מחיר למשתכן? באר שבע נותרה גן עדן למשקיעים וקשה למקומיים

האם שני המכרזים הגדולים במסגרת מחיר למשתכן בבאר שבע ינחלו הפעם הצלחה? בעוד מספר ימים, ב-3 באפריל, אמור להסתיים המכרז הראשון מבין השניים, לבניית 1,472 יח"ד ב- 13 מתחמים בבניה רוויה בשכונת הפארק, באר שבע. רשות מקרקעי ישראל ומשרד הבינוי והשיכון הודיעו לאחרונה על העלאת מחיר מקסימום למ"ר דירתי בש"ח (ללא מע"מ),  ל- 7,100, לכל המתחמים נשוא המכרז.
המכרז השני ייסגר מעט יותר מאוחר: ב-8 במאי והוא לבניית 1,573 יח"ד ב- 12 מתחמים בבניה רוויה בשכונת הפארק, באר שבע, כאשר גם כאן המחיר עומד על 7,100 שקלים למ''ר דירתי. גם כאן המחיר הועלה.

יש לציין, כי התחרות במכרז תהיה על המחיר הסופי הנמוך ביותר למ"ר דירתי עבור דירות מחיר למשתכן. ליזמים צריכה להיות כדאיות כלכלית לבנות, מחיר קרקע גבוה, עם עלויות בנייה שבשיראל אינן זולות ודרישות מצד משרד השיכון לעמוד בסטנדרטים גבוהים, עלולים להפוך את הבניה במקום ללא כדאית.
לא מדובר בדירות במחיר מציאה: דירה בת 100 מ''ר, במחיר מ''ר דירתי של 7,100 שקלים (לא כולל מע''מ) עם חניה וגינה, תעלה למעלה מ-930,000 שקלים במזומן. אם הזכאים צריכים ליטול משכנתאות והלוואות משלימות, המחיר הסופי האמיתי יהיה גבוה יותר. הריבית הבנקאית נקבעת על ידי "תעודת הזהות" הפיננסית של הלווה. מי שהכנסתו נמוכה, אין ברשותו נכסים פיננסיים וחי ממשכורת ממוצעת בבאר שבע, ישלם ריבית גבוהה יותר, אלא אם יש בידיו כלים להתמקח עם הבנק. הבנקים מריחים סיכון עסקי ולא ששים להעמיד לרשות מי שלא מסוגלים להעמיד בטוחות. בכל מקרה, התנאים קובעים כי על המעוניין לרכוש להעמיד סכום ראשוני לא קטן, של כ-100,000 שקלים. עם זאת, היקף המשכנתא יכול להגיע, בתנאים מסוימים, ליותר מ-75 אחוזים מערכה.  

מכרזי מחיר למשתכן מיועדים ליזמים, לקבלנים ולחברות בלבד, אשר רוכשים זכויות בקרקע לבניית יחידות דיור לזכאים.  המכרזים לא מיועדים לזכאים (רוכשי דירות), והללו לא משתתפים במכרזים. מידע בדבר הגרלות לזכאים יפורסם בהמשך.
מי זכאי? על פי אתר כל זכות, אתר בלתי תלוי המתמחה במתן מידע במיצוי זכויות סוציאליות,  במתכונת הנוכחית של התכנית זכאים להשתתף מי שהם "חסרי דירה", כלומר: לא היו בבעלותם דירה או חלק מדירה ב-6 השנים האחרונות. הם לא שכרו דירה שחל עליה חוק הגנת הדייר (דירה בדמי מפתח) ב-6 השנים האחרונות.

אין להם זכויות בנחלה במשק חקלאי או ביישוב קהילתי. אין להם זכויות בדירה בשלבי בנייה.

לא ניתן להם סיוע ממשלתי לדיור בהלוואה/מענק/פיצויי פינויים, או דירה בשיכון ציבורי מהמדינה או מטעמה, למעט מענק השתתפות בשכר דירה או סיוע לשיפור תנאי הדיור למוגבלים בניידותם.

בנוסף, עליהם להשתייך לאחת מהאוכלוסיות הבאות:

זוגות נשואים או ידועים בציבור המקיימים משק בית משותף (ללא הגבלת גיל).

זוגות שנרשמו לנישואים ועומדים להינשא בתוך 3 חודשים מיום הגשת הבקשה להנפקת תעודת זכאות של משרד הבינוי והשיכון (ללא הגבלת גיל).

רווקים, גרושים או אלמנים, שגילם מעל 35.

הורים עצמאים (חד-הוריים) עם לפחות ילד אחד שהוא רווק וטרם מלאו לו 21 שנה, המתגורר עם ההורה דרך קבע ונמצא בחזקתו. זכאי גם הורה עצמאי שהיו לו עד 50% זכויות בדירה שנמכרה בעקבות גירושין או במהלך הנישואין (קודם לגירושין), ולא היו לו זכויות נוספות בהתאם להגדרת "חסרי דירה" לעיל.

בני 21 ומעלה שהוכרו כנכי גפיים תחתונות לצמיתות, המחזיקים באישור ממשרד הבריאות שהם מרותקים לכיסא גלגלים לצמיתות ונקבעה להם דרגת נכות לצמיתות בשיעור 75% או יותר.

אם לאחר שנה מיום קיום ההגרלה הראשונה ייוותרו דירות "מחיר למשתכן" שלא נרכשו על-ידי חסרי דירה, יתרת הדירות תימכר בתנאי הזכייה גם למשפרי דיור.

ההליך אינו פשוט ואינו קל ויש בו כמה משוכות. ההרשמה להגרלה, למשל, אינה מוגבלת רק לבני המקום.
מי שמעוניינים לרכוש דירה במקום שבו הם מתגוררים בשנים האחרונות, יקבלו עדיפות ברכישת דירה באותו מקום. העדיפות תינתן למי שעונה על הגדרת "בן מקום", כלומר, מי שמתגורר ב-3 השנים האחרונות, או ב-4 מתוך 10 השנים האחרונות, בתחום שיפוטה של הרשות שבה ייבנה הפרויקט.

נתוני כתובות המגורים של כל אחד מבני הזוג מועברים (בנפרד) מרשות האוכלוסין וההגירה למשרד הבינוי והשיכון. בהתאם לנתונים אלה מוגדר מעמדם של בני המקום, ואין אפשרות לערער על כך.

הגדרת זכאים כבני מקום ביישובים מסוימים רק מגדילה את סיכויי הזכייה שלהם ביישובים אלה ואינה שוללת את זכאותם להירשם להגרלות ביישובים אחרים. כך למשל, זוג צעיר מתל אביב יכול להירשם בבאר שבע ולהיפך. משך חמש שנים, אסור למכור את הדירה לאחר, אך אין סעיף ברור שאוסר להשכיר אותה לאחר.

בבאר שבע לא חסרות דירות

מבט מהיר בלוחות המודעות מעלה כי אין בבאר שבע מצוקת דירות, לא בתחום ההשכרה ולא בתחום המכירה. הערכה זהירה מדברת על מאות דירות (רק באתר מדלן ניתן לראות כ-240 דירות להשכרה ממשרדי תיווך עווד מספר דומה של דירות למכירה) ולאחרונה מספר משרדי תיווך סגרו את שעריהם בבאר שבע. בהרבה פחות ממליון שקלים ניתן למצוא דירות יד שניה. הבניה המסיבית ולא מעט תוכניות פיתוח של באר שבע התבססו על ההנחה כי עיר הבה''דים תביא איתה עשרות לפי תושבים חדשים בבאר שבע. נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסיסטיקה מראים כי התנועה בבאר שבע הרבה יותר קטנה ובעיקרה - משפרי דיור הבאים מערי הנגב, דוגמת דימונה או מצפה רמון. המחסום להגעת אותם עשרות אלפי חזקים ואיכותיים היא גם הסיבה לעזיבתם של באר שבעים את עירם: תעסוקה, חינוך ובריאות. 

שינוי בתחומים אלה יכול לבוא רק בהחלטה ברמת ממשלה. בזמנו, חוקי הנגב יצרו באיזור הזדמנויות רבות. אולם היה זה ראש הממשלה דהיום ושר האוצר דאז, שהביא לביטולם.

לא קופצים על מציאה

מכרז קודם שפורסם, במסגרת המחיר למשתכן בבאר שבע, נכשל, מאחר והמחיר למ''ר דירתי שנקבע, היה נמוך. התוכנית מדברת על בניית עשרות אלפי דירות חדשות בבאר שבע, אך לאו דווקא  דירות זולות ומותאמות ליכולתם הכלכלית של הבאר שבעים. באר שבע הייתה ונשארה יעד מועדף למשקיעי נדל''ן. את ההנחה מאשש רוה איתן, סמנכ"ל המחקר באתר מדלן: "משקיעים שרוכשים דירות לטווח של עשרות שנים, לרוב פחות רגישים לשינוי תקופתי בשווי הנכס. ככלל הם מתרכזים יותר בתשואת שכר הדירה, שצפויה להמשיך ולעמוד בשנים הקרובות בטווח של כ-2%-4% עם רמת סיכון נמוכה יחסית, ועדיין גבוהה יותר מהחלופות של האפיקים הסולידיים בבנק ושוק ההון . הממשלה מקדמת בעוצמה גבוהה את תכנית מחיר למשתכן, וב-2017 אנו צופים שיוגרלו בין 20 ל-30 אלף דירות מוזלות בהנחה של כ-25% ממחיר השוק. באזורים בפריפריה בהם צפויים לצאת אלפי דירות מוזלות במסגרת התוכנית, בהחלט ייתכן ונראה השפעה על שווי כלל הנכסים".

המס על הדירה השלישית גם יסיט את לחץ המשקיעים לכיוון הפריפריה. הם, ולא הזוגות הצעירים ותושבי הפריפריה, ימשיכו לתת את הטון. באתר מדלן אומרים כי בשנת 2016 המשיכו מחירי הנדל"ן להאמיר עם עלייה כללית בשיעור של כ-10%  במחירים . מצד שני המדיניות של משרד האוצר ניסתה להכביד על משקיעי הנדל"ן בישראל בעקבות מס הרכישה הגבוה והמיסוי על הדירה השלישית אך עדיים עבור המשקיעים שוק הנדל"ן היווה אפיק השקעה טוב יותר.

"השאלה היא האם משקיעי הנדל"ן , בעיקר החדשים שבהם, ידעו להמר על יעד ההשקעה הנכון ב-2016 וידעו היכן להשקיע. מדובר בשאלה חשובה, בייחוד לאור חישובי המס החדשים שהם צריכים לעשות, לכן עדיף כאמור להשקיע במקום בו התשואה מהנכס היא הגבוהה ביותר על מנת להרוויח על הדירה למרות המיסוי", נאמר בסקירה של מדלן.

"מנתונים ייחודיים שאסף וניתח אתר מדלן המנתח את נתוני רשות המיסים , נמצא כי בעוד משקיעי הנדל"ן נמשכו ב-2016 לערים כתל אביב, חיפה  ורחובות ובאר שבע המקומות שהכי השתלם להשקיע בהן מבחינת התשואה השנתית היו דווקא -  אשקלון, רמלה , אשדוד ואור עקיבא. גם באר שבע רשמה תשואה גבוהה על דירות בשנת 2016 עם קרוב ל 16% וממשיכה להצדיק את עצמה כיעד מועדף על משקיעי הנדל"ן.

באר שבע, עיר של משקיעי נדל''ן

"בבאר שבע נרכשו בשנת 2016 , 2335 דירות על ידי משקיעים. רק בחיפה ובתל אביב נרכשו יותר דירות על ידי סקטור זה. במהלך השנה עלו מחירי הדירות הממוצעים בעיר ב 66,000 שקלים. דירה בבאר שבע נתנה ב 2016 תשואה של 4% כתוצאה משכר דירה ותשואה של 11.9% מעליית המחירים".

מנתוני סיכום שנת 2016 שהוציא אגף ההנדסה בעיריית באר שבע עולה ופורסמו בתחילת השנה,  עולה כי בשנת 2016 הוצאו היתרים ל- 1923 יחידות דיור. מספר המהווה עלייה של כ-40% בהשוואה לשנת 2015, אז אושרו היתרים ל-1329 יחידות דיור. בכך נמשכת מגמת הגידול הרב שנתית ביחידות דיור הכלולות בהיתרים מאושרים. כאשר הגידול המשמעותי הוא בהיתרים לבנייה חדשה למגורים.

מרבית היתרי הבניה למגורים הוצאו בשכונות: נווה זאב, שכונה ב' ורמות.

"כזכור, לצד הגידול בהיתרי הבניה החדשה למגורים, אושרה לאחרונה מדיניות חדשה לקידום מתחמי התחדשות עירונית בבאר שבע. המדיניות החדשה, אשר אושרה פה אחד על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובניה תשמש (את אגף ההנדסה ואת מנהלת ההתחדשות העירונית החדשה המוקמת בימים אלו) לקידום מתחמי התחדשות. במסגרת המדיניות אושרו אזורי מתחמי התחדשות עירונית ברחבי העיר בהם תפעל העירייה למתן מגוון תמריצים. המהלך יכלול את שיתוף הציבור בתהליכי התכנון השונים וייתן מענה וליווי מלא לצורכי התושבים בתחומי החינוך, הבריאות, הקהילה, הספורט , התרבות, הפנאי ועוד. בין המתחמים: דפנות שדרות רגר לכל אורכן ושד' טוביהו מצומת אלי כהן ועד דרך מצדה, דרך שמשון פינת המשחררים ומתחמים מסוימים בשכונות הוותיקות א', ב', ג' ו-ה'", צוין בעירייה. 

המס על הדירה השלישית גם יסיט את לחץ המשקיעים לכיוון הפריפריה. הם, ולא הזוגות הצעירים ותושבי הפריפריה, ימשיכו לתת את הטון. באתר מדלן אומרים כי בשנת 2016 המשיכו מחירי הנדל"ן להאמיר עם עלייה כללית בשיעור של כ-10%  במחירים