Старые районы Беэр-Шевы остаются позади: бомба замедленного действия в сфере городской реновации

Городская реновация должна была стать одним из главных решений жилищного кризиса, инструментом укрепления старых зданий, строительства защищённых комнат и восстановления ветхих районов. Однако в Беэр-Шеве и во всём Негеве разрыв между громкими заявлениями и реальностью на местах продолжает увеличиваться.

За последние годы в Беэр-Шеве прозвучало немало масштабных обещаний относительно проектов городской реновации. Некоторые инициативы даже представлялись как значительные достижения города, сопровождались презентациями, визуализациями и обещаниями полностью изменить облик районов. На практике многие жители продолжают задавать один и тот же вопрос: когда работы действительно начнутся?

Согласно обзору, основанному на данных Центрального статистического бюро Израиля за 2024-2025 годы и подготовленному порталом «Магдилим», разрыв между центром страны и периферией в сфере городской реновации остаётся особенно заметным. В то время как Тель-Авив, Петах-Тиква, Бат-Ям, Гиватаим и Холон реализуют тысячи квартир в рамках программ обновления городской среды, на юге также строятся тысячи новых квартир, но почти все они возводятся в новых районах на свободных земельных участках, а не в рамках обновления существующих кварталов.

Беэр-Шева строит новые районы, но что происходит со старыми?

В последние годы Беэр-Шева переживает строительный бум. Город расширяется, появляются новые кварталы, сохраняется спрос на жильё на юге страны. Однако главный вопрос заключается не только в количестве новых квартир, но и в том, где именно они строятся и кто остаётся за пределами этого процесса.

Старые районы Беэр-Шевы постепенно превращаются в социальную, градостроительную и инфраструктурную проблему. Многие жилые дома были построены по устаревшим стандартам, без защищённых комнат, без лифтов, с изношенными коммуникациями и без соответствия современным требованиям безопасности.

Во время войны «Харвот Барзель» и предыдущих раундов эскалации вновь стало очевидно, что тысячи семей в Беэр-Шеве живут в домах без индивидуальной защиты. Во многих случаях общественные или общедомовые убежища фактически непригодны для использования из-за затоплений, превращения в склады, многолетнего отсутствия обслуживания и запущенного состояния.

Это происходит на фоне предупреждений со стороны системы безопасности о вероятности новых военных конфликтов с Ираном каждые полтора года.

Обещания жителям остаются на бумаге

В ряде старых районов в последние годы действовали представители строительных компаний, организаторы проектов и различные частные структуры, которые подписывали с жильцами предварительные соглашения. Людям обещали новые квартиры, балконы, защищённые комнаты, парковки, лифты и значительное повышение стоимости недвижимости.

Однако во многих случаях после подписания документов и проведения встреч остаётся неясным, на каком этапе находится проект, кто действительно занимается его продвижением, существует ли экономическая целесообразность, получено ли необходимое большинство согласий, подана ли официальная программа и есть ли реальные шансы увидеть строительство в ближайшие годы.

Именно об этом предупреждают специалисты отрасли. Важны не количество объявлений, подписей и презентаций, а число проектов, которые реально дошли до этапов сноса, строительства и заселения. По этому показателю Беэр-Шева всё ещё значительно отстаёт от ожидаемого уровня.

Старые районы становятся ловушкой для тех, кто не может уехать

Проблема носит не только экономический, но и социальный характер. Многие жители старых районов не могут позволить себе приобрести жильё в новых кварталах и остаются в старом жилом фонде, зачастую без защиты, с устаревшими коммуникациями и ощущением растущего разрыва между ними и новыми районами города.

Одновременно часть инвесторов скупает старые квартиры по относительно низким ценам, разделяет их на несколько небольших единиц и сдаёт в краткосрочную или помесячную аренду. Это приводит к высокой текучести жильцов, перегрузке инфраструктуры и ухудшению качества городской среды.

Подобное разделение квартир зачастую происходит без адаптации водоснабжения, канализации, электросетей, парковочных мест и защитной инфраструктуры. В результате здания, рассчитанные на определённое количество семей, фактически обслуживают значительно большее число жильцов.

Юг развивается, но в основном за счёт расширения

Данные обзора показывают однозначную картину. На юге ведётся активное строительство. В 2025 году в Офаким было зафиксировано около 2346 новых строительных проектов, в Кирьят-Гате - около 2008, в Нетивоте - около 1981. Новые проекты также реализуются в Ашкелоне, Эйлате и Димоне.

Однако практически всё это строительство связано с освоением свободных земель и созданием новых районов, а не с обновлением старого жилого фонда.

Согласно тем же данным, в Беэр-Шеве в 2025 году было зарегистрировано всего около 666 новых строительных проектов, при этом значительных результатов в рамках программ «Пинуй-Бинуй» или ТАМА 38 практически не зафиксировано. Для города, который считается столицей Негева и крупным центром образования, медицины, занятости и транспорта, это тревожный показатель.

Почему это не происходит?

Главный барьер - экономический. В рамках проекта «Пинуй-Бинуй» застройщик обязан расселить жителей, оплачивать им аренду временного жилья, снести старые дома, провести проектирование, построить новые здания, передать квартиры прежним владельцам и реализовать оставшееся жильё на свободном рынке.

В центре страны высокая стоимость земли и недвижимости делает подобные проекты прибыльными. В Беэр-Шеве и других городах юга расходы на строительство и финансирование остаются сопоставимыми с центром страны, тогда как цены продажи значительно ниже.

Поэтому без серьёзной государственной поддержки, дополнительных земельных ресурсов, грантов, упрощения бюрократических процедур и специализированных финансовых механизмов многие проекты так и остаются на стадии обещаний.

Разрыв носит и оборонный характер

В центре Израиля городская реновация ежегодно добавляет тысячи современных защищённых квартир. На юге страны, где потребность в защите является частью повседневной жизни, процессы обновления практически не реализуются.

В результате жители старых районов Беэр-Шевы продолжают жить в домах без защищённых комнат и с убежищами, которые нередко находятся в неудовлетворительном состоянии, тогда как новые районы предлагают современный уровень жилья и встроенную защитную инфраструктуру.

Так формируется город двух скоростей: новая Беэр-Шева - современная, защищённая и активно развивающаяся, и старая Беэр-Шева, где тысячи жителей продолжают жить в устаревших зданиях без ясных перспектив обновления.

Что необходимо сделать сейчас?

Беэр-Шева не может ограничиваться новыми заявлениями о будущих проектах. Городу необходима реальная программа реализации городской реновации старых районов.

Это включает определение наиболее перспективных территорий, установление чётких приоритетов, модернизацию инфраструктуры, ясные правила по плотности застройки и высотности зданий, планирование общественных объектов и транспортной сети, а также создание экономических механизмов, которые позволят проектам получать банковское финансирование и переходить к практической реализации.

Государство должно признать, что городская реновация на периферии не может полностью опираться на рыночные механизмы. Без специальной модели поддержки для юга страны Беэр-Шева будет продолжать слышать о новых проектах, но не видеть их воплощения.

Вопрос уже не в том, нужна ли реновация, а в том, почему она до сих пор не началась по-настоящему

В центральной части Израиля городская реновация уже меняет облик целых городов. Бат-Ям и Гиватаим демонстрируют рекордные показатели строительства в рамках программ обновления городской среды, тогда как старые районы Беэр-Шевы продолжают ждать своей очереди.

Этот разрыв является не только строительным, но также социальным, городским и оборонным.

Беэр-Шева не может позволить себе бесконечно расширяться за пределы существующей городской застройки и одновременно оставлять старые районы без внимания. Без реальной городской реновации они продолжат сталкиваться с проблемами старого жилого фонда, нехваткой защищённых помещений, разрушающейся инфраструктурой, разделением квартир и постепенной деградацией городской среды.

Если столица Негева хочет сохранить своё значение, своих жителей и своё будущее, городская реновация должна превратиться из теоретической задачи в неотложный практический приоритет.