אותה עיר - פערי מחירים ענקיים: האם עדיין משתלם לקנות דירה בחצי מיליון ש' בבאר שבע?

דו"ח הכלכלן הראשי, שפורסם בתחילת החודש, מצביע על ירידה חדה בפעילות הנדל"ן בעיר – למעלה מ־31% מהדירות שנמכרו ברבעון הראשון של 2025 נמכרו בהפסד. המשקיעים מאבדים עניין, גם בקרב השכונות הוותיקות ליד האוניברסיטה, שפעם נתפסו בבחינת בוננזה נדל''נית. באר שבע היא אחת הערים המעטות בארץ בהן עדיין ניתן למצוא דירה במחיר שהוא מסביב חצי מיליון שקלים. השאלה - האם היא שווה את המחיר?
מדובר בדירות קטנות בעיקר, בבניינים ישנים, ללא ממ''ד, בשכונות הוותיקות. אותה דירה, בשכונה מבוקשת - כך מגלים נתוני האתר, תעלה לכם מחיר כפול ויותר. הסיבה: בנייה חדשה, ממ''ד, סביבה יותר מוקפדת ולא אחת, יותר בטוחה.

ארגוני סטודנטים מנהלים כיום קבוצות מידע שקופות ויעילות המנטרות מחירים, מיקומים ודירות בעייתיות – מה שפגע במודל העסקי של חלק מהמשקיעים. ימי הבוננזה הנדל''נית בבאר שבע נגמרו מזמן והיא מאבדת את הבכורה לאופקים

דו"ח הרבעון הראשון של אגף הכלכלן הראשי במשרד האוצר מראה כי שוק הנדל"ן בבאר שבע ממשיך להפגין חולשה משמעותית. בעוד במרכז הארץ נרשמו ירידות מתונות במספר העסקאות, בבאר שבע ניכרת ירידה חדה בפעילות לצד גידול חריג בהיקף העסקאות בהפסד.
לפי הדו"ח, היקף העסקאות בעיר עמד על כ־1,700 בלבד – ירידה של כ־3% לעומת התקופה המקבילה אשתקד. המגמה החריפה במיוחד מאז פרוץ מלחמת חרבות ברזל, שפגעה קשות בפריפריה. הנתונים מצביעים על כך שלמעלה מ־31% מהדירות שמכרו משקיעים בעיר ברבעון הראשון של השנה נמכרו בהפסד כלכלי – שיעור כפול מהממוצע הארצי (10.5%) וגבוה בהרבה מתל אביב (כ־7%).

אחד הגורמים המשפיעים על דלילות העסקאות, הוא העובדה שסטודנטים רבים נמצאים מזה שנתיים בסבבי מילואים ארוכים. במצב. כזה, בו אין להם וודאות באשר למועד הגיוס הבא, רבים מעדיפים לא להתחייב על השכרת דירה.
מה שהציל את המצב במעט הוא מבצעי ההריסות ביישובי הפזורה: חלק מהמפונים מעדיפים לעבור לבאר שבע, עד שהמדינה תציע להם פתרון קבע. לרוב, הם מעדיפים להתגורר בשכונות הוותיקות, בהן שכונה ג'. 

השכונות הוותיקות – משקיעים מאוכזבים
בעשור האחרון נהרו משקיעים רבים לשכונות הוותיקות הסמוכות לאוניברסיטת בן־גוריון והמכללות, מתוך ציפייה ליהנות מתשואת שכירות גבוהה הודות לביקוש של הסטודנטים. בפועל, ארגוני סטודנטים מנהלים כיום קבוצות מידע שקופות ויעילות המנטרות מחירים, מיקומים ודירות בעייתיות – מה שפגע במודל העסקי של חלק מהמשקיעים. ימי הבוננזה הנדל''נית בבאר שבע נגמרו מזמן והיא מאבדת את הבכורה לאופקים, בה גם קיימת הטבת מס במסגרת חוקי הנגב.

אתר הנדל''ן הממשלתי חושף נתוני עסקאות שנערכו לאחרונה, הממחישים את הפערים בין שכונות באר שבע:
ברחוב שאול המלך 18, נמכרה דירת 2 חדרים (44.2 מ"ר) באוגוסט 2025 תמורת 570 אלף שקל, עליה של 22.3% בלבד בתוך 11.3 שנים.
ברחוב יוחנן הורקנוס 29 נמכרה דירת 3 חדרים (44 מ"ר) בספטמבר 2025 תמורת 670 אלף שקל.
ברחוב יותם 9 נמכרה דירת 3 חדרים (64.2 מ"ר) ב־660 אלף שקל – עלייה של 13.8% בלבד תוך יותר מעשור.
ברחוב סנהדרין 101 נמכרה דירה ב־495 אלף שקל בלבד.

לעומת זאת, בשכונות חדשות ומבוקשות יותר התמונה שונה:
ברחוב אהרון מסקין 23 נמכרה דירה של 91 מ"ר תמורת 1.347 מיליון שקל, עלייה של 41.8% בתוך 5 שנים.
ברחוב ז’בוטינסקי 12 נמכרה דירה של 88 מ"ר תמורת 1.39 מיליון שקל, עלייה מרשימה של 84% בתוך 14 שנה.

מחירים נמוכים – ועיר שלא מצליחה ליצור שובר שיוויון
מחיר דירה חדשה ממוצעת בבאר שבע עמד ברבעון הראשון על כ־1.8 מיליון שקל בלבד – נמוך ב־39% מהממוצע הארצי. גם בשוק היד השנייה נרשמו מחירים נמוכים דומים.
עם זאת, הנתונים מעידים על שוק לא יציב: בעוד שהמחירים הזולים משמרים עניין מסוים בפריפריה, ריבוי עסקאות בהפסד לצד ירידה בהיקף העסקאות מרתיעים משקיעים חדשים.
באר שבע לא מצליחה ליצור שובר שיוויון שיהפוך אותה לאטרקטיבית והדבר בא לידי ביטוי בנתוני ההגירה השלילית. בנוסף להטבת המס, אופקים יוצרת עכשיו נקודת יתרון נוספת מול באר שבע: עם השלמת חישמול מסילת הרכבת, זמן הנסיעה לתל אביב יתקצר משמעותית, בעוד שבבאר שבע נותר כשהיה. בבאר שבע יש ביקורת רבה כלפי מצב זה, במיוחד ממי שנאלצים לנסוע לעבוד במרכז.