'הנכס' בבאר שבע הופך לנטל: השכונות בהן תתקשו מאוד להשכיר דירה

דו''ח חדש של אתר מדלן מציג תמונת מצב לא פשוטה למשקיעי נדל''ן בבאר שבע: שלוש מהשכונות הוותיקות בעיר נמצאות ברשימת 10 השכונות המסוכנות ביותר להשקעה בישראל. מדובר על שכונות שבהן שיעור גבוה במיוחד של דירות להשכרה, היצע רחב מול ביקוש מוגבל, ומדד סוציו-אקונומי נמוך – כל אלו יחד יוצרים סיכון לא מבוטל להיתקע עם דירה ריקה וללא שוכרים.

בחלק מהדירות ורק על מנת לנסות להציל את ההשקעה, בעלי הנכסים מוכנים להתפשר, מפצלים דירות ליחידות קטנות של חדר עם שירותים ומקלחת משותפת ומשכירים בשיטת ‘’הכל כלול'', על בסיס מזומן, בעיקר למי שאינם יכולים לשכור דירה בדרכים ‘רגילות’ (החתמת ערב, מתן צ'ק ביטחון) - בעיקר עובדים מזדמנים, בודדים במצוקה כלכלית, פליטים ועוד. בדרך כלל הסובלים הם יתר דיירי הבניין: העומס על התשתיות, תחלופת הדיירים ולא אחת, דיירים בעייתיים. 

פעם מלכת הנדל''ן, היום פחות

שכונה ד', אחת הוותיקות והמוכרות בבאר שבע, מובילה את טבלת הסיכון. לפי מדלן, בשכונה 10,782 דירות – כאשר כ־68% מהן מוצעות להשכרה, מדובר בלמעלה מ־7,300 דירות. בשנת 2024 לבדה דווח על כ־400 דירות פנויות, המהוות כ־5% מהשוק – השיעור הגבוה ביותר בארץ.
הסיבה שהשכונה עדיין קורצת למשקיעים? הקרבה לאוניברסיטת בן-גוריון ומחיר ממוצע נמוך – כ־13,500 ש"ח למ"ר בלבד. שכר הדירה הממוצע לדירת 3 חדרים עומד על 2,585 ש"ח לחודש, מה שמייצר תשואת שכירות של 4.4% – אך רק אם מצליחים להשכיר את הדירה. 

מיכאל, בן 30, היה צריך ‘מקום לישון’: ‘’אני עובד כל היום, מגיע הביתה לישון. בינתיים, שאין לי משפחה, דירה כאן מספיקה לי. אני מטר ממרכז גילת, יש פה סופר, יש פה כספומט, ירקניה, פלאפל. בעל הדירה שמח להשכיר למישהו עם עבודה מסודרת. לבינתיים, זה בסדר''.
רק לפני 9 שנים משקיעים נהרו ברכבות לבאר שבע, לחפש מציאות בשוכנות הוותיקות. היו הרבה הבטחות לתשואה חלומית, להתחדשות עירונית, לסטודנטים צעירים ואיכותיים ולמשרתי קבע שישנו את פני השכונה. בינתיים, מגיעות לשכונות גם משפחות שביתן נהרס בצווי אכיפה ביישובים הבדואים.
ההבטחות היפות נשארו על הנייר, בינתיים.

תזכורת: רכבת המשקיעים לבאר שבע, לפני 9 שנים. מה נשתנה?

שכונה ו': פחות קרובה לאוניברסיטה ועדיין מסוכנת למשקיעים

בשכונה ו', הממוקמת מעט רחוק יותר מהקמפוס, נרשמו נתונים בעייתיים אף היא. מתוך 7,751 דירות, כ־30% נמצאות בשוק ההשכרה – אך בשנת 2024 דווח על כ־5% מתוכן כדירות שמתקשות להיסגר עם שוכרים. מדד סוציו-אקונומי גבוה יותר משכונה ד' (3.8), אך גם כאן התחרות קשה. מחיר למ"ר: 12,655 ש"ח. שכירות ממוצעת: 2,700 ש"ח לחודש. תשואה: 4.3%, כך על פי נתוני מדלן. 

שכונה ה': פעם הייתה שכונה ‘לדוגמא’, היום פחות

שכונה ה' נחשבת ליותר משפחתית, אך גם היא סובלת מירידה בביקוש. מתוך 5,847 דירות, 45% מושכרות – כ־2,600 דירות. התשואה הממוצעת כאן עומדת על 4.6% (שכר דירה ממוצע של 2,750 ש"ח לדירת 3 חדרים), אך הביקוש יורד בגלל שכונות חדשות בעיר המציעות תנאים טובים יותר למשפחות – כמו שכונת כלניות או רמות.
בשכונה מנסים לקדם פרויקטים של התחדשות עירונית (בעיקר דרך החתמות דיירים), תהליך שכבר נמשך שנים. חלק מהבניינים סובלים מהזנחה וגם השנים נותנים את אותותיהן. לא מעט מקלטים מוזנחים, בלא מעט בלוקים בעיות תשתית, בעיקר בשל תוספות פירטיות. 
 

‘’חצי מהכניסה אצלנו זה דירות משקיעים'', מספרת תושבת ותיקה. ‘’באים לעשות סיבוב, לא מתעניינים במה שקורה בבניין. לא מכונים להשתתף בהוצאות, רק מחכים שיהיה פה פינוי-בינוי להרוויח עוד פעם על הנכס. היו פה דיירים בעייתיים וזה הגיע למשטרה. מנסים להחתים אותנו על פינוי-בינוי, אבל אין פה שום תכל'ס. אחרי שעירבנו את המשטרה ואת העירייה, הפסיקו פה הבלאגנים''.

אין מתנות בנדל''ן: זה שוק אכזרי ורק הכרישים עושים קופה

בבאר שבע נבנות שכונות חדשות וחלקן כבר מאוכלס. שכונת הפארק היא דוגמא לכך וגם כלניות. ליזמים פחות משתלם להתחיל להתעסק עם פינוי-בינוי, מה גם שמחיר הנכסים בבאר שבע נמוך משמעותית מאשר במרכז וגם בתל אביב הגדולה פרויקטים של פינוי-בינוי אורכים שנים, בשל בירוקרטיה והתנגדויות דיירים. 
הפתרון היחידי עבור השכונות הוותיקות מצריך התערבות ממשלתית וספק אם תהיה כזו: להחזיר את פרויקט שיקום השכונות ולשקם פיזית את הבתים הישנים. אפשרות שניה היא להדק את הפיקוח על בעלי הנכסים לשים סוף לג'ונגל המשקיעים: איסור על פיצול דירות ללא אישור וחובת דיווח על הכנסות, גם אם לא מוטל עליהן מס, חובת דיווח על זהות השוכרים ועריכת ביקורות. 
בבאר שבע אפשר למצוא דוגמאות לבניינים ישנים שמתוחזקים היטב ומנוהלים ביד רמה, בעיקר היכן שהדיירים הסכימו להתאגד.  בבניינים שזה פחות עובד ניכרת ההזנחה ובעיתות חירום, העובדה שהמקלטים לא שמישים, הפכו למחסני אשפה או מוצפים בביוב.