Отчет сайта Madlan раскрывает: сотни пустующих квартир в старых районах Беэр-Шевы

Новый отчет Madlan показывает непростую картину для инвесторов в недвижимость Беэр-Шевы: три старых района города вошли в список 10 наиболее рискованных для инвестиций в Израиле. Речь идет о районах с особенно высоким уровнем квартир под сдачу, широким предложением при ограниченном спросе и низким социально-экономическим индексом. Всё это вместе создает реальный риск остаться с пустой квартирой без арендаторов.

В некоторых случаях, лишь бы «спасти» инвестицию, владельцы соглашаются на компромиссы: делят квартиры на маленькие блоки – комната с общим душем и туалетом – и сдают их «всё включено», за наличные. Основные арендаторы - временные рабочие, люди в трудном положении, беженцы. В итоге страдают остальные жильцы: перегруженные коммуникации, высокая текучесть арендаторов и, нередко, проблемные соседи.

Когда-то «королева недвижимости», сегодня – гораздо меньше

Район Далет – один из старейших и самых известных в Беэр-Шеве возглавляет список риска. По данным Madlan, в районе насчитывается 10 782 квартиры, из которых около 68% сдаются в аренду – это более 7 300 квартир. Только в 2024 году сообщалось о примерно 400 пустующих квартирах, что составляет около 5% рынка самый высокий показатель в стране.

Почему же район всё еще привлекателен для инвесторов? Близость к университету имени Бен-Гуриона и низкая цена всего около 13 500 ₪ за кв. м. Средняя аренда квартиры с 3 комнатами - 2 585 ₪ в месяц, что дает доходность 4,4%. Но только если удастся найти арендатора.

Михаэль, 30 лет: «Мне нужно только место для сна. Работаю весь день, прихожу домой спать. Пока нет семьи, мне хватает. Я рядом с центром Гилат, тут есть супермаркет, банкомат, овощная лавка, фалафель. Хозяин доволен, что сдает тому, у кого есть постоянная работа. Для меня пока это нормально».

Всего девять лет назад инвесторы буквально «поездами» приезжали в Беэр-Шеву в поисках выгодных сделок в старых районах. Были обещания высокой доходности, проектов обновления, студентов и офицеров, которые изменят облик кварталов. Но по факту в районы переселяются и семьи, чьи дома были снесены в бедуинских поселениях. Обещания так и остались на бумаге.

Район Вав – тоже рискован для инвесторов

Район Вав, расположенный чуть дальше от кампуса, также демонстрирует проблемные данные. Из 7 751 квартиры около 30% сдаются, но в 2024 году примерно 5% из них долгое время оставались пустыми. Социально-экономический индекс здесь выше (3,8 против 3,0 в Далет), но конкуренция всё равно жесткая. Средняя цена - 12 655 ₪ за кв. м. Средняя аренда - 2 700 ₪ в месяц. Доходность - 4,3% (по данным Madlan).

Район Хей – от «примерного» к упадку

Район Хей, более семейный, тоже теряет привлекательность. Из 5 847 квартир 45% сдаются около 2 600. Доходность составляет 4,6% (средняя аренда - 2 750 ₪ за 3-комнатную квартиру). Но спрос падает, так как новые районы - «Кланьот», «Рамот» предлагают более комфортные условия для семей.

Здесь пытаются продвигать проекты обновления (в основном через подписи жильцов), но процесс тянется годами. Многие дома страдают от запущенности, подвалов-бомбоубежищ в аварийном состоянии, а коммуникации перегружены из-за нелегальных пристроек.

Жительница района рассказывает: «Половина подъезда – квартиры инвесторов. Им всё равно, что тут происходит. Не хотят участвовать в расходах, ждут только сноса ради прибыли. Были проблемные жильцы, полиция приезжала. Сейчас пытаются собрать подписи на реновацию, но пока безрезультатно. После вмешательства полиции и мэрии хотя бы прекратились беспорядки».

На рынке недвижимости нет подарков

В Беэр-Шеве строятся новые районы, многие уже заселены  например, «Парк» и «Кланьот». Для застройщиков менее выгодно заниматься проектами реновации, а цены на недвижимость в городе и так ниже, чем в центре страны. Даже в Тель-Авиве проекты обновления длятся годами из-за бюрократии и сопротивления жильцов.

Единственный шанс для старых кварталов - государственное вмешательство: возрождение программы «Шикум Шхунот» (благоустройство районов) или усиление контроля над инвесторами: запрет делить квартиры без разрешения, обязанность отчитываться о доходах и арендаторах, проведение проверок.

Есть примеры домов, где жильцы объединились и поддерживают порядок. Но в других запущенность и бомбоубежища, превращенные в склады или залитые канализацией.