מאושרת - אך לא כלכלית: כך עלולה להיתקע התחדשות עירונית בלב באר שבע

הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז דרום אישרה לאחרונה תכנית רחבת היקף להתחדשות עירונית במרכז אורן בשכונה ד' בבאר שבע - אך מאחורי האישור מסתתרת
מחלוקת חריפה סביב השאלה האם ניתן בכלל לממש את הפרויקט בפועל.
על פי ההחלטה, מדובר בתכנית הכוללת הריסה ובנייה מחדש של מתחם בשטח של כ-32 דונם, עם תוספת משמעותית של יחידות דיור, שטחי מסחר ותעסוקה, תוך יצירת מרחב עירוני חדש ומחובר לצירי תנועה מרכזיים . עם זאת, חרף הפוטנציאל התכנוני, הוועדה עצמה מכירה בכך שהתכנית אינה כלכלית במצבה הנוכחי.

הוועדה: 'התכנית אינה כלכלית - אך השיקול התכנוני גובר'

במסגרת הדיון בהתנגדויות שהוגשו, ובהן התנגדות של חברת אאורה, נקבע כי שיעור הרווחיות בפרויקט נמוך במיוחד ואף עלול להיות שלילי. לפי חוות הדעת השמאית, מדובר בפרויקט שאינו עומד במבחן הכלכלי ללא מנגנוני מימון משלימים.
למרות זאת, החליטה הוועדה לדחות את ההתנגדות ולאשר את התכנית, תוך הדגשה כי 'השיקול התכנוני הוא השיקול המוביל' וכי מטרת התכנית אינה לייצר רווח ליזם אלא לתת מענה תכנוני עירוני .

החשש: תכנית שתישאר על הנייר

החלטה זו מעוררת ביקורת חריפה מצד גורמים בענף, הטוענים כי התעלמות מההיתכנות הכלכלית עלולה להוביל לתוצאה הפוכה - עיכוב משמעותי במימוש הפרויקט.
עורכות הדין ענת בירן ומור אגיב קשרי, ממשרד ענת בירן - משרד עורכי דין, שייצגו את חברת אאורה בהליך, מסרו:

'החלטת הוועדה המחוזית לאשר את התכנית, על אף התנגדויות מקצועיות מבוססות ולצד נתונים כלכליים מובהקים המעידים על היעדר כדאיות יזמית, ממחישה את הפער המשמעותי שבין תכנון תיאורטי לבין היתכנות מימוש בפועל. לדבריהן, חוות הדעת השמאית שנערכה במסגרת התכנית עצמה מצביעה על רווחיות שלילית של כ־6% ואף פחות, בין היתר על רקע העלאת המע״מ - נתון המלמד כי אין מדובר בפרויקט גבולי אלא בתכנית שאינה ישימה מבחינה כלכלית.

כך היה אמור להיראות מרכז אורן, בהדמיה של גושן אדריכלים שפרסמה עיריית באר שבע בשנת 2022:

עוד ציינו כי חרף החשיבות הרבה של שיקולים תכנוניים ועקרונות תכנון ראויים, תכנית שאינה עומדת במבחן הכלכלי לא תתממש הלכה למעשה. המשמעות היא שהפרויקט ייוותר על הנייר בלבד, בעוד שהתושבים ימשיכו להתגורר במבנים ישנים, שאינם מחוזקים וללא מיגון מספק. לשיטתן, ככל שהוועדה סבורה שאין מקום להגדלת היקף הזכויות, מוטלת על המדינה האחריות לייצר מנגנונים משלימים - לרבות כלים כלכליים - שיאפשרו את מימוש הפרויקט בפועל.
לדבריהן, דווקא בתקופה הנוכחית, על רקע האתגרים הביטחוניים והצורך המיידי במרחבים מוגנים, ישנה חשיבות מכרעת לקידום תכניות התחדשות עירונית ישימות ולא תכניות תיאורטיות בלבד. הן הדגישו כי לא ניתן להתעלם מהמציאות הכלכלית בשוק הנדל״ן המקומי, ובפרט מהיעדר צפי לעליית מחירים משמעותית בטווח הנראה לעין שתוכל להצדיק בדיעבד תכנית שאושרה ללא בסיס כלכלי מספק.
לסיכום, הזהירו כי ללא שינוי גישה - בין אם באמצעות התאמות תכנוניות ובין אם באמצעות יצירת מנגנוני תמיכה משלימים - קיים חשש ממשי לעיכוב נוסף בחיזוק ובמיגון מבנים. תוצאה זו אינה יכולה להתקבל נוכח תנאי המציאות והצרכים הבטיחותיים הקיימים כיום בישראל.'
 

בין חזון למציאות

המקרה של מרכז אורן מציף שוב את אחת הסוגיות המרכזיות בתחום ההתחדשות העירונית בישראל - האיזון בין תכנון עירוני איכותי לבין כדאיות כלכלית ליזמים. כאשר הפער בין השניים גדול מדי, גם תכניות שאושרו עלולות להיתקע לשנים ארוכות, ולהותיר מאחור שכונות ותיקות ללא חיזוק, ללא מיגון וללא התחדשות.
המלחמה האחרונה מול איראן, במהלכה העורף הישראלי הפוצץ משך 40 יום, בתוכו באר שבע, ערד, דימונה ועוד, רק מוכיח את הנחיצות של יציאה מזורזת לתהליכים של התחדשות עירונית, במיוחד ביישובים שספגו פגיעות ישירות. למרבה הצער, גם באיזורי ביקוש תהליכים של התחדשות עירונית זוחלים, נתונים לתסבוכות בירוקרטיות, ולא אחת, לדיירים סחטנים. כך יוצא, שפרויקטים רבים, באיזורים יוקרתיים, נתקעים שנים.
בבאר שבע המצב הוא אחר: יש בניה חדשה וגם שכונות חדשות מוכרזות כל הזמן. התמריץ להיכנס להליכים של התחדשות ולהביא למימושן, בהינתן מחיר הנכסים בבאר שבע, הוא מטבע הדברים, נמוך יותר. 
בשל כך, פרויקטים רבים שהוכרזו בצורה חגיגית בבאר שבע, מחכים שנים רבות לביצוע, אחרי שדייריהם חתמו לפני זמן רב והושג הרוב הדרוש. החכיכי האישור אורכים זמן רב והבניינים בינתיים מתיישנים.