מחקר: "סכנה למפולת במחירי הדיור בישראל"

שוק הדיור בישראל מתקרב לרוויה. ד"ר נעם גרובר, חוקר מוסד שורש, מתריע מהסכנה הגוברת ממפולת מחירים בשוק הדיור. אם המפולת תתממש, היא עלולה ליצור משבר כלכלי שיפגע בקרב כל אותם אלה שבחרו ברכישת דירות להשקעה ספקולטיבית וביססו על השקעה זו את ביטחונם הכלכלי. זאת ועוד: מענף הנדל"ן מתפרנסים בבאר שבע לא רק קבלנים ומשקיעים, אלה גם מתווכים למיניהם, הגוזרים קופון בדרך.

מחקר חדש של ד"ר נעם גרובר, ממוסד שורש למחקר כלכלי חברתי, מראה כי שוק הדיור בישראל מתקרב לרווייה. כיוון שכך, המשכירים צפויים לחוות קושי הולך וגדל למצוא שוכרים, מחירי השכירות והדירות צפויים לרדת, עד כדי חשש למפולת מחירים ולקריסת ענף הבנייה.

עקב הריבית הנמוכה, רכישות המשקיעים בשוק הדיור נמשכות. פעילות השקעה זו בולטת בקרב משקי הבית בעלי ההכנסה הגבוהה וגם בקרב משקי הבית המתגוררים בשכירות. למרות ירידה בשיעור המתגוררים בדירה בבעלותם, ההשקעה בדירות גרמה לעלייה בשיעור הבעלות על דירה של משקי בית בישראל.

עם זאת, בשנים האחרונות היקף הבנייה גבוה מהגידול הדמוגרפי. במקביל, המחקר של מוסד שורש מראה שהביקוש האצור, כפי שהוא נאמד בשיעור משקי הבית הרב משפחתיים, נמצא במגמת ירידה. משמעות הדבר היא שוק - הדיור הולך ונעשה רווי, דבר הצפוי להוביל לירידת מחירים. על בסיס הממצאים במחקרו, ד"ר גרובר טוען כי מתגברת והולכת הסכנה למפולת מחירים בשוק הדיור שעלולה להביא עמה גם משבר בענף הבנייה.

סיכון מתגבר למפולת מחירים בשוק הדיור ולקריסת ענף הבנייה

לאחר כ- 9 שנים של עליות מחירים, יתכן שנוצרה בקרב הציבור הישראלי האשליה שמדובר במגמה קבועה ומחירי הדירות כלל אינם יכולים לרדת. ד"ר גרובר: "כפי שניתן ללמוד מהניסיון הישראלי והעולמי, אשליה זו אינה מציאותית כלל וקצב הבנייה גבוה מהגידול במספר המשפחות, וכן כמות הדירות בבנייה צפוי להישאר גבוה בשנתיים הקרובות. לנוכח רמתו הנמוכה של הביקוש האצור לדיור" ד"ר גרובר חושב כי עתיד להיווצר עודף היצע של דירות במשק הישראלי, מה שיוביל לירידה הן במחירי השכירות והן במחירי הדירות. תהליך זה, אם יקרה במהירות ובעוצמה, עלול להביא למשבר קשה בענף הבנייה ולפגיעה בערך נכסיהם של משקיעים רבים.

עודף ההיצע בשוק הדיור עשוי לבוא לידי ביטוי בצורה שונה באזורים שונים בארץ. יתכן כי באזורים מסוימים ייווצר עודף היצע מוקדם יותר, ו/או בהיקף גדול יותר, מאשר באיזורים אחרים. באזורים מסוימים, משקיעים יכולים להתמודד עם המחסור בשוכרים לטווח ארוך על ידי הסבת דירות שבבעלותם להשכרה לטווח קצר למטרות נופש. לדעת ד"ר גרובר, מעורבות ממשלתית, כדוגמת הסכמי הגג, עשויה לעוות את מנגנון השוק וליצור היצע רב באזורים מעוטי ביקוש. עם זאת, מגמות מחירי הדירות במחוזות השונים בארץ מתואמות מאוד. תופעה זו מעידה על התחליפיות הרבה בין המחוזות ומצביעה על כך שירידות מחירים באזור אחד תשפענה באופן משמעותי על רמות המחירים באזורים סמוכים.

מתי זה עלול לקרות?

למרות שקשה לצפות במדויק את תזמונו והיקפו של תרחיש זה, ד"ר נעם גרובר חושב כי ההסתברות לו עולה כל עוד קצב הבנייה גבוה מהגידול בביקוש הטבעי (מספר המשפחות). במקביל, גם הריבית משחקת תפקיד חשוב: מגמה ברורה של עליית הריבית תקדים, וסביר להניח גם תחמיר, את קריסת השוק. לעומת זאת, אם הריבית תישאר יציבה ברמתה הנמוכה, יתכן כי הדבר יעכב ויאט את הירידה במחירי הדירות, ויאפשר לענף הבנייה להתאים עצמו בהדרגה וללא משבר. לאור הסיכון המתגבר, יש לקוות כי הן היזמים והן רוכשי הדירות ישכילו להיערך בהתאם ולצמצם את המינוף בהשקעותיהם.

מוסד שורש למחקר כלכלי חברתי, בראשות פרופ' דן בן דוד, הוא מכון עצמאי ובלתי תלוי לחקר מדיניות - העורך מחקרים מבוססי עובדות על המשק ועל החברה האזרחית בישראל. מוסד שורש מספק מידע למקבלי ההחלטות המובילים בישראל ולציבור הרחב במדינה ומחוצה לה באמצעות תדרוכים ופרסומים ברורים ונגישים על מקורן, אופיין ומימדיהן של סוגיות שורש מולן ניצבת המדינה. המוסד מציע חלופות מדיניות לשיפור רווחת כל חלקי החברה בישראל וליצירת הזדמנויות שוות יותר לאזרחיה.

המשכירים צפויים לחוות קושי הולך וגדל למצוא שוכרים, מחירי השכירות והדירות צפויים לרדת, עד כדי חשש למפולת מחירים ולקריסת ענף הבנייה. עקב הריבית הנמוכה, רכישות המשקיעים בשוק הדיור נמשכות. פעילות השקעה זו בולטת בקרב משקי הבית בעלי ההכנסה הגבוהה וגם בקרב משקי הבית המתגוררים בשכירות. למרות ירידה בשיעור המתגוררים בדירה בבעלותם, ההשקעה בדירות גרמה לעלייה בשיעור הבעלות על דירה של משקי בית בישראל.