1,100 דירות מחכות לקונים: המכירות בבאר שבע קרסו ב-74% בתוך שנתיים
מה שנראה לפני שנתיים כמו הזדמנות לרכוש דירה באמצעות תשלום התחלתי נמוך, הופך עבור חלק מהרוכשים בדרום למבחן כלכלי קשה. סקירת הנדל״ן לחודש יולי 2026 של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר חושפת שילוב מדאיג של צניחה במכירות, מלאי הולך וגדל של דירות שלא נמכרו וריכוז חריג של ביטולי עסקאות בערים שבהן נעשה שימוש נרחב במבצעי מימון.
במוקד נמצאת נתיבות, שבה התרכזו 43.6% מביטולי העסקאות בדרום שנבדקו מתוך חוזי מכר שנחתמו בשנים 2023 ו-2024. גם אילת מציגה נתון חריג ביחס למשקלה בשוק. בבאר שבע ובאופקים, לעומת זאת, הבעיה הבולטת יותר בשלב זה היא הצניחה במספר הדירות החדשות שנמכרות.
חשוב להבהיר: הנתונים מלמדים על חולשה חריפה בהיקף העסקאות, אך אינם מוכיחים שמחירי הדירות בדרום קרסו בשיעורים דומים.
כך הפכו עסקאות ה-20/80 למוקד סיכון
בשיטת 20/80 משלם הרוכש בדרך כלל 20% ממחיר הדירה במועד החתימה, ואת יתרת הסכום סמוך למסירתה. במסלולים אחרים נדחים אפילו 90% מהתשלום. לעיתים שולבו בעסקאות גם הלוואות בלון או בולט, כשהיזם נשא בחלק מעלויות הריבית.
המבצעים אפשרו לרוכשים לחתום על חוזה בלי לקחת מיד משכנתה מלאה ובלי לעבור כבר בתחילת הדרך את מבחן המימון האמיתי. אלא שהדחייה לא ביטלה את ההתחייבות, אלא רק העבירה אותה למועד מאוחר יותר.
כאשר מגיע מועד התשלום הגדול, הבנק בוחן מחדש את הכנסות הרוכשים, ההתחייבויות הקיימות, ההון העצמי ושווי הדירה לפי הערכת שמאי. רוכש שמצבו השתנה, שלא הצליח לחסוך את ההון שתכנן או שאינו מקבל את המשכנתה הנדרשת, עלול לגלות שאינו מסוגל להשלים את העסקה.
כבר במרץ 2025 הזהיר בנק ישראל כי עסקאות בדחיית תשלום עלולות לעודד רכישת דירות בידי מי שקיימת אי ודאות לגבי יכולתם להשלים את העסקה. בעקבות זאת הוגבל היקף הלוואות הבלון והבולט בסבסוד קבלנים, ונקבעו דרישות מחמירות יותר מפרויקטים שבהם שיעור גבוה של חוזים כולל דחייה משמעותית של התשלום.
עם זאת, לא ניתן לקבוע שכל עסקה שבוטלה נחתמה דווקא במסלול 20/80. משרד האוצר מצביע על שכיחות מבצעי המימון כאחד ההסברים האפשריים לריבוי הביטולים, ולא כסיבה היחידה.
נתיבות: משיא במבצעי המימון לשיא בביטולים
נתיבות הובילה בשנים האחרונות את מכירות הקבלנים בשוק החופשי בדרום. אלא שמתחילת 2026 ועד סוף יולי נמכרו בה 539 דירות חדשות, ירידה של 30% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
העיר בלטה במיוחד בשימוש במבצעי מימון. בשנת 2025 דווח על הטבות מימון בכשני שלישים ממכירות הקבלנים בנתיבות. במחצית הראשונה של 2026 ירד שיעורן ל-44%, וביולי הוא עמד על 37%.
במקביל, 43.6% מכלל ביטולי העסקאות בדרום, מתוך חוזים שנחתמו בשנים 2023 ו-2024, התרכזו בנתיבות. משקלה של העיר במכירות הקבלנים בדרום באותן שנים היה 25.8% בלבד.
כלומר, חלקה של נתיבות בביטולים גבוה בכמעט 18 נקודות אחוז מחלקה במכירות. זהו הפער החריג ביותר שנמצא בין ערי הדרום.
הנתון אינו אומר ש-44% מכל העסקאות שנחתמו בנתיבות בוטלו. משמעותו היא שמתוך כלל הביטולים שנבדקו בערי הדרום, כמעט מחצית התרכזו בעיר אחת.
גם אילת חריגה, באופקים התמונה שונה
הפילוח העירוני של משרד האוצר מציג פערים משמעותיים בין ערי הדרום:
עיר | חלקה במכירות הקבלנים בדרום | חלקה בביטולי העסקאות בדרום |
| נתיבות | 25.8% | 43.6% |
| אילת | 6.8% | 18.7% |
| אופקים | 13.4% | 8.8% |
| באר שבע | 16.4% | 8.2% |
אילת בולטת גם היא לרעה: העיר הייתה אחראית ל-6.8% ממכירות הקבלנים בדרום, אך ל-18.7% מהביטולים. מדובר בייצוג של כמעט פי שלושה בביטולים ביחס למשקלה במכירות.
באופקים התמונה שונה. העיר אחראית ל-13.4% מהמכירות שנבדקו, אך רק ל-8.8% מהביטולים. לכן אין בסיס לקבוע שאופקים סובלת מאותה חריגות בביטולים שנמצאה בנתיבות ובאילת.
עם זאת, החולשה במכירות באופקים ברורה. בחודשים ינואר עד יולי 2026 נמכרו בעיר 205 דירות חדשות בשוק החופשי, ירידה של 52% לעומת התקופה המקבילה אשתקד.
נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה הציגו תמונה חיובית יותר לתקופה הקצרה שבין דצמבר 2025 לפברואר 2026. לפי הנתונים, באותם שלושה חודשים נמכרו באופקים 760 דירות חדשות, זינוק של 106.5% לעומת שלושת החודשים שקדמו להם.
אין בהכרח סתירה בין הנתונים. נתוני הלמ״ס כוללים הגדרה רחבה יותר של דירות חדשות שנמכרו, בעוד נתוני האוצר מתייחסים למכירות הקבלנים בשוק החופשי. גם תקופות ההשוואה שונות. עם זאת, המעבר מזינוק נקודתי בתחילת השנה לירידה חדה בסיכום ינואר עד יולי מלמד שההתעוררות לא הפכה למגמת ביקוש יציבה בשוק החופשי.
באר שבע: 1,100 דירות מחכות לקונים
באזור מיסוי מקרקעין באר שבע, הכולל מספר ערים ויישובים ולא רק את העיר עצמה, נמכרו ביולי 311 דירות חדשות בשוק החופשי. מדובר בירידה של 18% לעומת יולי 2025.
מתחילת השנה ועד סוף יולי נמכרו באזור 1,974 דירות, ירידה של 25% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. זהו שיעור הירידה החד ביותר מבין אזורי מיסוי המקרקעין שנבדקו בישראל.
בתוך העיר באר שבע התמונה חריפה עוד יותר. בשבעת החודשים הראשונים של 2026 נמכרו 170 דירות חדשות בלבד. בתקופה המקבילה בשנת 2025 נמכרו 281 דירות, ובשבעת החודשים הראשונים של 2024 נמכרו 666 דירות.
בתוך שנתיים צנח מספר הדירות החדשות שנמכרו בעיר ב-74%. בהשוואה לשנת 2025 מדובר בירידה של קרוב ל-40%.
בסוף יוני נותרו בבאר שבע כ-1,100 דירות חדשות שלא נמכרו, גידול של 15%. לפי קצב המכירות הנוכחי, יידרשו כ-38 חודשים כדי למכור את המלאי הקיים. ביולי 2025 עמד משך הזמן המשוער על 20 חודשים, וביולי 2024 על 12 חודשים בלבד.
מדובר בשינוי דרמטי במאזן שבין היצע לביקוש. מלאי הדירות גדל, בעוד מספר הרוכשים בשוק החופשי הולך ומצטמצם.
הירידה בהטבות המימון פגעה במכירות
בשנת 2024 נרשמה באזור הדרום רמת שיא במכירת דירות חדשות, בין היתר בשל השכיחות הגבוהה של מבצעי המימון. כעת, כאשר השימוש במבצעים האלה מצטמצם, נחשפת חולשתו של הביקוש ללא דחיית התשלום.
באזור באר שבע ירד שיעור העסקאות שבהן דווח על הטבת מימון מ-38% ביולי 2025 ל-19% ביולי 2026. באוצר מציינים כי הירידה החדה בשכיחות ההטבות מוצאת ביטוי גם בירידה במכירות הקבלנים.
התמונה הארצית מחזקת את המגמה. ביולי נמכרו 2,968 דירות מקבלנים, כולל דירות בסבסוד ממשלתי, עלייה של 9% לעומת יולי אשתקד. אלא שהגידול נבע כולו מהמכירות המסובסדות.
בשוק החופשי נמכרו 1,858 דירות חדשות בלבד, ירידה של 5% לעומת יולי 2025 ושל 22% לעומת חודש יוני.
הביטולים שכבר נרשמו עלולים להיות רק ההתחלה
באוגוסט דיווחנו בחדשות באר שבע והנגב כי באזור מיסוי מקרקעין באר שבע כבר נקלטו 475 ביטולי עסקאות שנחתמו בשנים 2023 עד 2025, המספר הגבוה ביותר בארץ. מתוך העסקאות שנחתמו באזור בשנת 2023 כבר בוטלו קרוב ל-7%.
התמונה עדיין אינה סופית. בעסקאות רבות שנחתמו בשנים 2024 ו-2025 טרם הגיע מועד המסירה, ולכן גם טרם הגיע המועד להעברת רוב התשלום. לפי ניתוח קודם של האוצר, רק בכ-40% מעסקאות 2024 שלא בוטלו כבר הגיע מועד המסירה המתוכנן, וברבע מהן המסירה נקבעה לשנת 2028 או מאוחר יותר.
המשמעות היא שאלפי רוכשים בישראל עדיין לא הגיעו לרגע שבו יצטרכו להוכיח שהם מסוגלים להשלים את העסקה. ככל שמועדי התשלום יתקרבו, עשויים להתגלות ביטולים נוספים.
ביטול עסקה עלול לעלות ביוקר
רוכש שאינו מצליח להשלים עסקת 20/80 אינו יכול בהכרח פשוט לוותר על הדירה ולקבל בחזרה את מלוא כספו. חוזי מכר רבים כוללים פיצוי מוסכם במקרה של הפרה, שלעיתים עשוי להגיע לכ-10% ממחיר הדירה.
בפועל, הסכום תלוי בתנאי החוזה, בשלב שבו נמצאת העסקה ובהסכמות שאליהן מגיעים הרוכש והיזם. יש מקרים שבהם היזמים מוותרים על חלק מהפיצוי כדי להחזיר את הדירה במהירות לשוק, אך אין ודאות שכך יהיה בכל עסקה.
לכן, לפני חתימה על עסקה בדחיית תשלום, לא מספיק לבדוק אם ניתן לעמוד בתשלום הראשון. יש לבחון מראש את היכולת לקבל את המשכנתה המלאה, את גובה ההחזר החודשי, את ההון העצמי שיידרש במסירה, את האפשרות ששווי השמאי יהיה נמוך ממחיר החוזה ואת עלות היציאה מהעסקה.
הנתונים החדשים אינם מוכיחים שהנדל״ן בדרום נמצא במפולת מחירים. הם כן מצביעים על משבר אמון וביקוש בשוק הדירות החדשות, ועל הסיכון שנוצר כאשר עסקה נחתמת היום אך מבחן היכולת הכלכלית נדחה למספר שנים קדימה.
לדיווח על חדשות: דני בלר - עורך אחראי 052-2394026 | [email protected]
המערכת מכבדת זכויות יוצרים. אם פורסם באתר תוכן שלטענתכם פוגע בזכויותיכם, ניתן לפנות למייל [email protected] והפנייה תיבדק בהקדם.
