Опасность: строительные нарушения в разделённых квартирах в Беэр-Шеве — кто отслеживает и кто обеспечивает соблюдение закона?

Одна квартира превращается в две, а иногда и в три изолированные жилые единицы. В каждой устанавливают кухню, душ, бойлер, кондиционер и бытовую технику, но само здание остаётся прежним: с тем же электроподключением, той же водопроводной сетью, той же канализацией и тем же подъездом, спроектированными десятки лет назад.

Это явление хорошо знакомо в старых районах Беэр-Шевы. Разделённые квартиры открыто предлагаются на сайтах недвижимости и в социальных сетях — иногда с подробным указанием количества изолированных комнат, дохода от каждого арендатора и ожидаемой доходности для инвестора. Однако пока собственники увеличивают свои доходы, общественность не знает, сколько таких перепланировок было сделано по разрешению, сколько проверено муниципалитетом и оценивалась ли опасность для жильцов и соседей.

Это уже не просто вопрос нарушения градостроительных норм. Когда работы выполняются без проекта, разрешения и профессиональной проверки, они могут стать реальной угрозой: перегрузка электрических сетей, кустарные соединения, перекрытие путей эвакуации, затопления канализацией, утечки газа, а иногда и изменения в несущих стенах и общих коммуникациях.

Анализ объявлений о недвижимости выявил в Беэр-Шеве квартиры, прямо описываемые как «разделённые». В одном из объявлений предлагалась четырёхкомнатная квартира площадью 86 кв. м, которая, по словам продавца, была разделена на три жилых блока с тремя ванными комнатами. В объявлении также акцентировались ежемесячный доход и рентабельность для инвестора.

В других публикациях представлены разделённые квартиры в районах Гимель, Далет и Вав, причём разделение на несколько блоков часто преподносится как главное преимущество объекта для студентов.

Важно подчеркнуть: реклама объекта как «разделённой квартиры» не доказывает, что раздел был выполнен без разрешения. Также квартира, сдаваемая нескольким соседям, пользующимся общей кухней и туалетом, не обязательно является фактически разделённой на самостоятельные блоки. Законность перепланировки можно установить только путем сравнения фактического состояния с разрешением на строительство и архивом здания.

Однако тот факт, что это явление демонстрируется открыто, поднимает простой вопрос: если эти квартиры можно найти в общедоступных объявлениях, почему общественности не предоставляются данные о проверках и плановых инспекциях муниципалитета Беэр-Шевы?

Не только нарушение правил застройки, но и опасность для населения

Дискуссия о разделении квартир обычно сводится к разрешениям, штрафам и нецелевому использованию. Но последствия для безопасности могут быть гораздо серьезнее.

Квартира, спроектированная на одну семью, может превратиться в три блока, в каждом из которых есть кондиционер, холодильник, водонагреватель, стиральная машина, плита и другие приборы. Само по себе разделение не вызывает пожар автоматически, но добавление потребителей электроэнергии без адаптации инфраструктуры, щитков, защиты и проводки может привести к перегреву, короткому замыканию и возгоранию.

Электрическая компания предупреждает, что перегрузка может вызвать перегрев розеток и срабатывание автоматических выключателей. Риск возрастает при использовании разветвителей и ненадлежащих соединений, а также если изменения выполняются без квалифицированного электрика.

В старых зданиях, где элекросети далеко не всегда адаптированы под современное потребление, любое незапланированное дополнение может усугубить существующие неполадки. Опасность не обязательно остается внутри самой квартиры. Пожар в щитке, электрошкафу или общем подъезде может заблокировать путь к эвакуации для всего дома.

Разделение квартиры может включать возведение перегородок, создание узких коридоров, установку дополнительных дверей и перенос проемов. Когда такие работы проводятся без проекта и контроля, они могут удлинить путь эвакуации, создать помещения без вентиляции или заблокировать безопасный выход.

Пути эвакуации, пожарная безопасность, санитария, гигиена и нагрузки — это лишь часть вопросов, проверяемых в рамках процедуры получения разрешения на строительство. Пожарно-спасательная служба также подчёркивает, что разрешение по пожарной безопасности выдается как часть процедуры согласования и на основе детальных планов здания.

Когда квартиру разделяют без разрешения, нет никакой уверенности, что новая планировка прошла такую проверку. В случае пожара, густого дыма или отключения электричества каждая минута и каждый загромождённый проход могут стать критическими.

В каждом дополнительном жилом блоке обычно обустраивают душ, туалет, раковину и кухню. Это означает больше подключений к линиям водоснабжения и водоотведения, более высокую нагрузку на канализационные стояки, а иногда и работы, затрагивающие общее имущество.

Включение дополнительных кранов само по себе не вызывает «прорыв трубы», но сочетание старых коммуникаций, коррозии, кустарных соединений и повышенной нагрузки может привести к протечкам, засорам, затоплениям канализацией и проникновению сырости в соседние квартиры.

Существуют и риски, связанные с изменениями в стенах, проёмах и газовых системах. Не снос любой стены угрожает устойчивости здания, но перепланировка без понимания того, является ли стена несущей, или без проверки инженера может создать невидимую глазу опасность. Так частное решение собственника превращается в потенциальный риск для всех жителей дома.

Восемь пострадавших на улице Альфаси

31 июля в подъезде дома на улице Альфаси в Беэр-Шеве вспыхнул пожар. Пострадали восемь человек, в том числе супружеская пара в возрасте около 75 лет, чье состояние оценивается как средней тяжести, и ещё шестеро с лёгкими травмами. На месте происшествия медицинским бригадам сообщили, что перед началом пожара был слышен звук взрыва.

На момент написания статьи никаких официальных заключений о причинах пожара опубликовано не было. Поэтому нет оснований утверждать, что инцидент был вызван перегрузкой сети, или связывать его с разделённой квартирой, однако соседи, связавшиеся с редакцией сайта, рассказали, как всё произошло. Полный репортаж — в новостях Беэр-Шевы и Негева.

Когда огонь и дым распространяются по общему подъезду, ЧП угрожает не только тем, в чьей квартире оно началось. За считанные минуты целое здание может остаться без безопасного пути к выходу.

Где муниципальный контроль?

На сайте муниципалитета Беэр-Шевы указаны контакты отдела строительного контроля и доступен сервис для ознакомления с архивами зданий. Однако сводных и доступных данных о масштабах разделения квартир в городе на сайте мэрии не обнаружено.

Неизвестно, сколько жалоб поступило за последние годы, сколько было проведено плановых проверок, сколько разделённых квартир выявлено, в скольких случаях зафиксирован раздел без разрешения и сколько выписано штрафов, предписаний или обвинительных заключений.

При отсутствии данных нельзя утверждать, что муниципалитет вообще не ведёт никакой контрольной деятельности. Однако явный и продолжающийся характер этого явления вместе с отсутствием прозрачности в результатах проверок вызывают опасения, что эти меры не помогают его остановить, либо проводятся в основном после жалоб соседей, а не в рамках инициативного выявления.

Государственный контролёр установил, что самовольное разделение квартир является одним из самых распространённых градостроительных нарушений в городах. Согласно отчёту, в обязанности инспекторов по градостроительству и строительству входит инициативный надзор, выявление нарушений, работа с жалобами, проведение строительных обследований и отслеживание процедур принудительного исполнения и предписаний.

Иными словами, муниципалитет вовсе не обязан ждать, пока пожалуется сосед или произойдёт пожар, затопление либо опасная авария. При наличии публичных признаков разделения квартир он в состоянии провести проверку, изучить архив здания и сопоставить разрешение с фактическим положением дел.

Новый закон не легализует любой раздел

Поправка № 155 к Закону о планировании и застройке, утверждённая в 2024 году, предусматривает определённый порядок добавления жилой единицы путем раздела, однако она относится к малоэтажным домам с прилегающим участком (частным домам), соответствующим установленным законом условиям. В частности, речь идёт о жилом блоке, над или под которым нет другой жилой единицы.

Поэтому поправка не даёт автоматического разрешения на раздел квартир в многоквартирных домах старых районов. Даже в рамках установленной процедуры требуется подача заявления и получение разрешения в соответствии с условиями.

Раздел без разрешения может привести к штрафам, ордерам, судебным разбирательствам и предписанию вернуть объект в первоначальное утверждённое состояние. Но когда есть угроза человеческой жизни, будущего штрафа недостаточно. Требуется незамедлительная проверка безопасности электросетей, пожарной безопасности, газа, путей эвакуации и общих коммуникаций.

Прибыль частная, риск общий

Собственник, разделяющий квартиру, может увеличить свой доход на сотни или тысячи шекелей в месяц. Соседи же, напротив, не получают от этой доходности ничего. Они сталкиваются с большим количеством жильцов, увеличением объема мусора, нехваткой парковочных мест, ускоренным износом, а иногда и с авариями на общих коммуникациях.

Принудительные меры не должны быть направлены против арендаторов, многие из которых просто ищут небольшое и недорогое жильё. Ответственность лежит в первую очередь на собственнике объекта и на тех, кто проводил работы, а также на местных властях, которые обязаны осуществлять надзор, инспектировать и действовать при наличии опасности.

Муниципалитету Беэр-Шевы теперь необходимо раскрыть данные о том, сколько разделённых квартир было выявлено, какие меры контроля приняты и осуществляется ли сотрудничество с Пожарно-спасательной службой, Электрической компанией, водной компанией «Мей Шева» и газовыми службами в домах, где есть подозрение на риск.

Раздел квартиры без разрешения — это не просто строка в деле о планировании и застройке. Когда никто не проверяет коммуникации и пути эвакуации, это может превратиться в угрозу, нависшую над всем домом.

Ответ муниципалитета Беэр-Шевы:

Мы направили в муниципалитет Беэр-Шевы подробный запрос, в котором просили указать, помимо прочего, каковы масштабы явления, объёмы контрольных мероприятий в отношении нарушителей и как устраняются неполадки и повреждения общих коммуникаций. В муниципалитете Беэр-Шевы ограничились общим ответом:

«Муниципалитет Беэр-Шевы и Местный комитет по планированию и застройке ведут решительную политику по борьбе с незаконным разделением квартир и ставят решение этой проблемы в число высоких приоритетов.
Инспектирование проводится в инициативном и регулярном порядке с использованием всех надзорных полномочий, предусмотренных законом.
При возникновении опасений относительно источника опасности или угрозы безопасности привлекаются соответствующие профильные службы муниципалитета, включая Отдел по аварийным и опасным строениям, в соответствии с их законными полномочиями.
Муниципалитет продолжит действовать против нарушителей закона с целью обеспечения безопасности населения и качества жизни жителей города».