רוב הדירות הישנות לא ממוגנות, מולן אלפי דירות חדשות בדרום מוכנות לאכלוס. לרוץ לקנות?

המלחמה והמתיחות הביטחונית המחודשת מול איראן מחזירות את נושא המיגון הביתי למרכז סדר היום של הציבור הישראלי. עבור רבים, ההבדל בין דירה עם ממ''ד לבין דירה ללא מיגון תקני הפך לגורם מרכזי בהחלטה היכן לגור.
הפער בתחושת הביטחון בין משפחות שיש להן ממ''ד בתוך הבית לבין מי שנאלצים לרוץ למקלט ציבורי, או להסתפק בחדר מדרגות בבניין ישן בזמן אזעקה, מורגש במיוחד בתקופות של הסלמה ביטחונית.

על פי דוח מבקר המדינה מינואר 2026, כ-3.2 מיליון אזרחים בישראל - כ-33.6% מהאוכלוסייה - חיים ללא מיגון תקני, כלומר ללא ממ''ד, מקלט פרטי או מקלט ציבורי תקין. במציאות הזו יותר ויותר משפחות מחפשות פתרון מיידי. ברשתות החברתיות מופיעות עשרות מודעות של משפחות שמחפשות דירות להשכרה או לסאבלט עם ממ''ד, אך לצד הפתרונות הזמניים יש גם מי שמעדיפים פתרון קבוע ופונים לשוק הדירות החדשות.

אלפי דירות חדשות עם ממ''ד מוכנות לאכלוס

על פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בישראל יש כיום יותר מ-80 אלף דירות חדשות שלא נמכרו. לפי הערכות בשוק, כ-15% מהן הן דירות שכבר קיבלו טופס 4 - כלומר דירות שמוכנות לאכלוס מיידי. 
ניר שמול, מנכ''ל קבוצת שניר לשיווק נדל''ן, מסביר כי הגידול בהתחלות הבנייה בשנים האחרונות, לצד האטה בביקושים מאז תחילת 2025, יצר מצב שבו יש כיום בשוק מלאי לא מבוטל של דירות חדשות מוכנות למגורים שטרם נמכרו.
לדבריו, מצב זה מעניק יתרון לרוכשים המחפשים מעבר מהיר לדירה עם ממ''ד. לדבריו, השילוב בין האטה בשוק לבין המצב הביטחוני הופך את התקופה הנוכחית ל''שוק של קונים''.
לדברי שמול, מי שיפנה כיום לחברות הקבלניות עשוי לקבל הטבות משמעותיות כמו תנאי מימון נוחים, דחיית תשלומים ואף סיוע במכירת הדירה הקיימת.
עם זאת, הוא מעריך כי לאחר סיום המלחמה והיעלמות אי הוודאות בשוק, הביקושים הכבושים יחזרו במהירות, מלאי הדירות יצטמצם והמחירים עשויים לשוב ולעלות.

כמה שווה ממ''ד?

שמאי המקרקעין שמוליק כהן, מנכ''ל משותף בחברת SK שמאות מקרקעין, מציין כי ערכו של הממ''ד משתנה בהתאם למיקום ולתקופה. לדבריו, בתקופות בהן קיים איום רקטי ממשי, דירה הכוללת ממ''ד עשויה להיות יקרה בכ־10% עד 15% לעומת נכס דומה ללא ממ''ד. אך מעבר למחיר, כהן מדגיש כי בתקופות כאלה נכסים ללא ממ''ד מתקשים להימכר או להישכר, ללא קשר למחירם.

עם זאת, מניסיון העבר עולה כי כאשר האיום הביטחוני נרגע לתקופה ממושכת, הציבור נוטה לשכוח את הסכנה והממ''ד חוזר להיות שיקול פחות מרכזי בבחירת דירה, ולעיתים גם פערי המחירים מצטמצמים.
בבאר שבע למשל, חברת פרץ בוני הנגב מציעה בפרויקט בשכונת הפארק דירות 4 חדרים בשטח של כ־99 מ''ר עם מרפסת של כ־19 מ''ר בבנייני בוטיק בני 4 קומות.
המחיר החל מכ־1,545,000 שקל.
בפרויקט ''צרפתי בפארק'' של קבוצת צרפתי שמעון, הכולל כ-700 יחידות דיור ב-30 בניינים במרכז שכונת הפארק, מוצעות דירות 5 חדרים החל מ־1.79 מיליון שקל.
במסגרת מבצע מציעה החברה הלוואת קבלן של עד מיליון שקל לתשלום שנה לאחר האכלוס, ללא ריבית וללא הצמדה למדד.

עם זאת, צריך לציין כי בבאר שבע לבדה, יש כיום מאות דירות עם ממ''ד העומדות להשכרה. אחת הסיבות להיעדר הנהירה לדירה חדשה, הוא השיקול הכלכלי. אין משפחות רבות בשכונות הוותיקות אשר מסוגלות לגייס את הסכום הדרוש לרכישת דירה - וגם למצוא מי שירכוש את דירתם הישנה. כבר שנים רבות מדברים על תהליכים של התחדשות עירונית בבאר שבע, אך מדובר בתהליך איטי, שאחד השיקולים למימושו הוא כלכלי. מתחת לשווי מסויים של דירה, ליזם לא משתלם אפילו להתחיל בתכנון.