עוד לא מפולת, אבל כבר יש משרדי תיווך שהחליטו לסגור

לא, הנדל''ן בבאר שבע לא מתרסק. העיר רחוקה מזה. אבל טיול אקראי בעיר העתיקה של בירת הנגב מגלה שלפחות שלושה משרדי תיווך החליטו לסגור את הבסטה: המשרד סגור במנעול, הריהוט המשרדי נלקח וחוטים חשופים עומדים במקום בו היה פעם מסך טלוויזיה ענקית שהקרין סרטונים של הפרויקטים והנכסים החמים של באר שבע.

באותו רחוב פעלו עוד שני משרדים, גם הם סגורים ובית קפה, חנות ספורט ועוד חנות מחשבים שסגרו את השערים. "לפני שנתיים היו לי חברים שעשו בוכטות בתיווך", מספר צחי, נהג מונית מבאר שבע. "היו מביאים לפה קליינטים מהמרכז, אנשים פה קנו כמו מטורפים. אנשים פה עשו עמלות יפות, יותר ממה שאתה מרוויח בשנה בעבודה על המונית. היית שם על דירה 350,000, 400,000, היית מקבל שכירות של 2,500 שקלים לחודש. אם אני משיג לך דירה במחירים האלה, לא תיתן לי קומיזיון? (עמלה). נהג מונית שומע דברים, רואה, מכיר אנשים. אז היו חברים שעשו כסף וקנו בעצמם דירה להשקעה. הפכו למתווכים. חלק אפילו ניסו לפתוח משרדים. אבל היום זה לא עסק. היום הדירות התייקרו. יש הבדל בין 350,000 שקל, לבין מיליון. אז היום העסק הוא יותר לחזקים, לכרישים. נהג מונית מה יש לו להציע במחירים האלה?".

אלה שהיו הראשונים לזהות הזדמנות עסקיות בענף רותח, מיהרו לפתוח משרדים. איש תיווך וותיק, מ"רחוב המתווכים" של באר שבע, רחוב הפלמ''ח, אמר לא מזמן: "זה לא משחק. זה לא עסק למתחילים. אני שלושים שנה בענף ועוד לומד כל יום משהו חדש. הצעירים חושבים שיש פה כסף קל וזה לא כך. עסקה אחת לא טובה יכולה להרוס לך עבודה של עשרים שנה".

תיווך נכסים הינו מקצוע רציני, הדורש ידע, מתונה בלימודים ועמידה במבחנים והקבלת היתר עיסוק במקצוע. הוא מצריך ידיעה, למשל, בדיני מקרקעין כמו גם ניסיון וידע לייעץ ללקוח את העצה הנכונה בתחום בו כל שגיאה קטנה עלולה לעלות ביוקר, במקרה הטוב או להסתיים בתסבוכת משפטית, במקרה הפחות טוב. לפני שנה דיברו בבאר שבע על "שוק רותח'' ואפילו הביאו לעיר רכבת משקיעים. היום המצב קצת אחר. עליית המחירים צמצמה את התשואה שניתן לקבל על נכס. גם המס על הדירה השלישית צינן את העניינים: יש גבול כמה מתוך המס ניתן לגלגל על השוכרים, בעיר בה מחירי השכירות גבוהים ביחס לשכר של קהל הלקוחות הפוטנציאלי.

סגירתם של תיווכים אינה שונה ממה שקרה בכל פריחה עסקית אחרת: כך היה בתחום המחשבים, מערכות הסטריאו, הפרוזן יוגורט, המוסיקה והסלולר. כשהשוק היה "חם'', כולם רצו לקפוץ על העגלה וליהנות מהרווחים. עם הזמן, הייתה ברירה טבעית: רק המקצוענים שרדו. ככל שחולפת ההתלהבות, קטנה הכדאיות והמחירים עולים, הלקוחות מתכנסים אל המוכר, היציב, המוכח.

כדאי לבדוק את נתוני מנהל התכנון, בחודשי השנה המועדפים למעבר דירה: ביוני 2015 נרכשו 322 דירות להשקעה בבאר שבע. שנה לאחר מכן, יוני נראה לגמרי אחרת, עם 91 דירות בלבד שנמכרו למשקיעים. החודשים לאחר מכן נראים פחות או דומים – 80 עד מעט יותר מ-90 דירות בחודש. עם זאת, חלה עליה במספר המשקיעים המוכרים את הנכסים בבאר שבע: באוגוסט 2015 למשל, רק 78 משקיעים מכרו את הנכסים שלהם. באוגוסט 2016, המספר קופץ ל-101. השוק עובר ממשקיעים שבאים לעשות סיבוב, לרוכשי דירות ראשונות ומשפרי דיור. עיון במפת אתר מדל''ן מגלה כי אין מחסור דירות ביד שנייה למכירה וגם אין לחץ לסגור עסקאות. כמו כן, בניה מסיבית, בחסות הסכמי הגג, מבטיח היצע גדול כבר בתקופה הקרובה.

גורמים בתחום הנדל''ן עימם שוחחנו לאחרונה מסכימים כי "ימי העדר" באו אל סופם. דירה זו כבר לא דרך "לדפוק קופה" וגם, ברמות המחירים הנוכחיים, לא עניין למשחקים. המגרש יישאר, כך נראה, בידי המקצוענים. אחרים, מן הסתם, יקפצו על הטרנד הצרכני הבא.

עם זאת, הלב עם אלה שניסו להקים עסקים בתחום הנלד''ן, באו עם המון כוונות טובות, עבדו קשה ולא הצליחו. למרבה המזל, גם לא פגעו בלקוחות, גם שלא במתכוון. לאור לקחי העבר, מנגנוני הפיקוח, האיזונים והבלמים בתחום הנדל''ן כיום, הם הרבה יותר הדוקים ומחמירים. 

האם אני מול מתווך או מאכער?

בעיר באר שבע לבדה, ישנם כ-550 בעלי רשיון לעסוק בתיווך, מטעם רשם המתווכים במשרד המשפטים. היחידה "רשם המתווכים" קיימת משנת 1996 לצורך ביצוע חוק המתווכים והתקנות לפיו ותפקידיה העיקריים לקיים בחינות רישוי, להעניק רישיונות ולנהל את פנקס המתווכים. בנוסף, בהתאם לחוק חופש המידע התשנ"ט - 1999, מנפיקה היחידה אישורים בעניין מעמדו של אדם/ מתווך מבחינת חוק המתווכים וכן מפרסמת באתר האינטרנט רשימת מתווכים מורשים לעסוק בתיווך.

לרשימה המלאה (קובץ אקסל אשר בתוכו ניתן לערוך חיפוש ממוקד)  - 

לפני ביצוע כל עסקה, מומלץ לבדוק שהמתווך רשום כחוק.