«Заключаются единичные сделки»: что происходит с рынком недвижимости в Беэр-Шеве?

Рынок недвижимости в Израиле вступил в один из самых чувствительных периодов за последние годы. После длительного периода агрессивных финансовых акций со стороны застройщиков, таких как схемы «10/90» и отсрочка платежей до момента получения ключей, в Министерстве финансов предупреждают, что настоящий стресс-тест ещё впереди: значительная часть покупателей пока не дошла до этапа, когда необходимо внести основную часть стоимости квартиры.

В Минфине оценивают, что, хотя за последние годы уже были отменены тысячи сделок, следующая волна отказов может проявиться только тогда, когда покупатели подойдут к сроку сдачи объекта и от них потребуют перевести застройщику оставшуюся сумму. Главное опасение связано с покупателями, которые входили в сделки с относительно небольшим собственным капиталом в расчёте на то, что смогут продать имеющееся жильё, взять крупную ипотеку или добрать финансирование на более выгодных условиях.

Замедление — это не просто ощущения. Обзор главного экономиста за апрель 2026 года указал всего на 5 081 сделку с новыми квартирами и жильём на вторичном рынке — это падение на 19% по сравнению с апрелем прошлого года и на 31% по сравнению с предыдущим месяцем. На свободном рынке, без учёта квартир с государственными субсидиями, было приобретено всего 4 340 квартир, что на 20% меньше, чем в апреле 2025 года, и на 36% меньше, чем в марте. В издании Globes отметили, что это крайне низкий уровень даже в историческом контексте.

В Беэр-Шеве ситуация на местах не менее сложная. С одной стороны, цены здесь всё ещё считаются более доступными по сравнению со центром страны, и сохраняется базовый спрос на жильё, инвестиции и улучшение жилищных условий. С другой стороны, на практике рынок выглядит очень тяжеловесным: много объявлений, много звонков, много просмотров, но крайне мало реально заключаемых сделок.

Рынок жилья жив, но инвесторы стали осторожнее

Несмотря на застой, ощущаемый в некоторых сегментах отрасли, важно подчеркнуть, что рынок жилья в Беэр-Шеве всё ещё жив. Молодые пары, улучшающие жилищные условия семьи и покупатели, ищущие квартиру для собственного проживания, продолжают проявлять интерес и совершать сделки. Наиболее ощутимый спад наблюдается в сегменте вторичного жилья, ориентированного на инвесторов, а также в сделках, доходность которых рассчитывается преимущественно от сдачи в аренду.

Многие инвесторы сегодня не видят в Беэр-Шеве того потенциала роста стоимости, на который рассчитывали в прошлом. Поэтому целесообразность покупки для них теперь опирается в основном на текущую доходность от объекта. Однако если учесть расходы на финансирование, процентные ставки, обслуживание и налогообложение, далеко не каждая квартира, выглядящая привлекательно на бумаге, действительно оправдывает инвестиции.

Специалисты отрасли отмечают, что параллельно со снижением объёма инвестиционных покупок многие собственники квартир решили продать объекты и перевести часть средств на фондовый рынок в поиске более высокой ликвидностей и альтернативных направлений для инвестиций. В результате на рынке сформировалось предложение квартир на продажу, соседствующее с инвесторами, которые тщательно взвешивают каждую сделку и с трудом находят доходность, оправдывающую покупку.

Сегев Коэн, практикующий риелтор в районе Беэр-Шевы и на юге, описывает ситуацию предельно четко: «Реальной работы по продажам вторичного жилья среди инвесторов практически нет. Много проверок, много интересующихся, много людей, которые просто смотрят, но реальных сделок закрывается очень мало. Продавец, которому действительно нужно продать, должен прислушиваться к рынку покупателей, и именно здесь проявляется большая ценность риелтора. В то же время риелтор, который хочет оставаться на плаву сегодня, обязан быть креативным, запускать иные маркетинговые активности, заходить в другие сферы недвижимости и не полагаться только на обычные продажи вторичного жилья».

По его словам, рынок заставляет риелторов работать иначе: больше цифрового маркетинга, больше контактов с инвесторами, больше сопровождения продавцов в правильном ценообразовании и больше активности в сегментах аренды, коммерческой недвижимости, земельных участков, доходных объектов и новых проектов. «Тот, кто ждет, что телефон зазвонит, как раньше, останется без работы», — говорит он.

В сегменте новостроек ситуация также далека от блестящей. Застройщики продолжают продвижение, но покупатели сегодня изучают каждый пункт: цену, привязку к индексам, срок сдачи, условия финансирования, размер будущих ежемесячных платежей и риск того, что не удастся вовремя продать имеющуюся недвижимость. Акции формата «10/90» или аналогичные условия, возможно, и облегчили первоначальное подписание, но они лишь откладывают проблему до момента, когда потребуется внести большую часть денег.

Беэр-Шева, которая на протяжении многих лет привлекала инвесторов, студентов, семьи, улучшающие жилищные условия, и молодые пары, сейчас сталкивается со сменой настроений. Инвесторы больше не заходят с прежней легкостью, доходность съедается высокой процентной ставкой, а часть покупателей предпочитает занимать выжидательную позицию и смотреть, снизятся ли цены или изменится ли учетная ставка.

Главная опасность заключается в том, что рынок застрянет между двумя сторонами, не готовыми к уступкам: продавцами, не желающими снижать цену, и покупателями, не готовыми брать на себя риск. В такой ситуации даже хорошие квартиры дольше остаются на экспозиции, риелторы вынуждены трудиться усерднее над каждым лидом, а застройщикам приходится предлагать всё более нестандартные условия, чтобы довести покупателей до подписания договора.

Значение этого явления выходит далеко за рамки очередной сорвавшейся сделки с недвижимостью. Отрасль недвижимости влияет на риелторов, застройщиков, адвокатов, ипотечных консультантов, оценщиков, маркетологов, ремонтных подрядчиков и многочисленных поставщиков. Когда количество сделок падает, весь этот круг специалистов ощущает последствия на себе.

Не количество объявлений определит состояние рынка и не обещания застройщиков. Реальный показатель будет намного проще: сколько сделок будет заключено на практике, по какой цене и сколько покупателей смогут дойти до момента передачи ключей, не отменив сделку.