1100 квартир ждут покупателей: продажи в Беэр-Шеве рухнули на 74% за два года

То, что два года назад казалось возможностью приобрести квартиру с помощью низкого первоначального взноса, для некоторых покупателей на юге превращается в тяжелое экономическое испытание. Обзор рынка недвижимости за июль 2026 года, подготовленный управлением главного экономиста Министерства финансов, выявляет тревожное сочетание падения продаж, растущего объема непроданных квартир и аномальной концентрации отмен сделок в городах, где активно использовались схемы финансирования.

В центре внимания находится Нетивот, на который пришлось 43,6% отмен сделок на юге из числа проверенных договоров купли-продажи, подписанных в 2023 и 2024 годах. Эйлат также демонстрирует аномальный показатель по сравнению со своей долей на рынке. В Беэр-Шеве и Офакиме, напротив, более заметной проблемой на данном этапе является резкое падение количества проданных новых квартир.
Важно уточнить: данные свидетельствуют об остром спаде объемов сделок, но не доказывают, что цены на квартиры на юге рухнули в аналогичных пропорциях.

Как сделки по схеме 20/80 стали очагом риска

При схеме 20/80 покупатель обычно выплачивает 20% стоимости квартиры на момент подписания договора, а остальную сумму — ближе к моменту ее передачи. В других схемах отсрочке подлежит даже 90% платежа. Иногда сделки также включали шаровые кредиты, при этом застройщик брал на себя часть расходов по выплате процентов.
Эти акции позволяли покупателям подписывать договор без необходимости сразу брать полноценную ипотеку и не проходя уже на начальном этапе реальную проверку платежеспособности. Однако отсрочка не отменяла обязательство, а лишь переносила его на более поздний срок.
Когда наступает срок крупного платежа, банк заново оценивает доходы покупателей, существующие обязательства, собственный капитал и стоимость квартиры по оценке оценщика. Покупатель, чье положение изменилось, который не смог накопить запланированный капитал или не получает необходимую ипотеку, может обнаружить, что не в состоянии завершить сделку.
Еще в марте 2025 года Банк Израиля предупреждал, что сделки с отсрочкой платежа могут поощрять покупку квартир лицами, в отношении способности которых завершить сделку существует неопределенность. В связи с этим был ограничен объем шаровых кредитов при субсидировании со стороны подрядчиков и установлены более строгие требования к проектам, в которых высокая доля договоров включает значительную отсрочку платежа.
Тем не менее, нельзя утверждать, что каждая расторгнутая сделка была подписана именно по схеме 20/80. Министерство финансов указывает на распространенность финансовых акций как на одно из возможных объяснений роста числа отмен, но не как на единственную причину.

Нетивот: от пика финансовых акций к пику отмен

В последние годы Нетивот лидировал по объемам продаж подрядчиков на свободном рынке на юге. Однако с начала 2026 года и до конца июля в городе было продано 539 новых квартир, что на 30% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Город особенно выделялся использованием схем финансирования. В 2025 году финансовые льготы фигурировали примерно в двух третях продаж подрядчиков в Нетивоте. В первой половине 2026 года их доля снизилась до 44%, а в июле составила 37%.
В то же время 43,6% от общего числа отмен сделок на юге по договорам, подписанным в 2023 и 2024 годах, пришлись на Нетивот. Доля города в продажах подрядчиков на юге в те годы составляла всего 25,8%.
Иными словами, доля Нетивота в отмене сделок почти на 18 процентных пунктов превышает его долю в продажах. Это самый аномальный разрыв среди южных городов.
Этот показатель не означает, что 44% всех сделок, подписанных в Нетивоте, были отменены. Он означает, что из общего числа проверенных отмен в городах юга почти половина сосредоточилась в одном городе.

Эйлат также демонстрирует аномалию, в Офакиме картина иная

Городской анализ Министерства финансов демонстрирует значительные различия между городами юга:

Эйлат также выделяется в негативную сторону: на город приходилось 6,8% продаж подрядчиков на юге, но 18,7% отмен. Речь идет о представительстве в отмене сделок, почти втрое превышающем его вес в продажах.
В Офакиме картина иная. На город приходится 13,4% проверенных продаж, но лишь 8,8% отмен. Поэтому нет никаких оснований утверждать, что Офаким страдает от той же аномалии по отменам, которая была обнаружена в Нетивоте и Эйлате.
Тем не менее, слабость продаж в Офакиме очевидна. В период с января по июль 2026 года в городе было продано 205 новых квартир на свободном рынке, что на 52% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.
Данные Центрального бюро статистики представили более позитивную картину за короткий период с декабря 2025 года по февраль 2026 года. Согласно данным, за те три месяца в Офакиме было продано 760 новых квартир — скачок на 106,5% по сравнению с тремя предшествовавшими месяцами.
Между данными необязательно существует противоречие. Данные ЦБС включают более широкое определение проданных новых квартир, в то время как данные Минфина относятся к продажам подрядчиков на свободном рынке. Также различаются периоды сравнения. Тем не менее, переход от точечного скачка в начале года к резкому спаду по итогам января — июля показывает, что оживление не превратилось в стабильную тенденцию спроса на свободном рынке.

Беэр-Шева: 1100 квартир ждут покупателей

В районе налогообложения недвижимости Беэр-Шевы, включающем несколько городов и населенных пунктов, а не только сам город, в июле было продано 311 новых квартир на свободном рынке. Это на 18% меньше по сравнению с июлем 2025 года.
С начала года и до конца июля в регионе было продано 1974 квартиры, что на 25% меньше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Это самый резкий темп снижения среди проверенных регионов налогообложения недвижимости в Израиле.
Внутри самого города Беэр-Шева картина еще более острая. За первые семь месяцев 2026 года было продано всего 170 новых квартир. В аналогичный период 2025 года было продано 281 квартир, а за первые семь месяцев 2024 года — 666 квартир.
В течение двух лет количество проданных в городе новых квартир рухнуло на 74%. По сравнению с 2025 годом речь идет о падении почти на 40%.
В конце июня в Беэр-Шеве оставалось около 1100 непроданных новых квартир — рост на 15%. Согласно текущему темпу продаж, потребуется около 38 месяцев, чтобы продать существующий запас. В июле 2025 года расчетный срок составлял 20 месяцев, а в июле 2024 года — всего 12 месяцев.
Речь идет о драматическом изменении баланса между предложением и спросом. Запас квартир увеличивается, в то время как количество покупателей на свободном рынке сокращается.

Снижение объемов финансовых льгот ударило по продажам

В 2024 году в южном регионе был зафиксирован рекордный уровень продаж новых квартир, в том числе из-за высокой распространенности акций по финансированию. Теперь, когда использование этих акций сокращается, обнажается слабость спроса без отсрочки платежа.
В районе Беэр-Шевы доля сделок, по которым сообщалось о финансовых льготах, снизилась с 38% в июле 2025 года до 19% в июле 2026 года. В Минфине отмечают, что резкое падение распространенности льгот также выражается в сокращении продаж подрядчиков.
Общенациональная картина подкрепляет эту тенденцию. В июле было продано 2968 квартир от подрядчиков, включая квартиры с государственным субсидированием — рост на 9% по сравнению с июлем прошлого года. Однако этот рост полностью проистекал из субсидируемых продаж.
На свободном рынке было продано всего 1858 новых квартир, что на 5% меньше по сравнению с июлем 2025 года и на 22% меньше по сравнению с июнем.

Уже зарегистрированные отмены могут быть лишь началом

В августе мы сообщали в новостях Беэр-Шевы и Негева, что в районе налогообложения недвижимости Беэр-Шевы уже зафиксировано 475 отмен сделок, подписанных в 2023–2025 годах — это самый высокий показатель по стране. Из сделок, подписанных в регионе в 2023 году, около 7% уже отменены.
Картина все еще не окончательная. По многим сделкам, подписанным в 2024 и 2025 годах, еще не наступил срок сдачи объекта, а следовательно, еще не подошел и срок перевода большей части платежа. Согласно предыдущему анализу Минфина, лишь примерно по 40% неотмененных сделок 2024 года уже наступил запланированный срок сдачи, а по четверти из них сдача назначена на 2028 год или более поздний период.
Это означает, что тысячи покупателей в Израиле еще не дошли до момента, когда им придется доказать свою способность завершить сделку. По мере приближения сроков оплаты могут обнаружиться дополнительные отмены.

Отмена сделки может обойтись дорого

Покупатель, которому не удается завершить сделку 20/80, не обязательно может просто отказаться от квартиры и получить обратно всю сумму своих денег. Многие договоры купли-продажи включают согласованную неустойку в случае нарушения обязательств, которая порой может достигать примерно 10% от цены квартиры.
На практике эта сумма зависит от условий договора, этапа реализации сделки и договоренностей, достигаемых между покупателем и девелопером. Бывают случаи, когда девелоперы отказываются от части неустойки ради быстрого возврата квартиры на рынок, но нет никакой гарантии, что так будет в каждой сделке.
Поэтому перед подписанием сделки с отсрочкой платежа недостаточно проверить лишь возможность справиться с первым платежом. Следует заранее оценить способность получить полную ипотеку, размер ежемесячного платежа, собственный капитал, который потребуется при сдаче объекта, вероятность того, что оценка оценщика окажется ниже договорной цены, а также издержки при выходе из сделки.
Новые данные не доказывают, что недвижимость на юге переживает ценовой обвал. Тем не менее, они указывают на кризис доверия и спроса на рынке новых квартир, а также на риски, возникающие, когда сделка подписывается сегодня, а проверка финансовой состоятельности откладывается на несколько лет вперед.