לשוק בהיקף רחב, עם עלייה של 77% ברכישת דירות להשקעה לעומת השנה הקודמת. עם זאת, חלקם היחסי בעסקאות נותר נמוך, בשל מגבלות רגולטוריות.

תזרים המזומנים של הקבלנים הגיע לרמה הגבוהה בשנים האחרונות – 15.5 מיליארד שקל. רבים מהקבלנים הקדימו לקבל תשלומים לפני העלאת המע"מ, מה שעשוי להשפיע על תזרים המזומנים בהמשך.

המומחים מזהירים כי גל הרכישות עלול להביא להאטה בחודשים הקרובים, אך אם הריבית הגבוהה והמחירים העולים ימשיכו, צפויה התקררות בשוק. מנגד, הרחבת ההיצע על ידי הממשלה עשויה לשנות את המגמה בעתיד. בנוסף, גורמים כלכליים מזהירים מפני יכולת ההחזרים של משקי הבית, לנוכח יוקר המחיה בישראל ומציעים לרוכשים לבדוק היטב את היכולת הכלכלית שלהם לפני שהם נוטלים הלוואה. 
משקי בית רבים נוטלים הלוואות ומשכנתאות הרבה מעבר ליכולתם, מתוך רצון להבטיח לעצמם את מחיר הדירה. מבצעי המימון האטרקטיביים, במקרה של משבר כלכלי, עלולים להתגלגל לפתחם של הבנקים, כפי שקרה במשבר הסאב פריים בארצות הברית, בשנת 2008.
משבר הסאב פריים היה המשבר הפיננסי העולמי שהחל בארצות הברית ב-2007-2008 נגרם בשל מתן משכנתאות בסיכון גבוה (סאב פריים) ללווים בעלי כושר החזר נמוך. כשהריבית עלתה והמחירים ירדו, לווים רבים כשלו בהחזר, מה שהוביל לקריסת בנקים והשפעה עולמית רחבה, עם השלכות כבדות על שוק הנדל"ן והמשכנתאות.