פינוי בינוי בבאר-שבע: האם מדובר בנסיך או בצפרדע?
אחרי הכל כולם רוצים לעשות את הבוננזה, לרכוש "צפרדע": דירה קטנה, מוזנחת וישנה, בבנין ישן ושביום מן הימים תבוא "הנסיכה" (העיריה או היזם) יתן לה נשיקה ו-"הצפרדע" תהפוך ל- "נסיך יפה תואר" בצורה של דירה חדשה ומרווחת, במגדל מרשים עם חניה בטאבו ולובי מפואר.
היום כמעט כל דירה משווקת כדירה עם סיכוי "להתחדשות עירונית", ברוב המקרים מדובר בשמועות או בשלב מאוד מאוד ראשוני המטרה במאמר זה היא לנסות לתת לכם קריאת כיוון כדי שתוכלו לבדוק את נכונות השמועות ל- 'פינוי בינוי' בין אם מצד המוכר או מצד המתווך, שכל רצונם הוא למכור לכם את הדירה.
האם צריך ללמוד השקעות נדל"ן לעומק כדי לבצע את הבדיקות הללו?
בעקרון תמיד כדאי להשקיע זמן וללמוד כדי לרכוש ידע, אחרי הכל אתם הולכים לשים כסף ולהתחייב למשכנתה, אז כדאי לעשות זאת נכון.
כדי שפרוייקט התחדשות עירונית יצא לפועל יש צורך בהתכנסות של כמה תנאים:
שנת בניה- ככלל פינוי בינוי ו/או תמ"א 38 (היום תמ"א 38 חיזוק כבר יורדת מהמדף) נעשה בבניינים ישנים, לרוב בניינים שנבנו לפני 1980 יתאימו יותר מאחר ואלו בניינים שהתקן לבניית ממ"ד לא היה קיים.
גובה- ככל והבניין נמוך יותר תהיה ליזמים כדאיות גבוהה יותר לביצוע הפרוייקט, לדוגמא בניינים בני 8 קומות פחות אטרקטיביים עד "לא מעניינים" בכלל ליזמי ההתחדשות העירונית.
יחס יח"ד לשטח- בעקרון בכל מקום הרשות המקומית קובעת את צפיפות יחידות הדיור לשטח. לכן ככל שיש פחות דירות בבנין והבנין יושב על מגרש גדול יותר, זה טוב יותר ליזמים.
מיקום- התחדשות עירונית היא בעיקר מפגש אינטרסים בין הרשות המקומית/עירייה לבין האינטרסים של היזמים, העיריה רוצה לחדש ולפתח אזורים ושכונות חלשות והיזם רוצה וודאות בהיבט של מכירת הדירות החדשות והמחיר שלהן- תזכרו אם היזם לא מרוויח אין לא אינטרס לצאת לפרוייקט.
מסלול התחדשות עירונית- בעקרון ישנם שני מסלולי התחדשות עירונית
הראשון- מסלול רשויות: במסלול זה הרשות המקומית היא זו שדוחפת ומניעה את התהליך, היא עושה את התכנון האזורי הראשוני, היא זו שדוחפת לשינוי התב"ע ומעבירה את תהליך השינוי בוועדות המקומית והמחוזית- המשמעות היא, שהעיריה משקיעה כסף. במסלול זה הרשות המקומית פונה לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית בבקשה להכריז על אזור מסויים כמיועד להתחדשות עירונית.
השני- מסלול מיסוי: המוכר בשמו גם כ- 'מסלול יזמים' במקרה זה היזמים הם אלו שמאתרים את הבניינים הרלונטים להם ומקדמים בהסכמת הדיירים את ההתחדושת העירונית מול הרשויות. במסלול זה קיימות הטבות מס ליזמים בכדי שתהיה גם כדאיות כלכלית, אחרת ליזמים לא יהיה אינטרס לבצע את הפרוייקט.
יש כמובן תנאיםם נוספים, אך המטרה היא לפשט עבורכם ולא לסבך אתכם.
מכיוון שהבנה וניתוח של הגורמים לעיל לא תמיד מתאימים למי שאינו מבין לעומק את התהליכים.
אז אמרו או הבטיחו לכם שהדירה היא חלק מפרוייקט התחדשות עירונית, הנה כמה טיפים פשוטים שיעזרו לכם, גם אינכם חיים ונושמים נדל"ן:
1. המנהלת להתחדשות עירונית- תחת העיריה הוקמה המנהלת להתחדשות עירונית, המטרה של המנהלת היא לתכלל ולרכז את הפרוייקטים בעיר מכמה היבטים. לסייע לדיירים להבין את מקומם בפרוייקט, לכוון את היזמים וכמובן לדאוג לאינטרס של העיר ותושביה. המנהלת תדע לחומר לכם באיזה שלב מצוי הפרוייקט או אם הבנין בו אתם מתכננים לרכוש בכלל נכלל בפרוייקט או תוכנית להתחדשות עירונית.
2. אתר העיריה- באתר העיריה ניתן למצוא מידע על כל מיני פרויייקטים שמקודמים. שימו לב, לכ כל בנין או פרוייקט שמצויינים שם בסופו של דבר יצא אל הפועל. יש הרבה אינטרסים והיבטים של יח"צ לכן לא מומלץ להסתמך רק על הכתוב שם. מה גם שאינטרסים יכולים להשתנות במהלך השנים ואתם התוכניות.
3. מסלולי רשויות- פרוייקטים כאלו שאושרו מצויינים באתר של 'הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית' כרגע נכטן לזמן שורות אלו, קיימים רק שני פרוייקטים תחת מסלול רשויות בעיר באר שבע והם בשכונה ג': מתחם וינגייט, ומתחם קולנוע אורות המיתולוגי.
4. יזמים- יש הרבה יזמים קטנים שמנסים להוצאי אל הפועל פרוייקטים או קבלני החתמות, במקרה כזה הייתי נזהר, מכיוון והכדאיות הכלכלית בבאר שבע היא מאוד גבולית בגלל ערכי קרקע ודירות נמוכים, לא כל פרוייקט כלכלי ליזמים. המלצה ודעה אישית שלי: אם היזם אינו יזם גדול ומוכר, הייתי אפילו אומר אם אינו חברה ציבורית (כזו שנסחרת בבורסה) הסיכוי של הפרוייקט לצאת אל הדרך מאוד נמוך- מאחר ואלו פרוייקטים שדורשים יכולת ביצוע ואיתנות פיננסית.
לא כל הנוצץ זהב, או אולי לא מכל צפרדע יצא נסיך-
מאוד מפתה לרכוש דירה שתעבור תהליך של התחדשות עירונית, זכרו, מוכרי הדירות ואלו שמשווקים לכם את הדירות הללו כמו מתווכים, יש להם אינטרס אחד, למכור לכם חלום שלא בטוח שהוא יתממש רק בכדי לסגור עסקה. האחריות שלכם היא לבדוק את הסיכוייים להתממשות החלום, כי אין דבר יותר מייאש מאשר להשקיע בחלום ולגלות את שברו.
המון הצלחה!
קישור לערוץ הטיק-טוק המרתק של ד''ר מגידוביץ'
על הכותב:
ד"ר אלחנן מגידוביץ', החל את דרכו בהשקעות נדל"ן ממש במקרה בזמן שהיה סטודנט באב"ג, לאחר עסקאות רבות בב"ש, חיפה, מרכז הארץ וחו"ל צבר מומחיות ודרך תהליך הכשרת המשקיעים הייחודי שלו סייע למשקיעות ומשקיעים רבים להיכנס לעולם המרתק של השקעות בנדל"ן, תוך שהם מיישמים ומשקיעים בזכות עצמם למטרת עתיד פיננסי נכון יותר למשפחתם.
הצטרפו אל קבוצת הווצאפ וקבלו עדכונים שוטפים: להצטרפות הקליקו כאן
ניתן לדווח על חדשות אל העורך האחראי דני בלר בטלפון 052-2394026
או במייל [email protected]
על פי ''שימוש הוגן'' המעוגן בסעיף 19 לחוק זכויות יוצרים, התשס"ח-2007. מערכת ‘’חדשות באר שבע והנגב 24/7" מכבדת זכויות יוצרים ועושה כל מאמץ לאתר את בעלי הזכויות בצילומים המועברים אלינו, לעיתים תוך כדי התרחשות חדשותית. אם זיהיתם בכתבות או הידיעות צילום שיש לכם זכויות בו, אתם רשאים לפנות למערכת ולבקש לחדול מהשימוש באמצעות כתובת המייל: [email protected]
עקבו אחרינו: וואטסאפ • טוויטר • טלגרם • פייסבוק • טיקטוק • גוגל • אינסטגרם •
