כיצד לעשות עסקאות נדל''ן טובות מבלי שהשמאי ''יפריע'' לכם
במהלך השנים, עלה פער מעניין בין מחירי העסקאות שמבצעים המשקיעים המנוסים לבין ההערכות שמבצעים השמאים. פער זה עלול להרתיע משקיעים חדשים ולגרום להם לפספס עסקאות טובות.
המשקיע מול השמאי: פרספקטיבות שונות
כשהמשקיע בוחן נכס, הוא מתמקד בעיקר בפוטנציאל העתידי שלו. השאלה היא לא רק מה קרה בעבר, אלא מה הסיכויים שהאזור יתפתח ויתחדש. למשל, יש לבחון האם ישנן תוכניות פיתוח שיכולות להשפיע על ערך הנכס בעתיד הקרוב.
לצד זאת, השמאי עוסק בניתוח נתוני עבר והווה, כשהוא מתבסס על עסקאות קודמות כדי לקבוע את שווי הנכס. דבר זה יוצר פער מהותי, במיוחד כשמדובר באזורים עם פוטנציאל להתחדשות עירונית.
דוגמה לפער: התחדשות עירונית
נניח שיש לנו נכס בבניין ישן בשכונה שמתחדשת. שווי השוק הנוכחי הוא כ-950,000 ₪. המוכר מודע לתהליכי ההתחדשות ומבצע את העסקה בהתאם. מצד שני, השמאי לא לוקח בחשבון את השפעת ההתחדשות על ערך הנכס העתידי ומעריך אותו על פי הנתונים ההיסטוריים בלבד. מצב זה יכול להוביל לסיטואציה מתסכלת עבור המשקיע.
כללי יסוד בהבנת השמאות
חשוב להבין שהשמאות אינה מדע מדויק. היא חוות דעת של שמאי בזמן נתון, ואינה משקפת בהכרח את ערך הנכס בטווח הארוך. השמאות נכונה לעת מסוימת בלבד, ואינה כוללת פוטנציאל עתידי.
גישות להערכת נכסים
השמאים משתמשים בכמה שיטות להערכה, כאשר הבולטות הן:
1. שיטת ההשוואה – משווה עסקאות קודמות באותו אזור.
2. שיטת היוון ההכנסות – מבוססת על התשואה הצפויה מהשכרת הנכס.
3. שיטת העלות – מתמקדת בחישוב עלויות הבנייה והפיתוח.
הגישה השכיחה היא שיטת ההשוואה, אך היא עלולה להחמיץ את הפוטנציאל האמיתי של נכס עתידי.
התמודדות עם הפערים
כאן טמון ההבדל בין משקיעים מנוסים לבין חדשים בתחום. המשקיעים המנוסים יודעים להעריך את הפערים הללו ולמצוא דרכים לנצל הזדמנויות גם כאשר השמאי מעריך את הנכס בפחות מהצפוי. הם מבינים שהשמאי משמש בעיקר ככלי להערכה עבור הבנק, ולא בהכרח ככלי להעריך את הכדאיות הכלכלית של העסקה.
חזון ויוזמה
ההצלחה בהשקעות נדל"ן תלויה ביכולת לחשוב קדימה. אם תתמקד רק בהערכות השמאי, תפספס הזדמנויות שיכולות לשנות את העתיד הכלכלי שלך. לכן, חשוב לפתח חזון ברור ולחקור את הפוטנציאל של הנכסים.
בפניך עומדת השאלה: איזה סוג משקיע אתה רוצה להיות? האם תבחר בעסקאות שמבוססות על נתוני עבר בלבד, או שתשאף להבין ולהשקיע בנכסים עם פוטנציאל רווח עתידי?
אל תיתן לשיקולים של השמאות לעכב את ההצלחה שלך. פתח לעצמך חזון ברור והשתמש בכלים המתאימים להעריך עסקאות נדל"ן. כך תוכל להשיג תשואות גבוהות ולהבטיח את עתידך הכלכלי.
חוסר בטחון עצמי בעסקה פוגע בך כמשקיע.ה
בד"כ הפער בקבלת החלטה להשקעה השונה מהערכת השמאי טמונה אך ורק במרכיב אחד של המשקיע והוא בטחון עצמי, בטחון עצמי בהשקעות נדל"ן נובע בעיקר מהיכרות עם השטח והנכסים באזור דבר אשר נרכש בצורה מתודית ויסודית ע"י ביצוע חקר שוק מעמיק.
משקיעים אשר חסרה להם המתודה והמיומנות של ביצוע חקר השוק, מקבלים החלטות על בסיס מידע חסר.
מענין אתכם להעמיק את ההבנה ולרכוש כלים שיעזרו לכם לנטרל את אפקט הפחד ולרכוש בטחון עצמי בעסקאות ולקבל החלטות השקעה נכונות?
אלו בדיוק התהליכים עליהם אנו עובדים בתהליך הכשרת המשקיעים.
הצטרפו אל קבוצת הווצאפ וקבלו עדכונים שוטפים: להצטרפות הקליקו כאן
ניתן לדווח על חדשות אל העורך האחראי דני בלר בטלפון 052-2394026
או במייל [email protected]
על פי ''שימוש הוגן'' המעוגן בסעיף 19 לחוק זכויות יוצרים, התשס"ח-2007. מערכת ‘’חדשות באר שבע והנגב 24/7" מכבדת זכויות יוצרים ועושה כל מאמץ לאתר את בעלי הזכויות בצילומים המועברים אלינו, לעיתים תוך כדי התרחשות חדשותית. אם זיהיתם בכתבות או הידיעות צילום שיש לכם זכויות בו, אתם רשאים לפנות למערכת ולבקש לחדול מהשימוש באמצעות כתובת המייל: [email protected]
עקבו אחרינו: וואטסאפ • טוויטר • טלגרם • פייסבוק • טיקטוק • גוגל • אינסטגרם •
