פסק דין תקדימי בפינוי-בינוי שישנה את הבטחות תשלומי השכירות בתקופת הפינוי

פסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום עוסק במחלוקת סביב אכיפת הסכמי התחדשות עירונית בפרויקט פינוי-בינוי רחב היקף בשכונת נאות שקד בנתניה, במתחם הרחובות בן צבי, שמחה ארליך, שמורק וגרינבוים. על פי נתוני הפרויקט כפי שהובאו בפסק הדין, מדובר במהלך שבו נהרסים 14 בנייני מגורים ישנים הכוללים 392 דירות, ובמקומם אמורים להיבנות 11 מגדלים ובניינים חדשים עם 1,558 יחידות דיור, לצד תוספת של שטחי מסחר וציבור.

במוקד ההליך עמדה דרישת החברות היזמיות לאכוף התחייבויות פינוי של דיירים שטרם פינו את דירותיהם, כאשר לפי התמונה העובדתית שנפרשה בפסק הדין, רוב משמעותי של הדירות כבר פונה והחלו עבודות הריסה בבניינים שפונו. בהקשר הזה קבע בית המשפט כי המשך מגורים בשכונה שבה מתבצעות עבודות הריסה בהיקף נרחב, כאשר מרבית הבתים כבר ננטשו, הוא מצב שאינו רצוי הן מבחינת אינטרס הדיירים והן מבחינת האינטרס הציבורי.

אלא שהנקודה שמסמנת היבט מעשי חשוב במיוחד עבור בעלי דירות בפרויקטים דומים היא שאלת השכירות בתקופת הבנייה. 

בפסק הדין תואר כי החברות היזמיות נכונות לסייע לדיירים במציאת דיור חלופי, וכן נושאות בעלויות דמי השכירות בהתאם להערכת שמאי, ובמקרים המתאימים גם על פי החלטת ועדת חריגים. לצד זה, צוין בהסכם המשולש כי הערבויות שיעמיד הבנק המלווה לשם הבטחת דמי השכירות לבעלי הדירות בתקופת הבנייה הוגדרו בתקרה של 25 מיליון שקל.

כדי להפוך את המספר הזה לברור לקוראים, חשוב לדייק: התקרה שנקבעה בפסק הדין מתייחסת לסכום כולל של ערבויות מצד הבנק המלווה להבטחת דמי שכירות לכלל בעלי הדירות בתקופת הבנייה, ולא לסכום אישי שמובטח לכל דייר ״בכיס״. 

עם זאת, לצורך המחשה חשבונית פשוטה בלבד, אם מחלקים את התקרה הכוללת באופן שווה בין 392 הדירות הקיימות בפרויקט, מתקבל החישוב הבא: 25,000,000 שקל חלקי 392 שווה 63,775.51 שקל. כלומר, בחלוקה תאורטית שוויונית, מדובר על סדר גודל של כ-63.8 אלף שקל לכל דירה. כאן מגיע הסייג המהותי: בפועל תשלום השכירות אינו מתחלק באופן שווה ואינו נגזר רק ממספר הדירות, אלא תלוי בתקופת השכירות בפועל, גובה שכר הדירה שאושר לפי שמאות, מאפייני הדירה והמשפחה, ולעיתים גם החלטות חריגים. לכן החישוב נועד להמחשה בלבד ולא כקביעה על ״כמה כל אחד יקבל״.

באותו רצף, בפסק הדין נזכר גם היקף ערבויות חוק מכר שמעמיד הבנק המלווה לדירות התמורה העתידיות. תחת הנחה של 392 דירות תמורה חדשות בשווי ממוצע של כ-2.5 מיליון שקל לדירה, היקף הערבויות בהקשר הזה הוערך בסדר גודל של 980 מיליון שקל. גם כאן מדובר בהצגה כללית של סדרי גודל כפי שהובאו בפסק הדין, ולא בהתחייבות פרטנית לגבי כל דייר.

בפסק הדין הובהר גם הרקע התאגידי של החברות הפועלות בפרויקט. לפי הקביעה העובדתית, אאורה השקעות בע"מ רכשה את השליטה בחברות ההתחדשות העירונית של הפרויקט, ושמות החברות עודכנו במסגרת מה שתואר כמהלך מיתוג ושיווק, תוך הדגשה כי הזהות המשפטית של החברות עצמן נותרה. כך, למשל, צוין שחברת ״אשדן אגמים בבן צבי בע"מ״ שינתה את שמה ל״הסטריפ רצועת העיר החדשה אאורה בע"מ״, ובמקביל קיימת גם ״הסטריפ 2 רצועת העיר החדשה אאורה בע"מ״ ששמה הקודם היה ״אשדן התחדשות עירונית בבן צבי בע"מ״. בית המשפט דחה טענות שנגעו לעצם שינוי השם והשליטה, והדגיש בלשון זהירה כי זכויות הדיירים לא נגרעו כתוצאה מהעברת השליטה ושינוי השמות.

לצד הדיון העסקי והביצועי, פסק הדין נגע גם לשאלת הייצוג המשפטי ולמערכת היחסים שנבנתה לאורך שנים בין הדיירים לנציגיהם, תוך תיאור הפעילות הממושכת לקידום התוכנית מול הדיירים והרשות המקומית. אך בשורה התחתונה, קו ההכרעה שהוצג הוא שהפרויקט מצוי בשלב מתקדם, מרבית הדירות כבר פונו, והמשך עיכוב הפינוי של דירות בודדות אינו מוצדק כאשר קיימת מעטפת כלכלית ותפעולית שמטרתה לאפשר לדיירים דיור חלופי ושכירות בתקופת הביניים, בכפוף למנגנונים שהוגדרו.

המשמעות הרחבה עבור בעלי דירות בפרויקטי התחדשות עירונית אינה רק השאלה האם ניתן לאכוף פינוי, אלא גם איך מתורגמות התחייבויות היזם לשפה פיננסית של ערבויות ותקרות. העובדה שבפסק הדין צוינה תקרה מוגדרת לערבויות דמי שכירות מצד הבנק המלווה מציפה נקודת בדיקה שכל דייר ונציגות צריכים להכיר: מה בדיוק מבטיחה הערבות, מה גבולותיה, כיצד נקבעת השמאות, מה מדיניות החריגים, ומה קורה אם תקופת הבנייה מתארכת. אלה בדיוק השאלות שמהן מתחיל ההבדל בין תחושת ביטחון על הנייר לבין ודאות תזרימית בתקופת הפינוי.