Реновация в Беэр-Шеве: принц или лягушка?
В конечном итоге, все хотят сорвать куш, приобрести «лягушку»: маленькую, запущенную и старую квартиру в старом доме, в надежде, что однажды придет «принцесса» (мэрия или застройщик), поцелует ее, и «лягушка» превратится в «красивого принца» в виде новой просторной квартиры в фешенебельном небоскребе с парковкой в «табу» и роскошным лобби.
Сегодня почти каждая квартира продается как имеющая шанс на «городское обновление» - «пинуй-бинуй». В большинстве случаев это слухи или очень-очень ранняя стадия. Цель этой статьи - попытаться дать вам ориентир, чтобы вы могли проверить достоверность слухов о «расселении и реконструкции», исходящих как от продавца, так и от риэлтора, единственной целью которых является продать вам квартиру.
Нужно ли глубоко изучать инвестиции в недвижимость, чтобы провести такие проверки?
В принципе, всегда полезно потратить время и изучить вопрос, чтобы получить знания, ведь вы собираетесь вложить деньги и взять ипотеку, поэтому стоит сделать это правильно.
Чтобы проект реновации был реализован, необходимо совпадение нескольких условий:
Год постройки: Как правило, «пинуй-бинуй» и/или ТАМА 38 (сейчас ТАМА 38 на укрепление зданий уже уходит с рынка) проводится в старых зданиях, чаще всего построенных до 1980 года, поскольку в таких зданиях не было нормативов для строительства бомбоубежищ.
Высота: Чем здание ниже, тем выше рентабельность проекта для застройщиков. Например, 8-этажные здания менее привлекательны или вообще неинтересны для застройщиков, занимающихся реновацией.
Соотношение количества квартир и площади: В принципе, в каждом месте местные власти устанавливают плотность жилых единиц на единицу площади. Поэтому, чем меньше квартир в здании и чем больше площадь участка, тем лучше для застройщиков.
Расположение: Городская реновация – это, прежде всего, столкновение интересов местных властей/мэрии и интересов застройщиков. Мэрия хочет обновить и развить слабые районы и кварталы, а застройщик хочет уверенности в продаже новых квартир и их цене. Помните, если застройщик не зарабатывает, у него нет интереса заниматься проектом.
Варианты городского обновления: в принципе, существует два пути реновации:
Первый – муниципальный: В этом случае инициатива и движущая сила процесса исходят от местных властей. Они разрабатывают первоначальный план района, продвигают изменения в генеральный план и проходят процесс изменений в местных и региональных комиссиях. Это означает, что муниципалитет вкладывает деньги. В этом случае муниципалитет обращается в Государственное управление по городскому обновлению с просьбой объявить определенный район зоной, подлежащей обновлению.
Второй – налоговый: Он также известен как «путь застройщиков». В этом случае застройщики сами выявляют подходящие здания и, получив согласие жильцов, продвигают процесс реновации совместно с властями. В этом случае предусмотрены налоговые льготы для застройщиков, чтобы сделать проект экономически выгодным, иначе у застройщиков не будет стимула реализовывать проект.
Конечно, есть и другие условия, но наша цель – упростить, а не усложнить понимание темы для вас, поскольку осознание и анализ вышеперечисленных факторов не всегда под силу тем, кто не разбирается в тонкостях этих процессов,
Итак, если вам сказали или пообещали, что ваша квартира входит в проект реновации, вот несколько простых советов, которые помогут вам, даже если вы не живете и не дышите недвижимостью:
Отдел по обновлению города: При мэрии создан отдел по обновлению города. Цель этого отдела – координировать и централизовать проекты в городе, помогать жильцам понять их роль в проекте, направлять застройщиков и, конечно, заботиться об интересах города и его жителей. Отдел сможет сообщить вам, на какой стадии находится проект или входит ли здание, в котором вы планируете купить квартиру, в проект или программу реновации.
Муниципальный сайт: На муниципальном сайте можно найти информацию о различных проектах, которые реализуются. Обратите внимание, что не все указанные там здания или проекты будут реализованы в конечном итоге. Есть много интересов и рекламных аспектов, поэтому не стоит полагаться только на написанное там. Кроме того, интересы и планы могут меняться с течением времени.
Муниципальные проекты: Проекты, утвержденные таким образом, указаны на сайте «Государственного управления по обновлению городов». На данный момент, в городе Беэр-Шева существует только два проекта в рамках муниципальной программы в районе Гимель: комплекс Вингейт и легендарный кинотеатр Орот.
Застройщики: Есть много мелких застройщиков (подрядчиков), пытающихся реализовать проекты или собирающих подписи жильцов. В таком случае я бы был осторожен, поскольку экономическая целесообразность в Беэр-Шеве очень ограничена из-за низких цен на землю и квартиры. Не каждый проект экономически выгоден для застройщиков. Мой личный совет: если застройщик не является крупным и известным, я бы даже сказал, если это не публичная компания (которая котируется на бирже), вероятность реализации проекта очень низка, поскольку для таких проектов требуются значительные производственные мощности и финансовая устойчивость.
Не все то золото, что блестит, или, возможно, не из каждой лягушки получится принц.
Очень заманчиво купить квартиру, которая будет отремонтирована в рамках программы реновации. Помните, продавцы квартир и те, кто продает вам эти квартиры, такие как риэлторы, заинтересованы в одном – продать вам мечту, которая не обязательно сбудется. Ваша задача – проверить вероятность реализации этой мечты, потому что нет ничего более разочаровывающего, чем инвестировать в мечту и обнаружить ее крушение.
Желаю вам удачи!
Ссылка на интересный канал TikTok доктора Магидовича
Об авторе:
Доктор Эльханан Магидович начал свою инвестиционную деятельность в недвижимость совершенно случайно, будучи студентом в университете Бен-Гурион. После многочисленных сделок в Беэр-Шеве, Хайфе, центре страны и за рубежом он приобрел опыт и, благодаря своей уникальной программе обучения инвесторов, помог многим инвесторам войти в увлекательный мир инвестиций в недвижимость, самостоятельно применяя свои знания и инвестируя для лучшего финансового будущего своей семьи.
Присоеденяйтесь к группе в WhatsApp и получайте свежие новости: ссылка
Сообщить новости ответственному редактору Дэнни Беллеру по телефону 052-2394026
Или по электронной почте : [email protected]
Согласно "справедливым использованию", указанному разделе 19 Закона об авторском праве, 2007. «Система " Beer Sheva News и Negev 24/7" уважает авторские права и прилагает все усилия, чтобы найти владельцев прав на фотоснимки, передаваемые во время появления новостей. Если вы обнаружили в статьях или новостях принадлежащие вам фотографии, вы можете связаться с нами по электронной почте: [email protected]
