התוכניות אושרו, הדיירים מחכים: מה מעכב את ההתחדשות העירונית בבאר שבע?

עבור בעל דירה בבניין ותיק, התחדשות עירונית נמדדת בשאלות מעשיות: מתי יוכל לעבור לדירה בטוחה וממוגנת יותר, מי יממן את המעבר, וכמה זמן עוד יימשך התהליך. בין ההדמיה של הבניין החדש לבין קבלת המפתח נדרשים אישורים, הסכמות, מימון ותשתיות. בבאר שבע, המידע שנבדק ממחיש היטב את הדרך שעוד נותרה בחלק מהמתחמים.
יש בעיר פעילות תכנונית מתועדת, ויש תוכניות שכבר עברו את שלב האישור. כעת נדרשת בחינה של מה שקרה לאחר מכן: אילו חסמים הוסרו, מי מטפל באלה שנותרו, והאם קיימים לוחות זמנים שאפשר לבחון מול התקדמות בפועל.

עשר תוכניות בשנה
בדוח הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2025 מופיעה באר שבע עם עשר תוכניות פינוי-בינוי שאושרו באותה שנה, ובהן 2,624 יחידות דיור מוצעות. זהו נתון של אישור תכנון, ולא של מספר הדירות שקיבלו היתר בנייה או שבנייתן החלה. 
ההבחנה הזאת חיונית להבנת התמונה. תוכנית מאושרת קובעת את המסגרת התכנונית. כדי להגיע לביצוע צריך להשלים את הדרישות הרלוונטיות לפרויקט, ובהן תכנון מפורט לרישוי, הסכמות עם בעלי הזכויות, מימון והיתר. תוכנית עירונית רחבה, מתחם פינוי־בינוי ותוכנית לחידוש בניין בודד גם אינם אותה יחידת מדידה.
גם בבחינת ארבע השנים המלאות 2022–2025, יש לספור כל תוכנית פעם אחת, לפי מועד מוגדר ואחיד. החלטת אישור ופרסום ברשומות יכולים להתרחש בשנים שונות. ספירת שניהם כשני הישגים נפרדים תנפח את התוצאה. 

אושר, ומה עכשיו?
ברשימת ההתחדשות העירונית באתר ההנדסי של באר שבע מופיעים 15 מתחמים. נכון לבדיקה, ב-9 בנובמבר 2026, חמישה מדפי המתחמים סומנו כמאושרים: אורות, יעקב אבינו, מורדי הגטאות, מרכז אורן והמשחררים. זו רשימת מתחמים עירונית מסוימת, שאינה זהה בהיקפה לטבלת התוכניות השנתית בדוח הארצי. 
במתחם אורות מוצג השלב הנוכחי כהכנת נספח עיצוב ובינוי. ביעקב אבינו ובהמשחררים מופיע קידום נספח בינוי ופיתוח. במורדי הגטאות מצוין שהמתחם נמצא לקראת מכרז יזמים, במסלול רשויות במימון רשות מקרקעי ישראל. 
השלבים האלה הם חלק מהעבודה הנדרשת למימוש. עם זאת, לדיירים חשוב לדעת כמה זמן מוקצה לכל שלב, מה מעכב את השלמתו ומה אמור לקרות אחריו. עצם הסימון של מתחם כמאושר אינו מספק תשובה לשאלות האלה.
מנגד, תיאור של שלב באתר אינו בדיקת שטח מלאה ואינו מאפשר לקבוע לבדו שבכל העיר אין היתרים או ביצוע. כדי להציג תמונה כזאת נדרשים נתוני רישוי והתחלות בנייה מלאים, לפי מסלול ותקופה.

החסם הכלכלי בדברי נומה
הכדאיות הכלכלית עולה גם מדבריו של שלומי נומה, ממלא מקום ראש העיר ומחזיק תיק ההנדסה. בפרק של הפודקאסט ״הקול נדל״ן״, שפורסם ב-16 באוגוסט 2026, תיאר את הסיבות שבגללן בעלי קרקעות בעיר העתיקה נמנעו מבנייה, ואמר: ״אי אפשר לבנות כשאתה לא מרוויח״.
נומה הציג הגדלת זכויות בנייה ומעבר לסמכות תכנון מקומית כמהלכים שנועדו לשפר את הכדאיות. דבריו התייחסו לחסם שהיה בעיר העתיקה לפני השינויים, ולא לקביעה שכיום כל פרויקט בבאר שבע אינו כלכלי. 
הדברים מציבים מבחן מעשי למדיניות: באילו פרויקטים תוספת הזכויות הספיקה כדי להתקדם, ובאילו עדיין נדרש פתרון נוסף. כדי להשיב צריך לבחון כל מתחם, לרבות עלויות הבנייה, המימון והדיור החלופי, מול ההכנסות הצפויות. הגדלת מספר הדירות בתוכנית לבדה אינה מלמדת שהיזם יכול לצאת לביצוע.
 

הדיירים חתמו על פרוייקטים שלא מתממשים: ‘’לא יודעים מתי ייקרה ואם בכלל ייקרה''
ברקע כל אלה, הצהרות בומבסטיות על תוכניות התחדשות עירונית ו''מעמדי חתימה'' של בעלי דירות. ‘’חתמנו לפני חמש שנים'', סיפר לנו אור, המתגורר בשכונה ג'. ‘’שום דבר לא זז. גם אימא שלי חתמה בשכונה ה'. דיברו על חמש שנים, הראו לנו תוכניות של בניינים חדשים, ופשוט לא קרה כלום. השכונה מזדקנת ומי שמצליח, מוכר למשקיע. הופכים את הדירות ליחידות דיור לכל מיני שבעל דירה נומרלית לא היה עושה איתו עסקים. השכונה כבר לא סימפטית ובטח לא משפחתית כמו פעם. בטח לא מקום לגדל בו ילדים''.
דיירים רבים, שחתמו כבר לפני שנים, עומדים ממורמרים, מבלים זמן רב בפניות ובצ'טים, שלא יוצא מהם כלום.
‘’הסבירו לנו שלקבלנים לא משתלם לבנות, בטח לא בניין שישפר את החיים שלנו. לכל היותר, נקבל בניין דחוס עם מקלט קומתי. בית חדש שיראה כמו הבית שאני גר בו''.
גבריאל, המתגורר עם משפחתו בשכונה א', הבין שבניינים חדשים לא יהיו בקרוב: ‘’הבתים פה ישנים. דיברו על פינוי-בינוי ענקי באיזור. זה היה לפחות לפני חמש או שש שנים. לא קרה כלום. כמה רחובות ממני היו בניינים שהוגדרו מסוכנים. יכלו להרוס ולבנות, בסטף שיפצו. כנראה שלא משתלם להם והמדינה  ממש לא תכניס את היד לכיס''.

רחובות מראה את תפקיד המדינה
ההשוואה לרחובות מועילה משום שגם שם נדרש פתרון למתחמים שלא היו כדאיים כלכלית. בסוף 2022 זכו יזמים בקריית משה במענקים בהיקף של 210 מיליון שקל. בינואר 2024 דיווחה העירייה על סבב נוסף של 80 מיליון שקל, שנועד לאפשר מימוש של שני מתחמים ובהם 389 דירות.
מדובר בהיקף מענקים מדווח של 290 מיליון שקל בשני הסבבים, ולא באישור שכל הסכום כבר שולם. ההסבר שנלווה לפרסום חשוב: הסיוע נועד לגשר על פער כלכלי שנותר גם לאחר אישור התוכנית. 

בספטמבר 2024 תועדה בקריית משה גם התקדמות פיזית. ברחוב גבריאלוב 31–33 נהרסו שני בניינים שכללו יחד 32 דירות, במסגרת פרויקט המתוכנן לכלול 186 דירות חדשות. 
זהו מקרה מזוהה של מעבר מתכנון להריסה, לצד מנגנון סיוע ממשלתי. הוא אינו מוכיח שכל הפרויקטים ברחובות מתקדמים באותו קצב, אך הוא ממחיש מה ראוי לבדוק גם בבאר שבע: כיצד הופך תקציב לפרויקט שמתקדם בשטח.
גם בבאר שבע קיימת מסגרת סיוע: דוח הרשות הממשלתית מציין ייעוד של 135 מיליון שקל לסבסוד מיזמי התחדשות בעיר. המסגרת נועדה לשנים 2026–2029. כדי להעריך את השפעתה צריך לברר אילו מתחמים קיבלו התחייבות, כמה כסף הועבר ומה התקדם בעקבותיו. 

האחריות מתחלקת בין כמה גורמים
לעירייה תפקיד מרכזי בקידום התכנון, בתיאום התשתיות, בטיפול ברישוי שבסמכותה ובהנגשת המידע לתושבים. מן הראוי שתציג לכל מתחם מאושר את אבן הדרך הבאה, הגוף האחראי ולוח הזמנים להשלמתה.
למדינה ולגופי התכנון תפקיד באישורים שבסמכותם, בהסדרת קרקע ובסיוע במקומות שבהם השוק אינו מאפשר מימוש. עמוד מורדי הגטאות, המציג מימון של רמ״י והיערכות למכרז יזמים, מדגים מדוע צריך לבחון גם את פעילות הגופים האלה. 
גם היזמים צריכים להציג התקדמות שניתן לבדוק: הסכמות עם בעלי הדירות, הכנת מסמכים, הגשת בקשות לרישוי והיערכות למימון ולביצוע. כאשר פרויקט מתעכב, יש לברר מה הוגש, מה חסר ומי נדרש לפעול. הטלת האחריות מראש על גורם אחד לא תסביר את מצבם של מתחמים בעלי חסמים שונים.

גם המידע לתושבים צריך להתעדכן
הצורך במידע ברור עולה אפילו מדף מתחם יעקב אבינו באתר העירוני. בגוף ההסבר מופיעות 822 דירות חדשות, ואילו בסיכום באותו עמוד מופיע המספר 952. ייתכן שמקור ההבדל בגרסאות תכנון או בהיקפי ספירה שונים, אך לתושב נדרש הסבר איזה נתון עדכני ולמה. 
אין בפער הזה לבדו הוכחה להטעיה. יש בו סיבה לדרוש עדכון עקבי של המידע, במיוחד כשמדובר בהחלטות בעלות משמעות גדולה לבעלי הדירות.
המידע הדרוש לתושבים צריך לכלול את התוכנית התקפה, מצב ההיתר, החסם הנוכחי ולוח הזמנים לצעד הבא. כך יהיה אפשר לבחון את ההתקדמות בבאר שבע לאורך זמן, לתת קרדיט על פתרון חסמים ולהצביע באופן מבוסס על עיכובים. עבור הדיירים בבניינים הוותיקים, שם נמצא המבחן של ההתחדשות העירונית.