מאות מיליוני שקלים להתחדשות עירונית, אבל באר שבע בכלל לא על המפה

בהובלת שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף, אושר תקציב ממשלתי שיאפשר גל חדש של הסכמי מסגרת להתחדשות עירונית - רובה ככולה במרכז וברצועת החוף. בבאר שבע ישנו פרויקט פעיל אחד בלבד, שממתין כבר 8 שנים
send whatsapp messsage send FB messsage
שכונה ותיקה בבאר שבע. כנראה לא תתחדש בקרוב (צילום: דני בלר)

מתחדשים, אבל לא בבאר שבע: הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית תחתום על הסכם מסגרת עם 7 ערים נוספות - קרית גת, חולון, פתח תקווה, רמלה, אור יהודה, יהוד, אשקלון - בנוסף ל-12 הרשויות הקיימות, בהן ירושלים, לוד, בת ים, קריית אונו, חיפה, נתניה, גבעתיים, רמת גן, אשדוד, בית שמש, חדרה וקריית ים.  הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית הודיעה על הרחבה של הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית, אשר מופעלים כיום על ידה ב-12 רשויות מקומיות בישראל. לטובת מטרה זו תעמיד הרשות תקציב של 120 מלש"ח, שיאפשר חתימה על הסכמים עם 7 רשויות מקומיות נוספות - קרית גת, חולון, פתח תקווה, רמלה, אור יהודה, יהוד ואשקלון.

מרביתם של הערים הנהנות מההסכמים נמצאות במרכז או על שפלת החוף, באיזורי ביקוש, בהם גם אפשרויות תעסוקה.  על מנת שתהיה כדאיות כלכלית לפינוי-בינוי, שווי הנכס צריך להיות מעלך סף מסויים. גורמים בענף הנדל''ן עימם שוחחנו מדברים על שווי של כ-2.5 מיליון שקלים לדירה בגודל 75 מ''ר - סכום שכמעט כל הנכסים המיועדים לפינוי בבאר שסע רחוקים בו. האפשרות השניה, היא שהממשלה תכניס את היד לכיס, אירוע לא סביר במשבר הכלכלי בעקבות המלחמה. 

נכון להיום יש בבאר שבע בעיקר איסוף חתימות של דיירים מצד יזמים, בתקווה שיאושרו פרויקטים. מלחמת חרבות ברזל, שהכניסה את ענף הנדל''ן למשבר בשל היעדר כוח אדם, מעכבת את הסיכוי למימוש היוזמות. גם הבניה החדשה בבאר שבע מפחיתה את העניין בהתעסקות עם פינוי-בינוי.

 

יחידות דיור מוצעות בהיתרי פינוי בינוי לפי ישובים בשנת 2023 

הסכמי המסגרת הם הסכמים הנחתמים בין הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לבין רשויות מקומיות אשר בהן יש מלאי תכנוני רחב, ואולם קיים קושי בהוצאת היתרי בניה בשל מחסור בתקציב הנדרש לפיתוח תשתיות. הסכמי המסגרת מבוססים על מנגנון שמייצר תחרות בין הרשויות המקומיות שחתמו עליהן, במטרה לתמרץ הוצאה מהירה של היתרי בניה במתחמי ההתחדשות העירונית, כאשר ככל שהרשות המקומית מוציאה יותר היתרים היא מקבלת נתח תקציבי גדול יותר עבור פיתוח התשתיות התומכות בפרויקטים של התחדשות עירונית בתחומה, מתוך הקופה שהעמידה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית למטרה זו.

הסכמי המסגרת הראשונים נחתמו באוגוסט 2021 בין הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ובין הערים ירושלים, לוד, בת ים, קריית אונו, חיפה, נתניה, גבעתיים, רמת גן, אשדוד, בית שמש, חדרה וקריית ים. בכל אחת מרשויות אלה מתנהלת ועדת היגוי בראשות ראש העיר ובראשות מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, במשותף, אשר עוקבת אחר התקדמות כל מתחם שיכול להגיע לכדי מימוש, ופועלת למימוש מהיר שלהם. התמריץ שניתן מכוח הסכמים אלה הביא לזינוק בכמות יחידות הדיור שקיבלו היתר בניה בתקופה שחלפה מאז חתימת ההסכמים.

ומה בבאר שבע? כלום לא השתנה

לפני כשלושה חודשים  פרסמנו כי שבעה אתרי התחדשות עירונית שהוכרזו בבאר שבע בכלל לא בשלבי ביצוע, באחד הפעילות האחרונה הייתה לפני 8 שנים. כלום לא השתנה מאז.  על פי מידע הנגיש לציבור באתר הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית  הוכרזו בבאר שבע שמונה מתחמי התחדשות עירונית: אורות, אורן, העיר העתיקה, הצדיק מירושלים, וינגייט, מרכז גילת, מרכז ח"ן – במסלול רשויות ואינם  בביצוע על פי המידע באתר. בשכונה ג', ישנו מתחם המוגדר ‘’פעיל'' במסלול מיסוי, אך העידכון האחרון בו הוא מלפני כשמונה שנים,  מה-7 במרץ 2016 בשלב הפרסום להפקדה ברשומות.

"מסלול רשויות מקומיות" הינו המסלול המרכזי במסגרתו יכולות רשויות מקומיות להגיש בקשה להכרזה על מתחם פינוי בינוי הכוללים קבלת מימון לתכנון תכנית מפורטת (תב"ע), ופעילות חברתית במתחם (בניית נציגויות דיירים, שיתוף ציבורי וכדומה) וכן הטבות מס. במסגרת זו האחריות לקידום התכנית מוטלת על הרשות המקומית.

 

המצב בבאר שבע. פרויקט בודד בביצוע, שהעידכון ההאחרון בון היה לפני 8 שנים (צילום מסך)

מסלול מיסוי, לעומתו, מסלול זה פועל מתוקף חוק הרשות להתחדשות עירונית ומטרתו לתמרץ תהליכים של התחדשות עירונית המתבצעים באמצעות השוק הפרטי בלבד.
הכרזת מנהל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מקנה הטבות במס שבח, במס רכישה ובמע"מ על שירותי הבנייה. הטבות המס יוקנו לאחר הכרזת המתחם כמתחם פינוי-בינוי במסלול מיסוי, אם יעמדו בכללים שנקבעו בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) (תנאים להמלצה על הכרזה על מתחם פינוי ובינוי במסלול מיסוי), תשס"ד-2004.

 

איזור שדרות טוביהו. שנים מדברים פינוי  לטובת הקמת מגדלים (צילום: דני בלר)

עם זאת, המערובים בעניין רואים בהתחדשות עירונית צעד מבורך:

מנכ"ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, אלעזר במברגר: "היקף וקצב הוצאת היתרי הבנייה ברשויות המקומיות שחתמו איתנו על הסכמי המסגרת עד כה, הוכיחו באופן מוחלט את חשיבותם ויעילותם. זו העת להרחיב את המהלך למעגל נוסף של רשויות מקומיות, המחזיקות גם הן בפוטנציאל של תוכניות הבשלות למימוש. המימון שינתן לרשויות אלה יתמרץ מתן היתרי בנייה שהיה קושי לקדמם, למרות קיומן של תכניות התחדשות איכותיות, בשל היעדר תקציבים לפיתוח תשתיות ומוסדות ציבור הנדרשים לתושבים החדשים לצד הוותיקים. חתימת ההסכמים תאפשר את חידושן של אלפי יחידות דיור בערים אלה".

שר הבינוי והשיכון, יצחק גולדקנופף: "הגדלת התקציב והרחבת מעגל הערים עמן נחתום על הסכמי המסגרת להתחדשות עירונית מהותי לתחום ההתחדשות העירונית, וזאת גם לאור צרכי התושבים בערים כפי שעלו בפנינו ביתר שאת בזמן המלחמה. העתיד של הערים והשכונות הוותיקות נמצא בהתחדשות עירונית, והסכמים אלו כבר הוכיחו כי הם מסירים את אחד החסמים העיקריים שעמדו בפני קידום הפרויקטים על ידי מתן תקציב לפיתוח התשתיות הנחצות לבנייה. ההסכמים האלו יביאו לצמיחה בהיצע הדירות, גם באזורי הביקוש, למען התושבים הוותיקים והאוכלוסייה המצטרפת."