דירות בפחות ממיליון שקל בבאר שבע: האם נשארו מציאות בשכונות הוותיקות?

שוק הנדל''ן בבאר שבע ממשיך להפתיע: מספר עסקאות שנסגרו לאחרונה במחירים נמוכים במיוחד מצביעות על מגמה מעניינת – במיוחד בשכונות הוותיקות של העיר.

ברחוב שמעון בר גיורא 9 שבשכונה ד', נמכרה דירת שני חדרים בקומה שלישית, בבניין שנבנה בשנת 1960, במחיר של 640,000 שקלים בלבד. מדובר בירידה של 4.5% מהמחיר שבו נמכר הנכס בעסקה קודמת בשנת 2021. רחוב בר גיורא, העוטף את פארק המכתש, נחשב לאחד הרחובות הוותיקים בעיר.

גם בשכונה י''א נרשמה עסקה בולטת: ברחבת הרב עוזיאל 16 נמכרה דירת שלושה חדרים בקומה רביעית בבניין משנת 1970 במחיר של 580,000 שקלים. מדובר בעלייה של 75% לעומת עסקה קודמת באותו נכס שנמכר בשנת 2010 ב-290,000 שקלים.

עסקה נוספת ומפתיעה התרחשה ברחוב התלמוד 67 בשכונה ד'. דירת שלושה חדרים בקומה שנייה, בבניין משנת 1960, נמכרה לאחרונה במחיר של 530,000 שקלים בלבד. המחיר מהווה ירידה של 13% לעומת עסקה קודמת בשנת 2017, אז נמכרה הדירה ב-610,000 שקלים. מעניין לציין כי בשנת 1998 נמכר אותו נכס ב-95,000 שקלים בלבד, ובשיאו בשנת 2016 הגיע למחיר של 880,000 שקלים.

אזורי האוניברסיטה והמכללות – שכונות ג', ד', א' ו-ב' – ממשיכים להיות מוקד משיכה למשקיעים. בשל התשואות היחסית גבוהות והביקוש לדירות להשכרה מצד סטודנטים, מתבצעות בשכונות אלו עסקאות רבות, בעיקר מצד רוכשים המחפשים אלטרנטיבה לכספם בשל הריבית הנמוכה על חסכונות.

סקירות כלכליות של הכלכלן הראשי במשרד האוצר ושל הכנסת מעידות כי השקעה בנדל''ן בבאר שבע נחשבת אטרקטיבית יחסית, בזכות המחירים הנמוכים והפוטנציאל העתידי של העיר. עם זאת, קיימים גם סיכונים – דוגמת עסקאות שבהן נמכרות דירות בהפסד, כפי שזוהה בדוחות כלכליים מהשנים האחרונות.

הסקירות מונות את יתרונות ההשקעה בבאר שבע - בהם מחירים אטרקטיביים, נמוכים ביחס למרכז הארץ – מאפשרים כניסה לשוק גם בהון עצמי נמוך. תשואות נאות: הכנסה פוטנציאלית מהשכרת דירות, במיוחד לסטודנטים. בנושא זה, צריך לציין כי אירועים כמו המלחמה ומגפת הקורונה שקדמה לה, שחקו את התשואה בבאר שבע. סטודנטים גויסו למילואים, דירות עומדו ריקות חודשים רבים - והמשיכו לשלם הוצאות בהן ארנונה, עלויות שיפוץ ותחזוקה ועוד. 
עניין נוסף הוא מלאי הדירות החדשות בעיר: בשכונות החדשות נבנים פרויקטים כל העת, כאשר נושא הפינוי-בינוי כמעט ולא מתממש. רוכשים יעדיפו דירה חדשה עם מבצעי קבלן נדיבים, על פני דירה ישנה. 
בהיעדר ביקושים מצד הסטודנטים, אשר גם מאורגנים ויודעים להציב גבולות מחיר, דירות רבות מפוצלות והופכים לדירות לבעלי הכנסות נמוכות ומי שאינם מסוגלים לעמוד בתנאי שכירות רגילים, בין אם בשל היעדר הכנסה או עניין אחר.